Garagenmietvertrag: ein Haus fürs Auto

Rechtsfrage des Tages:

Gerade in Zeiten der Parkplatznot schont eine Garage oder ein eigener Stellplatz die Nerven von Autobesitzern. Was müssen Sie beachten, wenn Sie eine Garage mieten wollen?

Antwort:

In einer Garage steht der Wagen trocken und sicher. Und ein eigener Stellplatz erspart einem zumindest die manchmal aufreibende Suche nach einem Parkplatz. Welche mietrechtlichen Regeln gelten, kommt auf den Vertrag an. Haben Sie die Garage separat gemietet, haben Sie meist wenig Rechte. Besser abgesichert sind Sie, wenn Sie für eine Wohnung und einen Stellplatz oder eine Garage einen einheitlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Allerdings sind Sie dann auch gebunden.

Wohnung und Garage zusammen

Gehört zu Ihrer Mietwohnung ein Stellplatz dazu und Sie haben einen einheitlichen Mietvertrag abgeschlossen, sind beide Einheiten aneinander gebunden. Das bedeutet, dass Sie die Garage oder den Stellplatz nicht einfach kündigen können. Sie können nur den gesamten Mietvertrag kündigen, also Wohnung und Stellplatz zusammen. Das ist natürlich von Nachteil, wenn Sie beispielsweise Ihr Auto verkaufen und den Stellplatz eigentlich gar nicht brauchen. Der Vorteil: Auch Ihr Vermieter kann Ihnen den Stellplatz nicht so einfach kündigen. Er müsste den gesamten Mietvertrag kündigen. Und dafür braucht er einen gesetzlichen Grund. Eine Teilkündigung des Vermieters wäre nur denkbar, wenn er die Garage abreißen will, um neuen Wohnraum zu schaffen oder auf der Fläche der Stellplätze ein Wohnhaus bauen will.

Untervermietung möglich

Benötigen Sie den mitgemieteten Stellplatz nicht, können Sie ihn untervermieten. Dafür brauchen Sie allerdings die Zustimmung Ihres Vermieters. Anders als bei einem reinen Wohnraummietvertrag haben Sie allerdings kein Sonderkündigungsrecht für den Fall der Verweigerung der Zustimmung, wenn Sie Garage oder Stellplatz und Wohnung mit einem einheitlichen Vertrag gemietet haben. Wollen Sie Ihre Wohnung kündigen, vergessen Sie nicht Ihren Untermieter. Den Untermietvertrag über den Stellplatz sollten Sie auch rechtzeitig kündigen. Andernfalls würde dieser zumindest faktisch weiterlaufen. Ihr Vermieter hätte aber Anspruch auf Räumung des Stellplatzes. Es droht eine Räumungsklage. Daher sollten Sie in einem Untermietvertrag für einen Stellplatz stets eine kurze Kündigungsfrist vereinbaren.

Separater Mietvertrag für Stellplatz oder Garage

Natürlich können Sie eine Garage oder einen Stellplatz auch unabhängig von einer Wohnung mieten. Dieser Vertrag hat ebenfalls wieder Vor- und Nachteile. Einerseits können Sie aufgrund der meist kurzen Kündigungsfristen den kostspieligen Stellplatz schnell wieder loswerden, wenn Sie ihn nicht mehr brauchen. Andererseits kann Ihnen auch Ihr Vermieter ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der vertraglichen Frist kündigen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht. Damit können Sie den begehrten Abstellort für Ihr Auto schnell wieder los sein. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt zwar auch drei Monate. Allerdings besteht kein weitreichender Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht. Daher können Vermieter und Mieter auch eine kürzere Kündigungsfrist vereinbaren. 

Zwei Verträge, ein Vermieter

Es kann vorkommen, dass zusätzlich zur Mietwohnung in einem eigenen Mietvertrag eine Garage mit angemietet wird. Ist der Eigentümer beider Objekte identisch, kann es sich trotz zweier Vertragsdokumente um einen einheitlichen Vertrag handeln. Die rechtliche Beurteilung erfolgt durch Auslegung. Für einen einheitlichen Vertrag spricht die Vereinbarung einer einheitlichen Kündigungsfrist. Eher zwei separate Verträge liegen vor, wenn unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden oder der Stellplatz auf einem anderen Grundstück liegt als die Wohnung. Im Streitfall ist es Sache des Gerichts, den Vertragstyp zu bestimmen.

Betriebskosten

Unabhängig vom Vertragstyp fallen auch in einer Garage Betriebskosten an. In der Regel sind diese aber sehr gering, sodass zur Vereinfachung diese Kosten meist vom Vermieter als Pauschale im Mietzins eingerechnet werden. Es ist aber denkbar, dass Ihr Vermieter die Betriebskosten separat umlegt. Dann dürfen aber nur umlagefähige Betriebskosten abgerechnet werden.

Schönheitsreparaturen

Für Schönheitsreparaturen wie ein Anstrich der Garagenwand ist bei einem Garagenmietvertrag auch zunächst der Vermieter zuständig. Ob diese bei einem einheitlichen Mietvertrag von Wohnung und Garage auf den Mieter abgewälzt werden können, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Haben Sie einen separaten Mietvertrag abgeschlossen, gelten die Regeln des allgemeinen Mietrechts. Diese sind weniger streng als das Wohnraummietrecht, sodass viele Vertragsklauseln individuell ausgehandelt werden können. In Formularmietverträgen mit vorgegebenen Klauseln müssen wohl aber auch engere Grenzen gesteckt werden.

Platz fürs Auto

Eine Garage ist für Autos gedacht. Zugehörige Gegenstände wie Reifen dürfen Sie dort auch lagern und meist auch Ihre Fahrräder abstellen. Als Rumpelkammer dient die Garage hingegen nicht. Die zulässige Nutzung ist meist im Mietvertrag bereits beschrieben. Halten Sie sich nicht an die Vorgaben, droht Ihnen eine Abmahnung, im Wiederholungsfall auch eine Kündigung. Achtung! In Tiefgaragen ist es meistens untersagt, auf dem Stellplatz Reifen zu lagern. Dort dürfen Sie meist wirklich nur Ihr Auto abstellen.