Annuitätendarlehen

Das Wichtigste im Überblick:

Bei der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil steigt. Insg. bleibt die Höhe der Monatsrate immer gleich.

Annuitätendarlehen bieten Ihnen für den Bau oder Kauf Ihrer Immobilie eine hohe Planungssicherheit. Die Zinskosten, Ratenhöhe und die Höhe einer evtl. verbleibenden Restschuld sind Ihnen schon bei Vertragsabschluss bekannt.

Bei Vertragsabschluss können Sie das Darlehen mit Zusatzoptionen wie Ratenpause, Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen flexibel gestalten.

Definition: Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen zählt zu den häufigsten Formen der Baufinanzierung. Im Gegensatz zu den meisten anderen Darlehensformen bleibt bei einem Annuitätendarlehen die monatliche Rate konstant. Sie setzt sich aus der Tilgungssumme und den Zinsen zusammen.

Das sind die Merkmale des Annuitätendarlehens:

Die Rate ergibt sich aus dem anfänglich vereinbarten Tilgungssatz und den Zinsen auf die noch geschuldete Summe.

Die Restschuld verringert sich mit jeder gezahlten Rate um die Rückzahlung. Da Sie nur Zinsen auf die Restschuld bezahlen, sinkt der Zinsanteil kontinuierlich.

Der Tilgungsanteil steigt gleichzeitig, da die Ratenhöhe konstant bleibt – somit erreichen Sie mit jeder Rate eine höhere Tilgung.

Die Banken berechnen sowohl den Zins- als auch den Tilgungsanteil jährlich neu. Die Anteile ändern sich daher auch bei monatlicher Ratenzahlung nur einmal im Jahr.

Was ist die Annuität bei einem Kredit?

Als Annuität (lateinisch "annus" = Jahr) wird die Jahresrate bezeichnet, die Sie Ihrem Kreditgeber zurückzahlen. Die Zusammensetzung dieser Rate wird jährlich neu berechnet, auch wenn sich die meisten Kreditnehmer für die monatliche Zahlungsweise entscheiden. Bei einem Annuitätsdarlehen können Sie aber auch eine viertel- oder halbjährliche Zahlung vereinbaren.

Die Annuität besteht immer aus 2 Teilen:

• Zinsanteil: Dieser ergibt sich aus dem Zinssatz, der bei Abschluss des Kreditvertrags mit der Bank vereinbart wurde. Der Zins ist eine Art Leihgebühr, über die Sie der Bank die Kosten für das Darlehen zahlen.
• Tilgungsanteil: Mit diesem zahlen Sie der Bank das Darlehen nach und nach zurück.

Die Tilgung beginnt nicht zwangsläufig bei Vertragsabschluss. Vielmehr können Sie im Vertrag festlegen, wann die erste Rate fällig wird. Meist ist dies der Fall, wenn das Darlehen komplett oder teilweise ausgezahlt wurde.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen im Detail?

Bei einem Annuitätendarlehen haben Sie bei Vertragsabschluss einige Möglichkeiten, die Details des Darlehens selbst zu bestimmen. Diese Entscheidungen treffen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank oder Ihrem Immobilienfinanzierer.

Über folgende Bereiche können Sie mitentscheiden:

• Sollzinsbindung: Diese liegt meist zwischen 10 und 15 Jahren. Bei einigen Darlehensgebern kann sie sogar bis zu 40 Jahre betragen. Im Zeitraum der Sollzinsbindung ändert sich der Zinssatz für Sie nicht.
• Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes: Die Mindestrückzahlung liegt meist bei 1 %. Grundsätzlich gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt.
• Eventuelle Zusatzleistungen: Darunter fallen z. B. Sondertilgungen und Ratenpausen, wenn Sie zusätzliches Budget für die Hausfinanzierung haben oder vorübergehend finanziell eingeschränkt sind.

Wenn Sie mit der Rückzahlung des Annuitätendarlehens beginnen, ist ein hoher Zinsanteil normal. Je nach Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes kann er sogar über dem Tilgungsanteil liegen. Besteht nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld, müssen Sie dafür eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Welche Zusatzoptionen gibt es bei Annuitätendarlehen?

Mit Zusatzleistungen können Sie Ihr Darlehen Ihrer Lebenssituation anpassen. Das gibt Ihnen vor allem die Möglichkeit, auf finanzielle Veränderungen zu reagieren. Arbeitslosigkeit, eine lange Krankheit, aber auch eine Erbschaft können Sie auf diese Weise gut in Ihre Immobilien- und Baufinanzierung einbauen.

Mögliche Zusatzleistungen sind:

• Das Recht auf Sondertilgung: Möglich sind z. B. jährliche Sonderrückzahlungen in Höhe von 5–10 % der Nettodarlehenssumme.
• Tilgungssatzänderungen: Damit können Sie Ihre Monatsrate ein bis zwei Mal pro Laufzeit erhöhen oder senken und so auf finanzielle Veränderungen wie Gehaltserhöhungen oder vorübergehende Arbeitslosigkeit reagieren.
• Ratenpausen: Bis zu 6 Monate Aufschub können bei finanziellen Engpässen die Gefahr der Kündigung durch die Bank abwenden.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: Der Zeitraum, in der die Bank für die Reservierung Ihrer Darlehenssumme keine Zinsen verlangt, kann auf bis zu 24 Monate verlängert werden.

Annuitätendarlehen berechnen: eine Beispielrechnung

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht Ihnen das Prinzip von Annuitätendarlehen. Hierfür wurde

• ein Darlehen über 160.000 €
• mit einem Zinssatz von 3 %
• und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2,5 %
• bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren aufgenommen. 

Die Zahlen wurden auf € gerundet.

An dieser Beispieldarstellung zum Annuitätendarlehen können Sie erkennen:

• Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil höher als der Tilgungsanteil. Dieses Verhältnis kehrt sich mit fortschreitender Laufzeit jedoch um.
• Im 10. Jahr ist der Tilgungssatz von anfänglichen 2,5 % auf 4,37 % gestiegen.
• Nach 10 Jahren haben Sie in diesem Beispiel 42.144 € an Zinsen gezahlt, während 45.856 € von der Kreditschuld abgetragen wurden. Es bleibt eine Restschuld von 114.144 € übrig.

Vorteile und Nachteile von Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine der beliebtesten Formen der Bau- und Immobilienfinanzierung. Im Folgenden hat ERGO die grundlegenden Vor- und Nachteile von Annuitätendarlehen für Sie aufgelistet. Ob ein solches Darlehen das Richtige für Sie ist, entscheidet sich dabei je nach Bauvorhaben und nach den individuellen Voraussetzungen.

Vorteile eines Annuitätendarlehens

Die Vorteile eines Annuitätendarlehens liegen v. a. in der Planungssicherheit für die Darlehensnehmer, da bei dieser Finanzierungsform die meisten Variablen von Anfang an für einen langen Zeitraum feststehen:

• Die Zinsbindung sorgt für klare Verhältnisse. Ihre monatliche Rate verändert sich auch bei stark schwankenden Bauzinsen nicht.
• Eine evtl. verbleibende Restschuld steht bereits bei Vertragsabschluss fest. So können Sie sich frühzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern.
• Ihre getätigten Tilgungen werden bei der Berechnung des Zinsanteils berücksichtigt. Damit verringert sich der zu zahlende Zinsanteil stetig.
• Die Rückzahlung des Kredites schreitet beim Annuitätendarlehen schneller voran als bei vielen anderen Darlehensformen.

Nachteile eines Annuitätendarlehens

Ein möglicher Nachteil des Annuitätendarlehens ist die eingeschränkte Flexibilität – eventuelle Abweichungen vom Tilgungsplan müssen i. d. R. schon bei Vertragsabschluss festgehalten werden. Während der Laufzeit sind i. d. R. keine Vertragsänderungen möglich:

• Das Recht auf Sondertilgungen müssen Sie schon bei Vertragsabschluss vereinbaren, es zieht einen Aufschlag auf den Zinssatz nach sich. Fehlt diese Vereinbarung, müssen Sie bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• Sie tragen ein Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung: Läuft die Sollzinsbindung aus, müssen Sie für die Restschuld zu den aktuellen Konditionen eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie i. d. R. auch dann zahlen, wenn Sie während der Vertragslaufzeit Ihre Immobilie verkaufen und das Darlehen ablösen.

Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Ein Annuitätendarlehen eignet sich v. a. für Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen. Diese Form der Finanzierung kann aber auch in anderen Fällen für Sie sinnvoll sein:

• Sie möchten einen Überblick über Ihre Zinskosten für mehrere Jahre haben und sich nicht permanent um die Zinsentwicklung kümmern.
• Sie rechnen mittelfristig mit steigenden Baufinanzierungszinsen und möchten sich mit dem Annuitätendarlehen niedrige Zinsen über einen langen Zeitraum sichern.

Annuitätendarlehen im Vergleich mit anderen Darlehensformen

In der Immobilienbranche hat sich das Annuitätendarlehen längst gegen andere Darlehensformen durchgesetzt und wird von Käufern und Bauherren am häufigsten für die Immobilienfinanzierung gewählt. Doch je nach Situation des Kreditnehmers können sich auch andere Finanzierungsformen anbieten. Dazu zählen:

• Tilgungsdarlehen mit konstanter Tilgung
• Ratenkredit
• Konstantdarlehen als Kombination zwischen Bausparvertrag und einem endfälligen Darlehen

Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen mit konstanter Tilgung sind in der Immobilienbranche mittlerweile selten geworden. Wie bei einem Annuitätendarlehen wird dabei der Zinsanteil auf die sinkende Restschuld berechnet und sinkt somit stetig. Anders als beim Annuitätendarlehen bleibt beim Tilgungsdarlehen die Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit unverändert. D. h., die Gesamtrate aus Tilgung und Zins verringert sich im Laufe der Zeit, da der Zinsanteil kleiner wird.

Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen im Vergleich:

Wegen der zum Ende der Laufzeit sinkenden Ratenbelastung eignet sich ein Tilgungsdarlehen besonders für Rentner, Freiberufler und Selbstständige, oder wenn nach einigen Jahren mit Renovierungskosten zu rechnen ist. Allerdings sind Sondertilgungen als Zusatzoption meist nicht vorgesehen. Für Baukredite wird das Tilgungsdarlehen kaum noch genutzt, weil besonders die anfänglichen Raten sehr hoch sind.

Ratenkredit

Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen werden sog. Ratenkredite meist außerhalb der Immobilienbranche genutzt. Zur Erstfinanzierung eines Immobilienkaufes oder -baus eignen sie sich nur bedingt, da sich die Kreditsumme meist nur im fünfstelligen Bereich bewegt. Im Vergleich mit Annuitätendarlehen haben Ratenkredite einige Vorteile:

• Sie benötigen kein Eigenkapital.
• Es wird keine Absicherung durch Eintragung einer Grundschuld verlangt.
• Ratenkredite sind flexibler als klassische Baufinanzierungen, z. B. sind Sonder- oder Volltilgungsoptionen i. d. R. automatisch enthalten.
• Ratenkredite sind nicht zweckgebunden. Als Kreditnehmer können Sie also frei über die Kreditsumme verfügen.

Es gibt aber auch Nachteile im Vergleich zum Annuitätendarlehen:

• Ratenkredite eignen sich nur für kleinere Summen von meist bis zu 50.000 €. Für den Neubau oder Kauf einer Immobilie reichen sie daher i. d. R. nicht aus.
• Der Wegfall der Zweckbindung macht sich häufig in höheren Zinsen bemerkbar.

Annuitätendarlehen und Bausparvertrag kombinieren

Ein Bausparvertrag ist meistens mit einer langen Ansparphase verbunden und erfordert Geduld oder langfristige Vorausplanung. Alternativ können Sie einen Bausparvertrag in Verbindung mit einem sog. endfälligen Darlehen abschließen. Diese Kombination wird auch als Konstantdarlehen bezeichnet und funktioniert folgendermaßen:

• Das endfällige Darlehen erhalten Sie sofort. So können Sie ohne lange Ansparzeit Ihre Immobilie kaufen oder bauen.
• Während der Laufzeit des endfälligen Darlehens zahlen Sie nur die Zinsen, aber keine Tilgungsraten. Daher wird die gesamte Darlehenssumme zum Ende der Laufzeit fällig.
• Anstelle der Tilgungsraten zahlen Sie in einen parallel abgeschlossenen Bausparvertrag ein.
• Dieser wird im Idealfall zum Ende der Darlehenslaufzeit zuteilungsreif, sodass Sie damit das endfällige Darlehen z. T. ablösen können.
• Die Restschuld aus dem endfälligen Darlehen finanzieren Sie anschließend als Bauspardarlehen weiter.

Das Konstantdarlehen bietet Ihnen eine hohe Kalkulationssicherheit, da die Zinskosten im Voraus feststehen und Sie keine Anschlussfinanzierung benötigen. Allerdings haben Sie keine Garantie auf den Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrags, sodass Sie ggf. eine Zwischenfinanzierung finden müssen.

Wie löst man ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag ab?

Um einer möglicherweise teuren Anschlussfinanzierung zu entgehen, können Sie parallel zu Ihrem Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag abschließen. Dabei gehen Sie folgendermaßen vor:

1. Mithilfe des Tilgungsplans berechnen Sie die Restschuld, die zum Ablauf der Zinsbindung bestehen bleibt. Diese definieren Sie als Bausparziel.
2. Bei der Einzahlung in den Bausparvertrag müssen Sie beachten, dass Sie zum Ende der Zinsbindung das Mindestsparguthaben erreicht haben.
3. Läuft nun die Zinsbindung aus, ist der Bausparvertrag im besten Fall bereits zuteilungsreif und Sie können mit der angesparten Summe einen Teil der Restschuld ablösen.
4. Über Ihren Bausparvertrag haben Sie nun Anspruch auf ein Bauspardarlehen, womit Sie die verbleibende Restschuld finanzieren können.

Der Zinssatz für ein Bauspardarlehen wird schon bei Vertragsabschluss festgesetzt. Daher haben Sie mit diesem Modell von Beginn an den vollen Überblick über Ihre Zinskosten und tragen kein Zinsänderungsrisiko. Allerdings müssen Sie während der Zinsbindung die Doppelbelastung durch Darlehensraten und Bausparraten stemmen.

Annuitätendarlehen berechnen: So erstellen Sie den Tilgungsplan

Ein Annuitätendarlehen können Sie mit einem Tilgungsrechner präzise berechnen. So können Sie einfach und unverbindlich einen Tilgungsplan erstellen und sehen, wie sich Ihre Zins- und Tilgungsanteile entwickeln und welche Restschuld bei Vertragsende bestehen bleibt. Auch Sondertilgungen können Sie so oftmals mit einkalkulieren.

Für den Annuitätenrechner benötigen Sie i. d. R.:

• die Darlehenssumme
• den Zinssatz
• die gewünschte Zinsbindung
• evtl. jährliche Sondertilgungen

Zudem müssen Sie sich entweder für eine Gesamtlaufzeit, einen anfänglichen Tilgungsanteil oder die Höhe der monatlichen Rate entscheiden.

Formel für Annuitätendarlehen: Wie berechnet man die Tilgung?

In erster Linie ergibt sich der Tilgungssatz aus Ihrer individuellen finanziellen Situation. Sie selbst entscheiden, wie hoch Ihre monatliche Rate sein darf. Banken verlangen allerdings oftmals eine Mindesttilgung von 1 %.