Nießbrauch bei Immobilien ermöglicht es, eine Wohnung oder ein Haus in vollem Umfang zu nutzen, ohne selbst der Eigentümer zu sein. Lesen Sie hier, was genau das Nießbrauchrecht bedeutet, wie Sie den Nießbrauchwert berechnen und wann das Recht endet.
Das Wichtigste im Überblick:
- In den meisten Fällen bezieht sich Nießbrauch auf Immobilien. Der Nießbraucher darf das Haus oder die Wohnung sowohl selbst bewohnen als auch vermieten. Bei einer Vermietung gehen die Mieteinnahmen an den Nießbraucher.
- Das Nießbrauchrecht ist personengebunden und kann weder vererbt noch verkauft werden. In der Regel endet es mit dem Tod des Nießbrauchers. Alternativ ist eine von vorneherein befristete Dauer möglich.
- Das Nießbrauchrecht wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Betroffene Objekte erzielen deutlich niedrigere Preise als vergleichbare freie Häuser bzw. Wohnungen.
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch umfasst das Recht, eine fremde Immobilie oder eine andere fremde Sache so zu nutzen, als wäre man der Eigentümer. Das steckt dahinter:
- Die rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch § 1030 bis 1089 festgehalten. Der Begriff Nießbrauch ist auch als „Fruchtziehung“ oder „Fruchtgenuss“ bekannt.
- Nießbrauch kann sich auf Sachen (z. B. Fahrzeuge oder Kunstgegenstände) Rechte (z. B. Unternehmensanteile und Patentrechte) oder Vermögen (auch Nachlässe) beziehen.
- Am häufigsten findet Nießbrauch bei Immobilien Anwendung.
- Man unterscheidet zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher. Letzterer erhält vom Eigentümer das Recht, die Sache, das Recht oder das Vermögen in vollem Umfang zu nutzen.
Wie funktioniert Nießbrauch?
Beim Nießbrauch gewährt der Eigentümer dem Nießbraucher das vollumfängliche Nutzungsrecht. Für Häuser und Wohnungen bedeutet das:
- Der Eigentümer überträgt das Recht zum Bewohnen sowie den wirtschaftlichen Nutzen auf den Nießbraucher. Dieses Recht kann sowohl befristet als auch lebenslang gelten.
- Dem Nießbraucher steht es frei, die Immobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Mieteinnahmen darf er behalten.
- Der Eigentümer behält das Verfügungsrecht. Somit ist nur er berechtigt, die Immobilie zu verkaufen oder zu verschenken.
- Grundlage ist ein Nießbrauchvertrag, der notariell beglaubigt wird. Anschließend erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch, wodurch das Nießbrauchrecht rechtlich abgesichert ist.
- Bei entsprechender Vereinbarung ist es möglich, dass der Nutznießer dem Eigentümer ein Nutzungsentgelt zahlt.
- Ein lebenslanges Nießbrauchrecht endet mit dem Tod des Nießbrauchnehmers (bei mehreren Personen: mit dem Tod des letzten Nießbrauchers). Es kann vom Nutznießer weder vererbt noch verkauft werden. Auch Schenkung und Pfändung sind ausgeschlossen.
Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Das Nießbrauchrecht kann unterschiedlich angelegt sein. Diese Arten gibt es:
- Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wird veräußert oder übertragen (z. B. durch Schenkung an die eigenen Kinder), wobei der ehemalige Eigentümer das Nießbrauchrecht behält.
- Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer vergibt das Nießbrauchrecht an seiner Immobilie an Dritte, bleibt aber Eigentümer.
- Nachrangiger Nießbrauch: Diese Form des Vorbehaltsnießbrauchs ermöglicht die Vererbung des Nießbrauchrechts beim Tod des Nießbrauchers an eine vertraglich vereinbarte Person.
- Vermächtnisnießbrauch: Der Eigentümer legt fest, dass nach seinem Tod eine dritte Person (z. B. der Ehepartner) das Nießbrauchrecht erhält, auch wenn jemand anders (z. B. die Kinder) die Immobilie erbt.
- Bruchteilsnießbrauch: Der Eigentümer besitzt selbst nur Teile der Immobilie, z. B. in einem Mehrfamilienhaus. Das Nießbrauchrecht bezieht sich lediglich darauf, nicht auf die gesamte Immobilie.
- Quotennießbrauch: Das Nießbrauchrecht gilt für einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie, die dem Eigentümer vollständig gehört.
- Bruttonießbrauch und Nettonießbrauch: Beim Bruttonießbrauch trägt der Eigentümer sämtliche Kosten; beim Nettonießbrauch der Nutznießer.
Nießbrauch – Haus und Wohnung
Der Nießbrauch auf Immobilien fällt unter die Kategorie „Nießbrauch an Sachen“ und wird in § 1030 bis 1067 BGB geregelt. Hier gilt:
- Das Nießbrauchrecht umfasst üblicherweise auch das gesamte Zubehör. Das bedeutet, bei Nießbrauch an einem Grundstück darf der Nießbraucher das darauf stehende Haus nutzen.
- Nießbrauch an einer Immobilie wiederum schließt den Nutzen der Möbel und anderer Ausstattung ein.
- Nießbrauch findet häufig innerhalb einer Familie Anwendung: Eltern übertragen ihre Immobilie frühzeitig auf die Kinder, dürfen sie aber durch das Nießbrauchrecht noch selbst bewohnen.
Was bedeutet lebenslanges Nießbrauchrecht?
Wenn ein lebenslanges Nießbrauchrecht auf einer Immobilie lastet, darf der Nießbraucher diese zeit seines Lebens nutzen. Das Nießbrauchrecht endet, wenn der Nießbrauchnehmer stirbt.
Wer kann ein Haus mit Nießbrauch kaufen?
Der Erwerb einer Immobilie mit Nießbrauch ist generell möglich. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dem Nutznießer kein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde oder er dieses nicht ausüben möchte.
Hinweis
Ein Nießbrauch-Haus oder eine belastete Wohnung ist oft deutlich günstiger als vergleichbare, frei verfügbare Objekte. Allerdings ergeben sich durch die Belastung einige Nachteile für den Käufer, z. B. erschwerte Bedingungen bei der Finanzierung oder beim Wiederverkauf.
Was ist der Nießbrauchwert?
Das Recht, eine Immobilie zu nutzen, hat einen bestimmten Wert. Immerhin spart der Nießbraucher Kosten für die Miete bzw. hat Einnahmen aus einer Vermietung. Daraus ergibt sich der Kapitalwert des Nießbrauchs oder der Nießbrauchwert, der sich aus folgenden Faktoren berechnet:
- mögliche Mieteinnahmen aus der Immobilie
- Alter und Geschlecht des Nießbrauchers (nur bei lebenslangem Nießbrauchrecht)
- Dauer des Nießbrauchrechts (ergibt sich bei lebenslangem Recht aus der Lebenserwartung des Nießbrauchers)
Der Nießbrauchwert hat einen direkten Einfluss auf den Immobilienwert, da sich dieser um den Nießbrauchwert verringert. Dies wird z. B. bei einem Verkauf oder bei einer Schenkung der Immobilie relevant.
Wie berechnet man den Nießbrauchwert?
Wenn Sie den Nießbrauchwert berechnen möchten, gehen Sie folgendermaßen vor:
- Ermitteln Sie den Jahreswert anhand der Mietersparnis des Nießbrauchers bzw. der jährlichen Mieteinnahmen. Bei unvermieteten Objekten richtete sich der Jahreswert nach den Mietpreisen für vergleichbare Immobilien.
- Bei einer Monatsmiete von z. B. 800 € würde sich ein Jahreswert von 9.600 € ergeben (800 € x 12).
- Vorsicht: Der Jahreswert darf nicht höher als der Verkehrswert: 18,6 sein. Als Verkehrswert gilt ein möglicher Verkaufspreis. Liegt der Jahreswert höher, gilt der Verkehrswert, dividiert durch 18,6.
- Anschließend benötigen Sie den sogenannten Vervielfältiger. Dieser ergibt sich aus der Dauer des Nießbrauchrechts. Sie finden die Wertminderungstabelle für den befristeten Nießbrauch in Anlage 9a des Bewertungsgesetzes.
- Bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht nutzen Sie die Berechnungen, die das Bundesfinanzministerium jährlich anhand der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts veröffentlicht.
Nießbrauch – Wertminderungstabelle
Der Jahreswert des Nießbrauchs erhöht sich um einen bestimmten Faktor, den sogenannten Vervielfältiger. Abhängig davon, ob es sich um ein befristetes oder lebenslanges Nießbrauchrecht handelt, gelten unterschiedliche Tabellen.
Befristeter Nießbrauch:
| Laufzeit in Jahren | Vervielfältiger |
| 1 | 0,947 |
| 10 | 7,745 |
| 20 | 12,279 |
| 30 | 14,933 |
| 40 | 16,487 |
| 50 | 17,397 |
| 60 | 17,930 |
| 70 | 18,242 |
| 80 | 18,424 |
| 90 | 18,531 |
| 100 | 18,593 |
| mehr als 101 | 18,600 |
Lebenslanges Nießbrauchrecht (für 2023):
| Vollendetes Lebensalter | Vervielfältiger bei Frauen | Vervielfältiger bei Männern |
| 0 | 18,467 | 18,403 |
| 10 | 18,320 | 18,214 |
| 20 | 18,067 | 17,888 |
| 30 | 17,638 | 17,342 |
| 40 | 16,917 | 16,436 |
| 50 | 15,734 | 14,983 |
| 60 | 13,879 | 12,824 |
| 70 | 11,167 | 10,008 |
| 80 | 7,514 | 6,567 |
| 90 | 3,826 | 3,333 |
| 100 und älter | 1,924 | 1,735 |
Info
Die Darstellung hier beschränkt sich der Übersichtlichkeit wegen auf Zehnjahresabstände. In den Originaltabellen finden Sie exakte Zahlen im Jahresabstand.
Nießbrauch – Beispielrechnung
Eine Immobilie im Wert von 425.000 € wird mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht belastet. Der Nießbraucher ist ein Mann im Alter von 60 Jahren, der das Haus selbst bewohnt. Die monatliche Mietersparnis wird auf 900 € festgelegt. Für 2023 sieht die Berechnung so aus:
- Der tatsächliche Jahreswert (monatliche Mietersparnis x 12) beträgt 10.800 €.
- Zur Absicherung: Der ermittelte Jahreswert (Verkehrswert: 18,6) liegt bei rund 22.850 € (425.000 €: 18,6) und somit darüber; der tatsächliche Jahreswert kann daher für die Berechnung angewendet werden.
- Der Vervielfältiger für einen 60-jährigen Mann ist 12,824.
- Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger: 10.800 € x 12,824 = 138.499,20 €.
- Die belastete Immobilie hat somit noch einen Wert von 286.500,80 €.
Welche Rechte habe ich als Eigentümer bei Nießbrauch?
Als Eigentümer haben Sie das Verfügungsrecht über die Immobilie: Sie allein dürfen die Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben, und zwar ohne den Nießbraucher vorher zu fragen. Allerdings bleibt das Nießbrauchrecht auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen.
Welche Pflichten habe ich als Eigentümer?
Als Eigentümer sind Sie für größere Arbeiten an der Immobilie verantwortlich und müssen diese auch bezahlen. Das betrifft unter anderem:
- Dachsanierung (auch Dämmung zur Steigerung der Energieeffizienz)
- Erneuerung von Strom- und Wasserleitungen
- Austausch der Fenster
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
Darüber hinaus müssen Sie für Erschließungs- und Anliegerkosten aufkommen. Diese umfassen Beiträge für den Anschluss an öffentliche Versorgungsnetze (z. B. für Wasser, Strom und Kanalisation) sowie die Erschließung des Grundstücks durch Straßen, Wege usw.
Wer trägt die Reparaturkosten bei Nießbrauch?
Beim Nießbrauch sind die Kosten für die Instandhaltung zunächst Sache des Nießbrauchers. Hierzu zählen Schönheitsreparaturen sowie kleinere Renovierungsarbeiten (z. B. tropfende Wasserhähne oder defekte Rollläden). Größere Sanierungsarbeiten oder Modernisierungen muss allerdings der Eigentümer bezahlen.
Wer muss die Grundsteuer bezahlen?
Die Grundsteuer zählt als gewöhnliche Belastung und wird daher üblicherweise vom Nutznießer bezahlt. Ausnahmen sind möglich, wenn der Nießbrauchvertrag eine entsprechende Regelung enthält.
Vorsicht
Die Abgabe der Grundsteuererklärung ist trotzdem Sache des Eigentümers.
Ist Nießbrauch steuerpflichtig?
Das Nießbrauchrecht kann aus verschiedener Sicht steuerrechtlich relevant sein:
- Grundsteuer
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen des Nießbrauchers
- Grunderwerbsteuer bei Übertragung (außer an enge Angehörige wie den Ehepartner oder die Kinder).
Kann der Nießbraucher den Eigentümer rauswerfen?
Der Nutznießer kommt dem wirtschaftlichen Eigentümer gleich und hat somit die tatsächliche Herrschaft über die Immobilie. Daher darf er dem Nießbrauchgeber den Zutritt verwehren.
Vorsicht
Voraussetzung ist, dass das Nießbrauchrecht die gesamte Immobilie umfasst. Gilt es nur für einen Teil davon, z. B. für eine Wohneinheit, beschränken sich die dazugehörigen Rechte ebenfalls darauf.
Sollte der Eigentümer die Immobilie bewohnen, kann der Nießbraucher rechtliche Schritte unternehmen, um ihn zum Umzug zu bewegen.
Ist Nießbrauch zu empfehlen?
- Übertragung einer Immobilie an die Kinder: Durch eine Schenkung an die Kinder mit Nießbrauchrecht für die Eltern lässt sich die Erbschaftssteuer umgehen und die Schenkungssteuer verringern bzw. vermeiden.
- Immobilienverkauf im Alter: Durch den Verkauf erhalten Sie finanzielle Mittel und können trotzdem weiterhin zu Hause wohnen bleiben. Zudem können Sie im Falle eines Umzugs, z. B. in ein Pflegeheim, die Immobilie vermieten. Die Mieteinnahmen fließen in die Kosten fürs Pflegeheim.
- Vorteile bei der Einkommensteuer: Eltern können z. B. ihren Kindern das Nießbrauchrecht an einer vermieteten Immobilie einräumen. Die Mieteinnahmen fließen in die Ausbildung, was sich steuerlich meist vorteilhafter auswirkt als eine Versteuerung durch die Eltern.
Nießbrauch – Nachteile
Das Nießbrauchrecht kann für beide Seiten diverse Nachteile haben:
Nachteile für Eigentümer:
- niedrigerer Immobilienwert (Auswirkungen beim Verkauf)
- erschwerter Verkauf
- oftmals keine Beleihung durch die Bank möglich; die Immobilie kann dann nicht als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden
- langfristige Bindung ohne Rücktrittsrecht
Nachteile für Nießbraucher:
- Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Kosten für kleinere Renovierungen und Schönheitsreparaturen
- erschwerte Finanzierung, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit gelten soll (in der Regel nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich)
Was ist besser: Schenkung oder Nießbrauch?
Schenkung und Nießbrauch sind Möglichkeiten, jemandem eine Immobilie bzw. die Nutzung daran zu übertragen. Welche Option besser ist, hängt von individuellen Faktoren ab:
- Allgemein eignet sich die Schenkung, wenn Sie z. B. durch vorzeitigen Eigentumsübertrag die Erbschaftssteuer umgehen wollen.
- Nießbrauch bietet sich an, wenn Sie als bisheriger Eigentümer die Immobilie weiterhin nutzen möchten.
Wie kommt man aus dem Nießbrauch raus?
Das Nießbrauchrecht ist rechtlich bindend: Durch die Eintragung im Grundbuch kann der Eigentümer es nicht einfach kündigen. Nießbrauch kann nur unter folgenden Umständen enden:
- Ende einer zeitlichen Befristung
- Tod des Nießbrauchers
- einvernehmliche Aufhebung ggf. unter Zahlung einer Entschädigung an den Nießbraucher (erfordert das Einverständnis beider Parteien und muss notariell beglaubigt werden)
- einseitige Löschung des Nießbrauchrechts durch den Nutznießer (ebenfalls mit notarieller Beglaubigung)
- mit einer Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel: optionaler Vertragsbestandteil, der dem Eigentümer das Recht gibt, die Immobilie unter bestimmten Umständen zurückzufordern (z. B. bei nicht sachgemäßer Nutzung durch den Nießbraucher)
- Zwangsversteigerung, wenn das Nießbrauchrecht nicht die erstrangige Belastung im Grundbuch ist
Möglich ist außerdem ein Rückforderungsrecht, das beim Vorbehaltsnießbrauch (Verkauf mit Nießbrauchrecht für den bisherigen Eigentümer) Anwendung findet: Bei Tod oder Insolvenz des neuen Eigentümers wird die Immobilie auf den bisherigen rückübertragen.
Vorsicht
Der Verzicht auf Nießbrauch wird steuerrechtlich als Schenkung an den Eigentümer gewertet. Unter Umständen kann hier die Schenkungssteuer anfallen.
Nießbrauch und Erbe: Was passiert, wenn der Nießbraucher stirbt?
Wenn der Nießbraucher stirbt, endet das Nießbrauchrecht. Es kann nicht vererbt werden. Dies gilt sowohl für ein lebenslanges als auch für ein befristetes Nießbrauchrecht.
Hinweis
Es ist möglich, dass mehrere Personen ein Nießbrauchrecht auf eine Immobilie haben (z. B. in einer Ehe oder Wohngemeinschaft). Verstirbt einer der Nießbraucher, bleibt das Recht der anderen davon unberührt.
Wenn der Nießbraucher einer vermieteten Immobilie verstirbt, geht die Vermietung auf den Eigentümer über, nicht auf die Erben des Nießbrauchers. Dieser hat anschließend ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Info
Auch bei Tod des Nießbrauchers bleibt die Grundbucheintragung bestehen. Als Eigentümer sollten Sie den Eintrag löschen lassen, um den Wert Ihrer Immobilie zu sichern. Die Löschung ist mit Kosten verbunden und erfordert die Sterbeurkunde.
