Wer ein Haus bauen möchte, muss tief in die Tasche greifen: In den vergangenen Jahren gingen die Baukosten aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise deutlich in die Höhe. Auch die immer strengeren und umfangreicheren Bauvorschriften, z. B. im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV), und nicht zuletzt die hohen Bauzinsen treiben die Baukosten in die Höhe.
Teurer wird der Hausbau aber auch durch die Nebenkosten – vielen Bauherren ist nicht bewusst, dass die Baunebenkosten noch einmal 15–20 % der eigentlichen Baukosten betragen. In Zahlen heißt das: Wenn Sie mit Baukosten von 300.000 € rechnen, müssen Sie weitere 60.000 € für die Baunebenkosten veranschlagen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Unter Baunebenkosten werden alle Kosten beim Hausbau zusammengefasst, die zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten wie Material- und Handwerkerkosten fällig werden.
- Die Baunebenkosten machen ca. ein Fünftel der Gesamtkosten für einen Hausbau aus – kalkulieren Sie diese daher unbedingt von Anfang an ein.
- Eine vollständige Übersicht über die Baunebenkosten ist unverzichtbar, da einige der Kosten schon vor Baubeginn, andere während das Baus oder wieder andere erst nach Baufertigstellung anfallen.
Achtung:
Auch wenn Sie sich für den Kauf eines schlüsselfertigen Objekts entscheiden, z. B. über einen Bauträger, gilt: Sehen Sie sich die mit dem Erwerb und dem Bau verbundenen Nebenkosten sehr genau an. Denn verschiedene „Kleinbeträge“ von jeweils mehreren Tausend Euro gehen in der Kalkulation schnell unter. In Summe können sie eine Finanzierung aber ins Wanken bringen.
Was sind Baunebenkosten und welche Baunebenkosten gibt es?
Unter den Begriff Baunebenkosten fallen alle Kostenpunkte, die zusätzlich zum eigentlichen Hausbau fällig werden. Neben den Kosten für die Finanzierung und Beratung gibt es eine Reihe von Positionen, die in der Bausumme nicht erfasst werden. Entsprechend groß ist die Vielfalt der möglichen Nebenkosten beim Hausbau. Für Bauherren ist es nicht immer ganz einfach, sich einen Überblick über die Baunebenkosten zu verschaffen, zumal einige Kosten erst nach der Fertigstellung des Hausbaus anfallen.
Die wichtigsten Positionen bei den Baunebenkosten betreffen das Grundstück und dessen Erwerb. Darüber hinaus gibt es aber viele weitere potenzielle Kosten, die je nach Umfang des Bauvorhabens anfallen. Gerade bei schlüsselfertigen Bauprojekten werden diese Nebenkosten nicht immer sofort erkannt und einkalkuliert.
Baunebenkosten fallen an für:
Liste der möglichen Nebenkosten beim Hausbau
Vor Baubeginn:
- Maklergebühren
- Kosten für Notar und Grundbucheintrag
- Honorar für Architekten, Statiker, Bauphysiker
- Grunderwerbsteuer
- Finanzierungsnebenkosten (Bankgebühren, Darlehenszinsen)
Während der Bauphase:
- Baugenehmigung
- Einrichtung der Baustelle (inkl. Bauzaun, Toilette, Container, Baustrom, Kameraüberwachung usw.)
- Rodungs- oder Abrissarbeiten, falls notwendig
- Herstellen einer Zuwegung
- Abfallbeseitigung
- Bodengutachten
- Anschlussarbeiten (Wasser, Gas, Strom, Telekommunikation)
- Versicherungen für Bauherren und Baustelle
- Vermesser (Einmessung und Abnahme des Grundstücks)
Ggf. erst nach Baufertigstellung:
- Erschließung der Infrastruktur (Straßen, Gehweg, Straßenbeleuchtung)
- Straßenreinigung bzw. -instandsetzung
- Gartenanlage, Pflasterarbeiten usw.
- Carport, Terrasse usw.
Einfamilienhaus: Wann entstehen welche Baunebenkosten?
Der Bau eines Einfamilienhauses lässt sich grob in 3 Phasen einteilen:
- die Bauvorbereitung
- die tatsächlichen Bauarbeiten
- nachgelagerte Arbeiten nach Baufertigstellung
Dabei fallen jeweils unterschiedliche Baunebenkosten an.
Hausbau: Nebenkosten in der Bauvorbereitungsphase
Am Anfang eines Hausbauprojekts steht die Suche nach einem passenden Grundstück. Mit dem Kauf des Grundstücks entscheidet sich häufig auch die Projektstruktur. So kommt z. B. die Abwicklung des Bauvorhabens über einen Bauträger oder Generalunternehmer (GU) infrage. Die meisten angebotenen Grundstücke sind heute an einen Bauträger gekoppelt. Im freien Verkauf befinden sich nur noch wenige.
Die wichtigsten Nebenkosten bei der Projektkonstellation mit einem Bauträger oder Generalunternehmer sind die Kosten für den Makler sowie die Grunderwerbsteuer, die für den Grundstückskauf anfällt.
Tipp:
Schauen Sie bei den Verträgen genau hin: Häufig werden Maklerprovision und Grunderwerbsteuer auf das gesamte Projekt in Rechnung gestellt, also auf das Grundstück und das Bauvorhaben – obwohl Sie zunächst nur das Grundstück erwerben.
Diese Faktoren beeinflussen die Baunebenkosten bei der Bauvorbereitung
Es lohnt sich, vor dem Erwerb des Grundstücks so viele Fragen wie möglich zu stellen, um die anfallenden Baunebenkosten realistisch einzuschätzen:
- Wie steht es um die Beschaffenheit/Bodenqualität des Grundstücks?
- Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
- Wie sieht der Bebauungsplan aus?
- Welche Abwasservorschriften gelten?
- Gibt es spezielle Auflagen wie z. B. eine Baumschutzverordnung?
- Welche grundsätzlichen Bebauungsmöglichkeiten gibt es?
- Welche Nachbarbebauung ist geplant?
Von den Antworten auf diese Fragen hängt viel ab. Ist z. B. das Grundstück noch gar nicht erschlossen, fallen noch Erschließungskosten für Versorgungsleitungen und Straßenbau an. Allerdings sind je nach Vertrag einige dieser Kosten bereits mit dem Kaufpreis abgegolten.
Auf jeden Fall einplanen müssen Sie die Grunderwerbsteuer. Diese unterscheidet sich je nach Bundesland. In Bayern ist sie mit 3,5 % des Grundstückskaufpreises sehr niedrig. NRW erhebt mit 6,5 % einen deutlich höheren Grunderwerbssteuersatz. Für Notargebühren und den Eintrag ins Grundbuchamt hingegen werden deutschlandweit einheitlich 1,5 % fällig.
Achtung:
Wenn Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einen Kredit aufnehmen, fallen zusätzlich Gebühren für die Grundschuldbestellung im Grundbuch an.
Besonderheiten bei der Grundstücksvermittlung durch einen Makler
Die Leistungen von Maklern sind weitreichend gesetzlich geschützt. Sie müssen die Maklergebühr bezahlen, wenn der Makler im Angebot auf die Provision hingewiesen und Ihnen die Daten zum Objekt mitgeteilt hat. Die Maklergebühren sind in jedem Fall gleich zu Projektbeginn fällig, genauer: nach dem Notartermin.
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt und grundsätzlich nach oben hin offen. I. d. R. werden aber jeweils 3,57 % des Kaufpreises inkl. Umsatzsteuer fällig, sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Seit Dezember 2020 gilt, dass der Verkäufer mind. die Hälfte der Maklerkosten trägt. Daher wird häufig eine Maklerprovision in Höhe von 7,14 % genannt, die sich beide Parteien dann teilen.
Hausbau: Nebenkosten während der Bauphase
Die Nebenkosten während der Bauphase sind je nach Vertragsmodell im Gesamtpreis enthalten oder werden separat berechnet. Z. T. fallen diese Nebenkosten schon an, bevor es mit dem eigentlichen Hausbau losgeht.
Erschließung und Vorbereitung des Baugrundstücks
Am Anfang steht die Planung für den Bauantrag. Zwar gehört der Bauantrag zu den Hauptkosten beim Hausbau, aber neben dem Bauantrag fallen die ersten Gebühren und Nebenkosten für den Hausbau selbst an, z. B. Kosten für:
- Abriss von Altbeständen
- Baumfällungen
- Grundstücks-Neuvermessungen
- Prüfungen auf Kampfmittelfreiheit
- Architekten oder Gutachter, wenn Bescheinigungen zur Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) für KfW-Kredite gefordert sind
Ein weiterer Kostenfaktor ist die Einrichtung der Baustelle. Dazu gehört das Aufstellen eines Bauzauns, die Baustellenzufahrt, Bereitstellung einer Bautoilette o. ä. Auch dabei gilt: Einige Positionen sind bei schlüsselfertigen Bauprojekten enthalten, andere nicht.
Nebenkosten während der tatsächlichen Bauarbeiten
Erdarbeiten: Hohe Kosten entstehen u. a. bei Erdarbeiten. Die Entsorgungskosten sind nämlich i. d. R. nur dann abgedeckt, wenn es keine Verunreinigung gibt, z. B. durch alten Bauschutt. Die Entsorgung von Bauschutt ist deutlich teurer als die von Mutterboden.
Erschließung/Anschlüsse: Auch die Erschließungskosten für Wasser, Gas, Strom, Abwasser und Telefon bzw. Internet gehören zu den nennenswerten Baunebenkosten. Eine gute Planung zahlt sich aus, wenn Sie den Anschluss für den Baustrom später auch für den Hausanschluss verwenden können.
Die anfallenden Gebühren und Verantwortlichkeiten, z. B. für den Abwasseranschluss, sind je nach Versorger und Gemeinde sehr unterschiedlich. Bei vielen Gemeinden endet die Verantwortung für den Kanalanschluss an der Grundstücksgrenze. Bei einigen Städten wiederum reicht die Verantwortung des Grundstückeigentümers bis zur Straßenmitte.
Vermessung: Die Vermessungsarbeiten während der Bauphase gehören meist ebenfalls zu den Baunebenkosten. Üblicherweise wird jeweils eine Vermessung nach der Erstellung der Bodenplatte und nach Bauabschluss vorgenommen.
Tipp:
Schließen Sie für die Bauphase eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung ab. Beide Versicherungen sind eher kleine, aber dafür umso wichtigere Positionen auf der Liste der Baunebenkosten. Denn sie verhindern hohe Folgekosten, die z. B. durch einen Unfall auf der Baustelle entstehen.
Hausbau: Nachgelagerte Baunebenkosten nach Baufertigstellung
Wenn das eigentliche Haus fertiggestellt ist, sind die Arbeiten auf dem Grundstück meist noch nicht beendet: I. d. R. stehen weitere Investitionen an, z. B. für die Gartengestaltung:
- Pflasterung der Wege zum Haus und im Garten
- Anpflanzen von Hecke und Gartenbewuchs
- Anlegen einer Terrasse
- Bau von Carport, Schuppen oder weiteren Nebengebäuden
Diese Kosten zählen zwar nicht direkt zu den Baunebenkosten, sind aber oft nicht im eigentlichen Baubudget enthalten. Planen Sie sie daher unbedingt mit ein, um über ausreichende Mittel zu verfügen.
Weitere nachgelagerte Baunebenkosten entstehen, wenn beim Bau der bestehende Gehsteig oder Straßenbelag beschädigt wird. Solche Schäden müssen Sie im Nachgang beheben lassen.
Tipp:
Es lohnt sich, schon im Vorfeld die Zuwege zu Ihrem Baugrundstück auf Beschädigungen zu prüfen und den Status zu dokumentieren. So können Sie nachweisen, für welche Schäden Sie verantwortlich sind – und für welche nicht.
Tipp: Baunebenkosten lieber etwas großzügiger kalkulieren
Die im Durchschnitt angenommenen 15–20 % für Baunebenkosten sind durchaus realistisch. Aber vielleicht möchten Sie Ihren Garten etwas aufwendiger gestalten, einen Teich anlegen oder einen Sonnenschutz installieren? Machen Sie sich im Vorfeld Gedanken darüber und planen Sie Ihr Baubudget lieber etwas großzügiger: Rechnen Sie ein Viertel der Baukosten für Nebenkosten und Unvorhergesehenes hinzu.
Zwar steigt damit Ihr Baubudget insgesamt und damit auch Ihr Kapitalbedarf, aber dennoch gilt: Etwas Luft sollte finanziell immer da sein. Denn oft geht der Plan nicht so auf wie gedacht. Nicht nur bei großen bzw. öffentlichen Gebäuden passiert es, dass der Bau den Budget- und Zeitrahmen sprengt. Daher die Empfehlung: Planen Sie Ihren Hausbau realistisch und behalten Sie lieber ein paar Reserven, als die vorhandenen Mittel zu stark auszureizen. Dann sind Sie im Fall unvorhersehbarer Mehrkosten besser gewappnet.
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