Mietkauf

Was ist Mietkauf? – Einfach erklärt.

Der Mietkauf ist eine Form des Immobilienerwerbs, bei dem der Käufer dem Verkäufer zunächst im Rahmen eines Mietverhältnisses monatliche Mieten bzw. Raten zahlt. Folgendes gilt:

• Bei einem Mietkauf wird normalerweise eine Anzahlung bei Vertragsabschluss fällig. Anschließend zahlt der Mietkäufer für die Dauer der Mietzeit eine monatliche Miete. Nach Ende der Mietzeit muss der Mietkäufer meist noch die verbleibende Restsumme bezahlen.
• Somit erhält der Käufer im Grunde ein Darlehen vom Verkäufer, das er hauptsächlich über die Miete abzahlt.
• Grundlage des Mietkaufs ist eine Kombination aus Mietvertrag und Kaufvertrag. In diesem Mietkaufvertrag wird unter anderem die Höhe der Miete, die Anrechnung auf die Kaufsumme und die Mietdauer festgehalten.
• Der Mietkauf von Häusern und Wohnungen geht über ein Mietverhältnis hinaus und ist rechtlich gesehen ein Immobilienkauf. Bei Vertragsunterzeichnung verpflichtet sich der Mietkäufer zum Erwerb der Immobilie.
• Erst wenn die gesamte Kaufsumme abbezahlt wurde, ist der Mietkäufer Eigentümer der Immobilie.

Somit ermöglicht der Mietkauf unter Umständen den Immobilienkauf ohne größeres Eigenkapital und Immobiliendarlehen. Allerdings ist der Mietkauf meistens teurer als eine herkömmliche Baufinanzierung.

Welche Arten von Mietkauf gibt es?

Neben dem klassischen Mietkauf gibt es noch den Optionskauf. Anders als beim Mietkauf sind Sie bei diesem Modell nicht zum Erwerb der Immobilie verpflichtet. Weitere Fakten:

• Ein Mietvertrag mit Kaufoption wird hauptsächlich von Genossenschaften und Bauträgern angeboten.
• Ein Kaufvertrag wie beim Mietkauf ist nicht von Anfang an erforderlich, somit entfällt auch der Notarbesuch.
• Stattdessen erfolgt ein Eintrag des Vorkaufsrechts im Grundbuch. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie innerhalb eines zuvor festgelegten Zeitraums und zu einem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben.
• Als Mieter bzw. Käufer liegt die Kaufentscheidung bei Ihnen allein. Sie können unabhängig vom Verkäufer entscheiden, ob Sie die Immobilie erwerben oder nicht.
• Wenn Sie sich gegen den Kauf entscheiden, erhalten Sie weder Mieten noch Sonderzahlungen oder die Kosten für evtl. selbst gezahlte Reparaturen zurück.

Mietkauf bei Immobilien – Ablauf

Der Erwerb einer Immobilie durch Mietkauf unterscheidet sich deutlich von einem normalen Mietverhältnis. So funktioniert der Mietkauf von Immobilien:

1. Immobilien, die Sie per Mietkauf erwerben können, sind relativ selten. Sie finden sie am ehesten in Gegenden, wo das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt. Alternativ können Sie beim Verkäufer auch direkt die Möglichkeit des Mietkaufs erfragen.
2. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, regeln Sie im Mietkaufvertrag gemeinsam alle Rahmenbedingungen. Wichtig sind unter anderem Kaufpreis, Mietdauer und Miethöhe.
3. Wenn vereinbart, zahlen Sie zu Beginn eine Anzahlung.
4. Anschließend können Sie die Wohnung oder das Haus beziehen. Sie zahlen Miete an den Verkäufer. Diese wird anteilig auf die Kaufsumme angerechnet.
5. Wenn die Mieten die Kaufsumme abdecken, sind Sie nach Ende der Laufzeit Eigentümer; andernfalls müssen Sie noch eine Restsumme bezahlen.

Vor Vertragsabschluss

Bevor Sie den Mietkaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie wichtige Details klären:

• Kalkulieren Sie Ihre finanzielle Belastung mit Anzahlung, Mieten, Restkaufpreis, anstehenden Sanierungsarbeiten sowie Rücklagen für Reparaturen. Überlegen Sie, ob Sie diese Summe aufbringen können.
• Prüfen Sie das Grundbuch: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen oder bestehenden Rechtsansprüchen ist.
• Lassen Sie nach Möglichkeit ein unabhängiges Gutachten erstellen. So erfahren Sie rechtzeitig von Mängeln und anstehenden Arbeiten.
  Vorsicht: Da der Verkäufer normalerweise keinen Vorteil vom Mietkauf-Modell hat, sollten Sie Immobilie, Konditionen und Kaufsumme kritisch betrachten. Einige Verkäufer nutzen den Mietkauf, um eine minderwertige Immobilie zu einem hohen Preis zu veräußern.

Bei Vertragsbeginn wird oftmals eine Anzahlung in Höhe von bis zu 20 % des Kaufpreises fällig.

Während der Mietlaufzeit

Direkt ab Vertragsunterzeichnung sind Sie bereits der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet, Sie haben ähnliche Rechte und Pflichten wie ein Haus- oder Wohnungsbesitzer. Konkret gilt während der Mietphase:

• Sie zahlen dem Verkäufer eine monatliche Miete, über die Sie die Immobilie nach und nach abbezahlen.
• Als wirtschaftlicher Eigentümer sind Sie – anders als bei einem normalen Mietverhältnis – nun für die Instandhaltung verantwortlich.
• Reparaturen, Sanierungsarbeiten und Modernisierungen müssen Sie daher je nach Vertragsregelung vollständig oder teilweise selbst bezahlen.
• Sie sollten daher unbedingt von Anfang an die entsprechenden Rücklagen bilden.

Nach Ende der Mietzeit

Je nachdem, was Sie im Mietkaufvertrag vereinbart haben, gibt es nun 2 Möglichkeiten:

1. Sie haben den gesamten Kaufpreis bereits während der Mietzeit über eine höhere Miete bzw. längere Laufzeit bezahlt. Bei Vertragsende geht die Immobilie automatisch in Ihren Besitz über.
2. Zum Laufzeitende ist noch ein bestimmter Betrag offen: die sogenannte Restkaufsumme bzw. der Restwert. Diese müssen Sie nun auf einen Schlag an den Verkäufer zahlen; erst dann gehört die Immobilie Ihnen.

Die Höhe des Restwertes wurde bereits bei Vertragsunterzeichnung vereinbart. Hierfür sollten Sie bereits während der Mietphase ausreichend Rücklagen bilden.

Was muss ich beim Mietkauf beachten?

Beim Mietkauf von Häusern und Wohnungen ist einiges zu beachten, damit es nach Vertragsunterzeichnung keine unliebsamen Überraschungen gibt. Wichtig sind besonders folgende Punkte:

• Anzahlung: Die Anzahlung müssen Sie je nach Vereinbarung zu Vertragsbeginn aufbringen oder zusätzlich zu den Monatsmieten in Raten abzahlen.
• Notarielle Beglaubigung: Nur mit notarieller Beurkundung sind Mietvertrag und Kaufvertrag beim Mietkauf rechtlich wirksam.
• Kein Rücktrittsrecht: Im Normalfall sind Sie verpflichtet, nach Ende der Vertragslaufzeit die Immobilie zu erwerben. Aus dem Vertrag können Sie nur durch Kulanz des Verkäufers herauskommen. Ausnahme: Sie haben im Vertrag eine Rücktrittsklausel aufgenommen.
• Zahlungsschwierigkeiten: Wenn Sie als Mietkäufer die Miete nicht mehr zahlen können (z. B. wegen Arbeitslosigkeit), kann der Verkäufer den Vertrag kündigen. In diesem Fall bekommen Sie gezahlte Mieten und Anzahlung nicht zurück.
• Grunderwerbsteuer: Diese müssen Sie als Käufer bei Vertragsunterzeichnung zahlen.

Was sollte im Mietkaufvertrag stehen?

Für den Mietkaufvertrag gibt es keine umfassenden gesetzlichen Vorgaben: Käufer und Verkäufer können ihn in vielen Punkten nach eigenen Wünschen gestalten. Sie sollten die Details daher sorgfältig prüfen.
Neben den Angaben zu Miethöhe, Vertragsdauer und Kaufpreis sollte Ihr Mietkaufvertrag folgende Punkte enthalten:

• Anrechnung der Miete: Prozentsatz der Anrechnung
• Rücktrittsklausel: regelt die Bedingungen, unter denen Sie nach Vertragsunterzeichnung vom Kauf zurücktreten können (z. B. dass Sie Ihre Anzahlung zurückbekommen)
• Recht auf Sondertilgungen
• Mitspracherecht bei Umbauten
• Regelung im Falle einer Insolvenz des Verkäufers
• Regelungen für den Todesfall von Käufer oder Verkäufer

Zudem kann es nützlich sein, die Möglichkeit einer Abtretung in den Vertrag aufzunehmen. So können z. B. bei einem beruflich bedingten Umzug Ihrerseits Verwandte den Mietkaufvertrag übernehmen.

Wie lange läuft ein Mietkauf für Häuser und Wohnungen?

Mietkaufverträge werden üblicherweise mit einer Laufzeit zwischen 10 und 20 Jahren geschlossen. Natürlich können sich beide Parteien auch auf eine kürzere oder längere Laufzeit einigen.

Beim Optionskauf ist die Dauer länger und beträgt oft bis zu 30 Jahre.

Mietkauf von Häusern – Wem gehört das Haus?

Hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse unterscheidet man beim Mietkauf zwischen dem wirtschaftlichen und dem juristischen Eigentum:

• Das wirtschaftliche Eigentum wechselt bei Vertragsabschluss. Als Käufer haben Sie nun die sogenannte Sachherrschaft über die Immobilie. Das bedeutet einerseits, Sie können das Haus oder die Wohnung vollumfänglich nutzen und davon profitieren. Andererseits tragen Sie nun aber auch die damit verbundenen Risiken (z. B. Wertverlust oder auftretende Mängel).
• Das juristische oder zivilrechtliche Eigentum geht erst auf den Käufer über, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Damit verbunden ist die Änderung des Grundbucheintrags.

Kann man von einem Mietkauf zurücktreten?

Nur beim Optionskauf können Sie problemlos vom Kauf zurücktreten. Wenn Sie die Immobilie im klassischen Mietkauf-Modell erwerben, gilt Folgendes:

• Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Mietkaufvertrag eine entsprechende Rücktrittsklausel enthält.
• Diese Klausel kann z. B. regeln, ob Sie als Käufer Ihre geleistete Anzahlung in voller Höhe zurückerhalten.
• Ohne ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht entscheidet allein der Verkäufer, ob er den Käufer aus dem Vertrag entlässt.

Wird man beim Mietkauf ins Grundbuch eingetragen?

Der Grundbucheintrag ist wesentlicher Bestandteil des Immobilienerwerbs. Auch beim Mietkauf werden Sie als Käufer ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgt, wenn der gesamte Kaufpreis bezahlt wurde.