Wenn der Vermieter dreimal klingelt ...
Natürlich darf Ihr Vermieter nicht nach Belieben in Ihrer Wohnung ein und aus gehen, sondern nur in begründeten Ausnahmefällen. Diese Ausnahmefälle sind:
- Notfälle, wenn Reparatur- oder Sanierungsarbeiten anstehen, z. B. eine defekte Wasserleitung repariert werden muss
- Beendigung des Mietverhältnisses oder geplanter Verkauf von Haus oder Wohnung, wenn die Wohnung Interessenten gezeigt werden muss
- Prüfung und Behebung von angezeigten Mängeln
Tipp
Der Vermieter darf ohne Ihre Zustimmung keinen Ersatzschlüssel für die Wohnung zurückhalten.
Vorgehen:
Der Vermieter muss das Besichtigungsrecht schonend ausüben, das heißt er muss
- die Besichtigung vorher schriftlich ankündigen bzw. einen Termin vereinbaren
- die Interessen des Mieters berücksichtigen – z. B. Berufstätigkeit, Krankheit, Urlaub (AG Hamburg NZM 2007, 211)
- die Ankündigung mindestens 24 Stunden vorher machen, bei berufstätigen Mietern 4 Tage vorher
- die ortsüblichen Besuchszeiten einhalten, normalerweise zwischen 9 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 19 Uhr wochentags, ausnahmsweise auch sonn- und feiertags zwischen 11 und 13 Uhr
- die jeweilige Dauer auf z. B. maximal 30 Minuten beschränken
- insgesamt maximal ein- bis zweimal pro Woche kommen während insgesamt 3 Stunden. Er darf höchstens 4 Termine pro Monat wahrnehmen. (AG Hamburg, 43 bC 1717/91)
Probleme:
Falls der Vermieter sich unberechtigt Zutritt zur Wohnung verschafft, begeht er Hausfriedensbruch und riskiert eine Strafanzeige. Er hat andererseits die Möglichkeit, wenn der Mieter unberechtigt die Besichtigung verweigert, über ein Eilverfahren bei Gericht dieses Recht zu erwirken. Der Mieter kann wegen unberechtigter Verweigerung abgemahnt werden. Er riskiert im Extremfall die Kündigung.
Tipp
Begründen Sie gegenüber Ihrem Vermieter, warum Ihnen ein Termin nicht passt. Legen Sie bei Krankheit z. B. ein Attest vor und bieten ihm Alternativtermine an. Sorgen Sie dafür, dass Sie den Zugang Ihrer Schreiben oder den Inhalt eines Gesprächs beweisen können, z. B. durch Zeugen.
Eine anlassfreie Besichtigung durch den Vermieter wird nur im Abstand von 1 bis 2 Jahren als zulässig gesehen, meist unabhängig von einer Besichtigungsklausel, um allgemein den Zustand der Wohnung zu kontrollieren (LG Berlin MM 2004, 125).
Urteil: Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, deren Auslegung ergibt, dass der Vermieter nicht ungefragt und ohne besonderen Anlass die Wohnung besichtigen darf, dass ihm die Besichtigung jedoch nach Vorankündigung in angemessenen Abständen (hier: alle 2 Jahre) oder aus besonderem Anlass gestattet ist, ist wirksam (AG Münster, Az. 6 C 4949/08).
Neuvermietung oder Verkauf der Mietwohnung
Wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, muss der Mieter mit dem Besuch potenzieller Interessenten rechnen. Allerdings liegt das Hausrecht bei Wohnungsbesichtigungen auch dabei beim Mieter. Völkerwanderungen durch die Wohnung braucht er nicht zu dulden.
Generell darf der Mieter höchstens ein- bis zweimal wöchentlich für einen Termin beansprucht werden. Zieht sich der Verkauf oder die Neuvermietung der Wohnung über Monate hin und hat der Mieter schon sehr viele Termine erdulden müssen, kann er beim Vermieter darauf dringen, die Termine zu bündeln und auf unter eine Stunde im Monat zu begrenzen.
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