Immobilienfinanzierung

Niedrige Zinsen schon heute sichern

Mit einem Forward-Darlehen kann der aktuelle Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus gesichert werden. Ein Forward-Darlehen ist für Sie interessant, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung in den nächsten 60 Monaten planen und über einen langen Zeitraum Planungssicherheit haben möchten. Bei steigenden Zinsen sind hohe Einsparungen möglich.

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Renovieren, Modernisieren oder Sanieren: Mit dem Modernisierungsdarlehen schaffen Sie sich Freiraum, um kleinere und größere Vorhaben in Ihrem Zuhause schnell und einfach in die Tat umzusetzen.

• Schnelle Kreditzusage
• Gleichbleibende Rate über die gesamte Laufzeit
• Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie von attraktiven Förderprogrammen des Staates profitieren.

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Wer ein Haus oder eine Wohnung über ein Darlehen finanzieren will, sollte sich mit den Grundlagen der Immobilienfinanzierung auskennen: Welche Arten der Baufinanzierung gibt es? Was kann ich mir leisten? Worauf kommt es an? Denn wer sich vor dem Gespräch mit der Bank, Versicherung oder Bausparkasse informiert, hat bessere Chancen auf gute Konditionen.

Hier bekommen Sie Antworten auf wichtige Fragen zu den Grundlagen der Immobilienfinanzierung. Wenn Sie mehr wissen wollen, wenden Sie sich einfach an Ihren ERGO Berater.

Der übliche Weg zum Traumhaus bzw. zur Traumwohnung führt über eine Immobilienfinanzierung. Diese Arten gibt es:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung. Es zeichnet sich durch eine gleichbleibende Rate (Annuität) während der Zinsbindung aus. Die Rate besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Bei der Rückzahlung sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während die Tilgung entsprechend steigt.

Der große Vorteil des Annuitätendarlehens: Durch die gleichbleibende Rate ist es über die gesamte Laufzeit planbar. Dank der Zinsbindung sind Sie außerdem vor steigenden Zinsen geschützt.

Forwarddarlehen

Mit dem Forwarddarlehen können Sie sich schon jetzt eine Anschlussfinanzierung zum heutigen Zins sichern – bis zu 5 Jahre im Voraus.

Bei Anschlussfinanzierungen gilt dieser Zins, sobald die Zinsbindungsfrist des Darlehens abgelaufen ist. Ist das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt höher, hat sich der Abschluss des Forwarddarlehens gelohnt. Denn dann lässt sich eine Menge Geld sparen.

Wie sieht Ihre Traumimmobilie aus: Haus oder Wohnung? In der Stadt oder auf dem Land? Groß oder klein? Möchten Sie ein Haus bauen oder kaufen? Oder in eine Alt- oder Neubauwohnung ziehen? In welchem Bundesland?

Von Ihren Antworten auf diese und andere Fragen hängt es ab, welches Budget Sie für Ihren Wohntraum brauchen. Der nächste Schritt: Prüfen Sie, ob Ihre Mittel ausreichen. Wie steht es um Ihre Einnahmen und Ausgaben? Welchen Betrag wenden Sie schon jetzt monatlich fürs Wohnen auf – also: Wie hoch ist Ihre Miete?

Tipp: Füttern Sie den Haushaltsrechner und den Miet-Kauf-Rechner mit diesen Daten. Dann wissen Sie nach wenigen Klicks, welche Immobilienfinanzierung Sie sich leisten können.

Ihr Einkommen allein sagt wenig darüber aus, ob Sie sich ein Haus leisten können. Vielmehr sind all Ihre Einnahmen und Ausgaben ausschlaggebend dafür, ob Sie eine Immobilie finanzieren können.

Die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben nennt sich Haushaltsrechnung. Damit ermitteln Sie, wie viel Geld Ihnen am Ende des Monats bleibt. Mit dem Haushaltsrechner finden Sie heraus, wie hoch ein mögliches Darlehen für den Hauskauf ausfallen kann.

Tipp: Das Geld reicht nicht, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Vielleicht können Sie noch Eigenkapital einbringen, z. B. Sparguthaben, einen Bausparvertrag oder vermögenswirksame Leistungen. Prüfen Sie außerdem, wo Sie sparen können: Sind Sie handwerklich geschickt und können Eigenleistungen erbringen? Kommen staatliche Förderungen infrage? Womöglich lässt sich Ihr Traum auf diese Weise verwirklichen.

Haushaltsrechnung – das ist wichtig

Für die Haushaltsrechnung relevant sind diese Posten:

Die Miete fließt bei Eigennutzung nicht in die Haushaltsrechnung ein. Der Grund: Sie fällt weg, wenn Sie in Ihre eigene Immobilie ziehen. Allerdings ist die Miete auch ein Indikator dafür, ob Sie sich ein Haus leisten können. Der Miet-Kauf-Rechner sagt Ihnen mehr.

Es gilt die Faustregel: Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten plus 10 % des Kaufpreises selbst in Form von Eigenkapital tragen können. Zum Eigenkapital gehören z. B.:

• Barvermögen, z. B. Guthaben auf dem Girokonto
• Guthaben auf Spar-, Festgeld- und Tagesgeldkonten
• Aktien, Fondssparplan
• Lebensversicherung
• Bausparvertrag
• Staatlicher Förderkredit
• Eigenes, schuldenfreies Grundstück
• Eigene, schuldenfreie Immobilie

Achtung: Sie können nicht Ihr komplettes Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung verwenden. Unterschätzen Sie nicht die Kaufnebenkosten, die gut 10 % des Kaufpreises betragen können. Diese sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können. Dazu gehören z. B.:

• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Makler
• Notar- und Gerichtskosten
• Kosten für den Umzug, die neue Einrichtung usw.

Ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren? Lieber nicht. Wer eine Baufinanzierung so stemmen möchte, muss mit besonders hohen Zinsen sowie strengeren Bonitätsauflagen rechnen.

Was, wenn ich mehr Eigenkapital einbringe?

Wenn Sie mehr Eigenkapital haben, können sich daraus Vorteile ergeben: Zum einen ist eine schnellere Tilgung des Darlehens möglich. Zum anderen können Sie vom Kreditgeber einen niedrigeren Zins erhalten. Denn bei höherem Eigenkapital sinkt das Risiko, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen.

Für das Finanzierungsgespräch mit dem Kreditgeber brauchen Sie einerseits Unterlagen zur Immobilie. Andererseits will der Kreditgeber persönliche Unterlagen sehen, mit denen er Ihre Bonität ermitteln kann.

Unterlagen zur Immobilie

Bringen Sie diese Unterlagen zum Objekt mit zum Beratungstermin:

• Kopie des Kaufvertragsentwurfs
• Angaben zur Immobilie, Objektbeschreibung
• Verkaufsprospekt, Exposé des Maklers u. Ä. mit Foto der Immobilie
• (Bau-)Kostenberechnung
• Aktuellen Grundbuchauszug
• Flurkarte bzw. Lageplan
• Baupläne bzw. Grundriss
• Bei Renovierung: Kostenaufstellung

Bei einem Neubau braucht der Kreditgeber folgende Unterlagen:

• Baubeschreibung
• Bauantrag bzw. Baugenehmigung
• Genehmigte Bauzeichnung bzw. Baupläne
• Kostenaufstellung

Persönliche Unterlagen

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung benötigt der Kreditgeber auch Unterlagen zu Ihnen bzw. zu Ihrer finanziellen Situation:

• Personalausweis bzw. Reisepass
• Einkommensnachweise – meist Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, Einkommenssteuererklärung, Einkommenssteuerbescheid des Vorjahrs
• Übersicht über weitere Einnahmen und Kredite bzw. Kontoauszüge

Selbstständige müssen diese Unterlagen vorlegen:

• Jahresabschlüsse bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnung der letzten 3 Jahre (von Ihnen unterschrieben)
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (von Ihnen unterschrieben)
• Einkommenssteuerbescheide der letzten 3 Jahre
  

Im Grundbuch steht immer der Eigentümer der Immobilie. Hat er das Haus oder die Wohnung mithilfe einer Immobilienfinanzierung erworben, steht zusätzlich der Kreditgeber mit einer Grundschuld im Grundbuch. Das dient der Absicherung des Darlehens.

Kreditgeber bieten unterschiedliche Laufzeiten für Immobilienfinanzierungen an. Üblich sind Zeitspannen von 15 bis 30 Jahren. Was im Einzelfall realistisch bzw. sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Faktoren, die die Länge der Laufzeit beeinflussen, sind z. B.:

• Die Art der Immobilienfinanzierung
• Die Darlehenssumme
• Das aktuelle Zinsniveau

Lange Laufzeiten rentieren sich vor allem bei einem Niedrigzinsniveau. Lassen Sie sich dazu am besten ausführlich beraten.

Es gibt kein allgemeines Höchstalter, um eine Immobilie zu finanzieren. Zwar haben einige Kreditgeber festgelegt, bis zu welchem Alter sie noch Immobilienfinanzierungen anbieten. Doch grundsätzlich können Sie bei ausreichend guter Bonität und Eigenkapital auch noch in höherem Alter ein Haus kaufen bzw. eine Immobilie finanzieren.

Achtung: Reicht die Finanzierung ins Rentenalter hinein, müssen auch Ihre voraussichtlichen Renteneinkünfte berücksichtigt werden. Diese sind umso entscheidender, je älter Sie sind.

Zinsen ändern sich laufend. In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien gestiegen, während die Zinsen niedrig blieben. Das bedeutet aber nicht, dass sie sich auch künftig auf niedrigem Niveau halten werden.

Niemand kann vorhersehen, wie hoch die Zinsen für Immobilien in den nächsten Monaten, Jahren oder gar Jahrzehnten sein werden. Wenn Sie also z. B. ein Haus kaufen möchten, gilt: Machen Sie Ihre Entscheidung nicht nur an der Höhe der Zinsen für Immobilien fest.

Üblicherweise wird bei einer Immobilienfinanzierung die erste Rate dann fällig, wenn die erste Auszahlung erfolgt.

Ausnahme: Es ist möglich, eine tilgungsfreie Anlaufzeit zu vereinbaren. In diesem Fall zahlen Sie anfangs gar keine Raten, sondern nur Zinsen. Mit der Tilgung beginnen Sie nach der Anlaufzeit.

Beim Bausparen wird zur Immobilienfinanzierung ein Sparplan mit einem Darlehensvertrag kombiniert. Ziel ist es, eine vorher festgelegte Bausparsumme zu erreichen. Bausparverträge bestehen aus 2 Phasen, der Ansparphase und der Darlehensphase.

In der Ansparphase sparen Sie Guthaben an, das die Bausparkasse mit einem festen Zins verzinst. Zusätzlich können Sie z. B. die vermögenswirksamen Leistungen Ihres Arbeitgebers in den Bausparvertrag einfließen lassen. Auch staatliche Förderungen sind möglich. Das Guthaben dient Ihnen später als Eigenkapital für Ihre Baufinanzierung.

Wenn Sie nach 7 bis 8 Jahren genug angespart haben – üblich sind 40 bis 50 % der Bausparsumme –, erfolgt die Zuteilung durch die Bausparkasse. Damit beginnt beim Bausparen die Darlehensphase: Sie haben nun Anspruch auf Auszahlung des Bauspardarlehens für die Immobilienfinanzierung.

Der Darlehensbetrag und Ihr angespartes Guthaben ergeben zusammen die vereinbarte Bausparsumme. Dieses Geld nutzen Sie nun für die Finanzierung einer Immobilie oder z. B. eine Modernisierung. Das Darlehen zahlen Sie in den nächsten Jahren zu einem vorher festgelegten Zins an die Bausparkasse zurück.

Ja, das ist grundsätzlich möglich und kommt häufig vor. Viele nutzen Immobilien als Geldanlage bzw. zur Altersvorsorge. In so einem Fall muss die Immobilie sich selbst tragen: Die Mieteinnahmen müssen ausreichen, um das Darlehen aus der Immobilienfinanzierung abzulösen. Außerdem benötigen Sie genügend Rücklagen für Unvorhergesehenes, z. B. für Reparaturen.

Tipp: Egal, ob Sie für sich selbst ein Haus kaufen oder eine Immobilienfinanzierung als Vermieter planen: Lassen Sie sich vorher ausführlich beraten.