- Wie groß sollte mein Immobilienbudget sein?
- So setzt sich eine Immobilienfinanzierung zusammen
- Welche Darlehensformen gibt es, um eine Immobilie zu finanzieren?
- Haus günstiger finanzieren dank Eigenleistung? Nicht immer!
- Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?
- Haus oder Wohnung finanzieren: Lassen Sie sich beraten!
Ein Haus zu kaufen oder zu bauen, ist für die meisten Menschen eine Lebensentscheidung – und eine beträchtliche Investition. Damit sich auch Menschen ohne großes Vermögen die eigenen 4 Wände leisten können, muss die Immobilie i. d. R. finanziert werden. Dabei gilt:
Den einen, richtigen Weg zur Immobilienfinanzierung gibt es nicht. Denn jede Immobilie und jeder Mensch ist anders. Dennoch gibt es ein paar allgemeine Dinge, auf die Sie achten können, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchten.
Das Wichtigste in Kürze:
- Entscheidend für die Finanzierung Ihrer Immobilie ist Ihr Budget – das ergibt sich aus Ihrem Eigenkapital, das Sie mitbringen, Ihrem monatlichen Einkommen und der Zeit bis zu Ihrer Rente.
- Die meisten Menschen nutzen ein Annuitätendarlehen, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu finanzieren. Staatliche und kommunale Förderungen können die Finanzierung ergänzen.
- Planen Sie die Finanzierung der Immobilie realistisch und lassen Sie sich von Experten beraten. So stellen Sie sicher, dass auch die Nebenkosten abgedeckt sind und dass Sie ein Darlehen zu für Sie geeigneten Konditionen bekommen.
Immobilie finanzieren – die wichtigsten Tipps vorab
Wie bei allen großen Entscheidungen lohnt es sich auch beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, auf alle Szenarien vorzubereitet zu sein. ERGO hat die wichtigsten Tipps für die Finanzierung Ihrer Immobilie zusammengestellt:
- Vergleichen Sie Angebote von unterschiedlichen Kreditgebern, bevor Sie sich für eine Finanzierung entscheiden.
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Eine seriöse Bank, Bausparkasse oder Versicherung gibt Ihnen Zeit, Angebote in Ruhe anzuschauen und zu vergleichen.
- Kalkulieren Sie einen Puffer ein. Bei Bauvorhaben, aber auch beim Immobilienkauf kann es zu unvorhergesehenen Vorfällen kommen. Planen Sie mit ein, dass Sie evtl. erst später einziehen können – und dass Ihre Kosten dadurch steigen.
- Bedenken Sie die Bau- und Kaufnebenkosten. Berücksichtigen Sie bei der Finanzierungsplanung Sie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerkosten – diese Nebenkosten machen bis zu 20 % des reinen Kauf- oder Baupreises aus.
- Lassen Sie sich beraten, um den besten Anbieter und das beste Modell für die Finanzierung Ihrer Wunsch-Immobilie zu finden. Ihr ERGO Berater hilft Ihnen gerne.
- Wählen Sie einfache, transparente Finanzierungsmodelle. Hinter Versprechungen von niedrigen Zinsen und geringen Raten verstecken sich häufig komplizierte Modelle mit mehreren Verträgen und erheblichen Mehrkosten.
Achtung:
Lassen Sie Sonderzahlungen bei der Berechnung Ihres Budgets am besten außen vor. Auch wenn Sie häufig Urlaubs- oder Weihnachtsgeld bekommen oder mit einer Erbschaft rechnen, sollten Sie nur Ihr regelmäßiges Einkommen als sichere Einnahmequelle berücksichtigen. Auch Kreditgeber rechnen i. d. R. nur damit.
Immobilienbudget grob berechnen
Wenn Sie konkrete Zahlen für Ihr Eigenkapital und Ihre gesicherten Einkünfte haben, ermitteln Sie, wie hoch Ihr max. Immobiliendarlehen ausfällt. Verwenden Sie dazu am besten einen Baubudgetrechner und orientieren Sie sich an diesen Grundsätzen:
- Die monatlichen Kreditraten sollten 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.
- 20 %, idealerweise 30 % des Kaufpreises sollten Sie in Form von Eigenkapital mitbringen.
- Die Baunebenkosten von 15–20 %, die zum Kauf- oder Baupreis dazukommen, sollten Sie selbst tragen können.
So setzt sich eine Immobilienfinanzierung zusammen
Immobiliendarlehen funktionieren ähnlich wie gewöhnliche Kredite: Eine Bank, Bausparkasse oder Versicherung leiht Ihnen eine vereinbarte Summe Geld, die Sie in monatlichen Raten zurückzahlen. Die Raten setzen sich aus 2 Summen zusammen: aus der Tilgung, also der eigentlichen Rückzahlung, und aus den Zinsen, also den Gebühren, die die Bank für ihr Darlehen verlangt.
Der größte Unterschied zu gewöhnlichen Krediten besteht darin, dass Sie einen Haus- oder Baukredit nicht für beliebige Zwecke nutzen können, sondern ausschließlich, um Ihre Immobilie zu finanzieren.
Haus oder Wohnung finanzieren – die 3 Elemente der Finanzierung
Eine Immobilienfinanzierung setzt sich i. d. R. aus 3 Elementen zusammen:
- Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in Ihr Immobilienprojekt investieren. Dazu zählt v. a. Erspartes, aber auch klassische Rentenversicherungen und Lebensversicherungen.
- Bankdarlehen ist die Summe, die Ihnen die Bank für die Finanzierung Ihrer Immobilie leiht. Sie macht oft den größten Teil der Finanzierung aus.
- Bauspardarlehen gewährt Ihnen die Bausparkasse, bei der Sie durch einen Bausparvertrag ein Guthaben angesammelt haben.
Ein Immobiliendarlehen wird ins Grundbuch eingetragen. In diesem Register wird festgehalten, wem welches Grundstück gehört. Daraus ist auch ersichtlich, wenn eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit dient. Das ist bei Hauskrediten der Fall.
Der Tilgungsplan – zeitlicher Ablauf Ihrer Hausfinanzierung
Der Tilgungsplan wird gemeinsam mit der Bank erstellt. Er listet Ihre Restschuld, Ihre Zinszahlungen und die Tilgungen pro Jahr auf. Der Tilgungsplan endet entweder mit dem Ende der Zinsbindung oder mit der vollständigen Tilgung Ihres Immobiliendarlehens.
Mit der Bank vereinbaren Sie dabei u. a.:
- Die Höhe der Zinsen (auch Zinssatz genannt). Diese hängt u. a. von Ihrem Einkommen, Ihrem Beruf, Ihrem Eigenkapital, dem Leitzins und der Länge der Zinsbindung ab.
- Die Länge der Zinsbindung, also den Zeitraum, in dem weder Sie noch die Bank den Zinssatz verändern dürfen.
- Die Höhe der monatlichen Tilgungsrate.
- Die Möglichkeit von Sondertilgungen. Das sind größere Rückzahlungen, die Sie z. B. nach einer Erbschaft leisten.
Welche Darlehensformen gibt es, um eine Immobilie zu finanzieren?
Es gibt unterschiedliche Darlehensformen für die Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Seien Sie besonders bei vermeintlich günstigen Angeboten kritisch, denn oft verstecken sich zusätzliche Kosten im Kleingedruckten. Wählen Sie daher ein einfaches, leicht verständliches Finanzierungsmodell.
Weit verbreitet sind z. B. Annuitätendarlehen, variable Baudarlehen und Bauspardarlehen. Kommt keines davon für Sie infrage, können Sie vielleicht andere Geldquellen für die Baufinanzierung nutzen.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die üblichste und einfachste Art der Immobilienfinanzierung, weil es Ihnen als Kreditnehmer eine hohe Planungssicherheit gewährt.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen gewährt Ihnen der Kreditgeber einen Kredit gegen eine Hypothek oder eine Grundschuld auf Ihre Immobilie. Für das Darlehen vereinbaren Sie mit der Bank, Bausparkasse oder Versicherung eine feste monatliche Rate, die sich aus einem anfänglich vereinbarten Tilgungssatz und den Zinsen auf die noch geschuldete Summe zusammensetzt. Mit jeder gezahlten Kreditrate verringert sich die Restschuld. Da Sie nur Zinsen auf die Restschuld bezahlen, sinkt auch der Zinsanteil kontinuierlich. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil, da Sie die monatlichen Raten immer in der gleichen Höhe zahlen.
Nach einer vertraglich vereinbarten Laufzeit erlischt die Sollzinsbindung. Dann vereinbaren Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, bei der u. U. schlechtere Konditionen gelten. Kümmern Sie sich daher möglichst frühzeitig um eine Folgefinanzierung.
Darauf sollten Sie beim Annuitätendarlehen achten
Halten Sie sich die Möglichkeit offen, Sondertilgungen durchzuführen. Diese vereinbaren Sie als Zusatzleistung in Ihrem Annuitätendarlehen. So zahlen Sie zwischendurch größere Beträge zurück und Restschuld sowie Zinsanteil weiter reduzieren.
Vorsicht: Ein geringer Sollzins ist noch lange kein günstiger Kredit. Behalten Sie zusätzlich folgende Zahlen im Auge:
- Höhe der monatlichen Raten und Anteil der Tilgung
- Höhe der Restschulden nach Ende der Laufzeit
Bedenken Sie: Eine geringe Tilgung bedeutet auch bei niedrigen Zinsen, dass Sie ggf. eine höhere Anschlussfinanzierung leisten müssen.
Tipp
Ein Forward-Darlehen kann auf die Anschlussfinanzierung vorbereiten. Dabei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das vor dem Ablauf des Baudarlehens abgeschlossen wird. Es sichert Ihnen den jeweils aktuellen Zinssatz für die Zukunft. So werden Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht von plötzlich gestiegenen Zinsen überrascht.
Variable Baudarlehen
Bei variablen Darlehen ist der Zinssatz nicht fix, sondern wird in festgelegten Zeiträumen (z. B. einmal im Quartal) an die Marktwerte angepasst. Der Vorteil ist, dass die Zinsen bei einem Abfall des Leitzinses sehr gering ausfallen können. Variable Darlehen sind zudem oft flexibler als Annuitätendarlehen.
Vorsicht: Variable Darlehen werden teuer, wenn der Zinsmarkt höhere Preise verzeichnet.
Bauspardarlehen
Ein Bauspardarlehen eignet sich als Finanzierungsform v. a. für Menschen, die nicht sofort, sondern in der Zukunft ein Eigenheim kaufen oder bauen wollen. In einen Bausparvertrag zahlen Sie zunächst regelmäßig einen Teil Ihres Einkommens ein. Ist eine festgelegte Sparsumme erreicht und der vertraglich vereinbarte Zeitraum abgelaufen, kann der Bausparvertrag an Sie ausgezahlt werden. Dabei gibt es einige Vorteile:
- Mit der Arbeitnehmersparzulage fördert der Staat die Auszahlung vermögenswirksamer Leistungen durch Ihren Arbeitgeber. Ein Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, vermögenswirksame Leistungen anzulegen.
- Bausparer unterhalb einer bestimmten Einkommensgrenze haben Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie in Höhe von 10 % der Sparsumme.
- Bausparverträge bieten garantierte Zinssätze für ein anschließendes Bauspardarlehen. Bausparverträge lohnen sich daher v. a., wenn sie in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen werden.
Am Ende der Laufzeit nehmen Sie entweder das Bauspardarlehen auf oder lassen sich das angesparte Guthaben auszahlen. Doch u. U. müssen Sie gar nicht auf das Ende des Bausparvertrags warten: Ein Vorausdarlehen der Bausparkasse ähnelt dem Bauspardarlehen. Dabei zahlen Sie neben dem Bausparvertrag die Zinsen des Darlehens. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsfähig ist, wird das Guthaben zur Darlehenstilgung verwendet.
Tipp:
Vergleichen lohnt sich bei der Immobilienfinanzierung: Rechnen Sie nicht nur die unterschiedlichen Darlehensformen durch, sondern vergleichen Sie auch die Finanzierungsangebot verschiedener Anbieter. So stellen Sie sicher, dass Sie die besten Konditionen für Ihre individuelle Situation bekommen.
Weitere Kapitalquellen für die Finanzierung Ihrer Immobilie
Bei Darlehen gilt: je einfacher, desto besser. Doch das heißt nicht, dass Sie Ihr Immobilienbudget nicht durch zusätzliche Geldquellen aufstocken können:
- Förderprogramme der staatlichen Förderbank KfW verbessern die Konditionen von Darlehen. So wird z. B. energieeffizientes Bauen gefördert. Auch für den Immobilienkauf gibt es entsprechende KfW-Programme.
- Lebensversicherungen lassen sich u. U. für die Immobilienfinanzierung nutzen.
- Das angesparte Guthaben einer Riester-Rente kann zur Immobilienfinanzierung verwendet werden. Riester-Renten dienen auch der Kredittilgung.
Haus günstiger finanzieren dank Eigenleistungen? Nicht immer!
Viele Kreditgeber lassen zu, dass Sie Ihre Baukosten durch Eigenleistungen reduzieren. Bis zu 20 % sparen Sie theoretisch auf diese Weise, max. 20.000 €. Was attraktiv klingt, ist jedoch nicht ohne Risiken: Denn auch wenn Sie handwerklich geschickt sind und zahlreiche Helfer haben, benötigen Eigenleistungen sehr viel Zeit.
Verzögert sich die Fertigstellung Ihres Bauprojekts, bringt das Ihren Zeit- und Kostenplan gehörig durcheinander. Durch Eigenleistungen steigt das Risiko für solche Verzögerungen: Professionelle Gewerke müssen evtl. auf Sie warten und Termine oder Materialbestellungen anpassen. Zudem belasten Miete und Nebenkosten für Ihr altes Zuhause Ihr Baubudget bei einer Verzögerung zusätzlich. Wenn Sie die Bautätigkeiten schließlich doch nicht selbst übernehmen können, warten empfindliche Nachfinanzierungen auf Sie. Daher ist es wichtig, Eigenleistungen realistisch zu planen und sich ggf. professionell beraten zu lassen.
Tipp:
Nehmen Sie sich beim Hausbau lieber zu wenig vor als zu viel, wenn Sie nicht selbst handwerklich arbeiten. Die wenigsten Bauherren erbringen mehr als 5 % der Leistungen selbst.
Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?
Sie möchten ins Traumhaus, haben aber kaum Ersparnisse? In Einzelfällen ist es möglich, einen Hauskauf oder Hausbau ohne Eigenkapital zu finanzieren. Rechnen Sie allerdings damit, dass Finanzierungen ohne Eigenkapital teurer sind und die Rückzahlung länger dauert. Damit Sie auch ohne Eigenkapital einen Kredit bekommen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Sie haben ein hohes, regelmäßiges und sicheres Einkommen
- Sie weisen eine einwandfreie Bonität vor
- Sie können höhere Zinsen zahlen
- Die von Ihnen gekaufte oder gebaute Immobilie ist in einem Top-Zustand und in guter Lage
Höheres Kreditrisiko sorgt für höhere Kosten
Bei jeder Finanzierung braucht der Kreditgeber eine Sicherheit. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren, dient i. d. R. die Immobilie selbst als Sicherheit. Daher geht die Bank, Bausparkasse oder Versicherung ein höheres Risiko ein, wenn sie die gesamte Kaufsumme finanzieren (100-%-Finanzierung).
Noch höher ist das Risiko, wenn der Kreditgeber sogar noch die Baunebenkosten übernehmen soll (Vollfinanzierung oder 110-%-Finanzierung). Denn im Gegensatz zur Immobilie haben die Baunebenkosten keinen materiellen Gegenwert. Der Kreditgeber kann sich sein Geld im Zweifel also nicht durch eine Zwangsversteigerung zurückholen.
Achtung:
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist immer teuer und risikoreich. Stellen Sie daher wenigstens sicher, dass Sie die Baunebenkosten selbst tragen. Diese betragen bis zu 20 % des Kaufpreises. Dann wird Ihnen eher ein Kredit bewilligt und Sie können mit geringeren Raten rechnen.
Haus oder Wohnung finanzieren: Lassen Sie sich beraten!
Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist immer ein großer Schritt. Wenn Sie nicht selbst vom Fach sind, gilt daher: Lassen Sie sich unbedingt beraten, damit Sie eine so große Entscheidung auf einer fundierten Basis treffen können. Bringen Sie zur Beratung bei Ihrem Finanzberater diese Unterlagen mit:
- Gehaltsnachweise oder Rentenbescheide der letzten Monate
- Eine aktuelle SCHUFA-Auskunft
- Informationen zu weiteren Schulden, wenn Sie welche haben
- Ggf. Informationen zu Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen der letzten 5 Jahre
- Wenn Sie privat versichert sind: Nachweis Ihrer privaten Krankenversicherung
Sind Sie selbstständig, benötigt Ihr Kreditgeber außerdem Unterlagen zu Ihrer geschäftlichen Tätigkeit. Interessant sind v. a. Bilanzen und Gesellschaftsverträge oder Erklärungen zu den Besitzverhältnissen in Ihrem Unternehmen.
Wichtige Immobilienunterlagen für Ihr Finanzierungsvorhaben
Die Immobilie, die Sie kaufen oder bauen wollen, ist die wichtigste Sicherheit des Kreditgebers. Daher wird er früher oder später möglichst viel über die Immobilie wissen wollen. Bereiten Sie deshalb am besten Folgendes vor:
- Kaufvertrag
- alle vorhandenen Pläne
- Kostenschätzungen
- Versicherungspolicen
- Nebenkostenrechnungen
- Kostenvoranschläge von Unternehmern
- Pläne zu Eigenleistungen
Damit sind Sie gut gerüstet für das Gespräch mit möglichen Kreditgebern. Sind Sie noch unsicher oder haben Fragen, wenden Sie sich einfach an Ihren ERGO Berater. Er berät Sie gerne, wie Sie Ihre Traum-Immobilie am besten finanzieren.
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