Rauchen in der Mietwohnung

Das Wichtigste vorweg:

• Generell gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, auch auf Balkon und Terrasse.
• Bei Abschluss des Mietvertrags kann individuell ein Rauchverbot vereinbart werden. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag reicht nicht. Ungefragt muss ein Mietinteressent nicht angeben, ob er raucht.
• Wird der Nachbar durch das Rauchen sehr stark beeinträchtigt, kann er über das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Einschränkungen erwirken oder auch vom Vermieter des Rauchers ein Einschreiten verlangen.
• Beim Auszug gelten auch für die Folgen des Rauchens die allgemeinen Regeln von Schönheitsreparaturen. Oder bei Substanzbeschädigung die Regeln für Schadenersatz. Sie müssen also je nachdem beseitigt werden oder auch nicht.

Zu Hause nur noch rauchfrei?

Die meisten – und wirkungsvollsten – Rauchverbote in der Wohnung werden nicht vom Vermieter ausgesprochen, sondern vom (nichtrauchenden) Lebenspartner.

Rauchen auf Balkon oder Terrasse

Viele Raucher wollen aber auch selbst den Rauchgeruch in den eigenen 4 Wänden vermeiden oder ihre Lieben daheim vor den Gefahren des Passivrauchens schützen. Sie gönnen sich ihre Zigarette lieber auf dem Balkon.

Aber was kann der Vermieter oder der Nachbar verlangen? Grundsätzlich gehört auch das Rauchen zum "vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietwohnung und des dazugehörigen Balkons oder der Terrasse. Es ist also zulässig, wie auch am 28.6.2006 der Bundesgerichtshof entschieden hat (Aktenzeichen VIII ZR 124/05).

Wenn der Nachbar jedoch wesentlich beeinträchtigt wird, kann er verlangen, dass das Rauchen beschränkt wird. Dann müssen Kompromisse gefunden werden mit zeitlichen Regelungen. Das erfordert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Der Bundesgerichtshof hat das Anfang 2015 so bestätigt (Aktenzeichen V ZR 110/14).

Was hinsichtlich des Rauchens zu beachten ist ...

... bei Abschluss des Mietvertrags

Vor Abschluss des Mietvertrags wollen Vermieter oft gerne wissen, ob der Mietinteressent Raucher ist. Ob es sich dabei aber um eine zulässige oder eine unzulässige Frage handelt, wurde bisher noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden. Die Meinungen gehen daher natürlich auseinander. Das ist deswegen wichtig, weil Sie nur auf eine unzulässige Frage hin lügen dürfen, ohne negative rechtliche Folgen zu riskieren.

Letztlich kommt es darauf an, ob das Interesse des Vermieters, über Ihr Rauchverhalten Bescheid zu wissen, höher bewertet wird als Ihr Recht als Mieter, private Dinge für sich zu behalten. Ungefragt mitteilen müssen Sie jedenfalls nicht, ob Sie rauchen.

Ob zwischen Mieter und Vermieter ein Rauchverbot wirksam vereinbart werden kann, wird von den Gerichten bisher nicht einheitlich entschieden. Meistens ist es jedoch so:

Die individuelle Vereinbarung, dass in der Wohnung oder den Gemeinschaftsräumen gar nicht oder nur gelegentlich geraucht werden darf, ist wirksam. Falls Sie dagegen verstoßen, kann das in letzter Konsequenz zur Kündigung führen.

Unwirksam ist jedoch eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, die das Rauchen in der Wohnung verbietet. Daran müssen Sie sich nicht halten.

... bei Beschwerden der Nachbarn

Oft kommt es vor, dass sich die Nachbarn durch das Rauchen auf dem Balkon belästigt fühlen. Der Rauch zieht auf den Balkon des Nachbarn oder auch durch das geöffnete Fenster in seine Wohnung. Dagegen kann der Nachbar teilweise Unterlassung verlangen, siehe oben.

So hat auch das Amtsgericht Düsseldorf in einer viel beachteten Entscheidung die Kündigung eines rauchenden Mieters bestätigt, weil die Nachbarn durch das Rauchen zu stark belästigt wurden. Das Landgericht hat in nächsthöherer Instanz die Kündigung des Mieters als wirksam bestätigt. Jedoch nicht, weil er zu viel geraucht hätte, sondern weil er die Wohnung unzureichend gelüftet hat, sodass der Zigarettenrauch in den Hausflur zog.

Außerdem kann z. B. von einem Kettenraucher mehr Rücksichtnahme verlangt werden, wenn der Nachbar Asthmatiker oder Allergiker ist und wegen des Passivrauchens eine Verschlimmerung zu befürchten ist.

Wenn ein Baumangel vorliegt, der dazu führt, dass der Rauch unnötig stark zum Nachbarn zieht, kann der Nachbar unter Umständen gegenüber seinem Vermieter die Miete mindern. In einem Urteil des Landgerichts Hamburg aus dem Jahr 2012 (Aktenzeichen 311 S 91/10) wurde einem Mieter eine Mietminderung zugestanden, da er wegen der Rauchbelastung vom Nachbarbalkon die Wohnung nicht mehr lüften konnte.

... beim Auszug

Die meisten Folgen des Rauchens lassen sich durch Farbe und Tapete beseitigen. Zumindest die Folgen in der Wohnung. Dazu ist auch der rauchende Mieter nur nach den allgemeinen Regeln verpflichtet. Ist er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, muss er auch die Nikotinspuren nicht beseitigen. Das sieht auch der Bundesgerichtshof so (Entscheidung vom 28.6.2006, Aktenzeichen VIII ZR 124/05).

Nur wenn durch exzessives Rauchen eine Substanzbeschädigung der Wohnung eingetreten ist, die sich also nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigen lässt, kann der rauchende Mieter zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet sein (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. 3. 2008, Aktenzeichen VIII ZR 37/07).

Möglich ist das auch, wenn der Mieter ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot verletzt. Beides ist aber die große Ausnahme.