Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig?

Rechtsfrage des Tages:

Dieses Damoklesschwert dürfte jeder Mieter fürchten: die Mieterhöhung. Einfach so darf der Vermieter aber nicht plötzlich mehr von seinen Mietern verlangen. Wann kann er die Miete erhöhen?

Antwort:

Sie können ganz beruhigt sein. Willkürlich kann Ihr Vermieter die Miete nicht erhöhen. Er braucht dafür schon einen Grund. Zum einen kann die Erhöhung durch eine vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmiete erfolgen. Dann dürften Sie aber auch nicht überrascht sein. Zum anderen kann Ihr Vermieter in bestimmten Abständen die Miete auf die ortsübliche Miete anheben. Eine zentrale Rolle spielt dabei der Mietspiegel. Und auch eine Modernisierung kann zu einem höheren Mietzins führen. Hierbei muss Ihr Vermieter aber strenge Regeln einhalten.

Index- und Staffelmiete

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, dürfte die Mieterhöhung nicht überraschend sein. Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Damit diese Vertragsklausel zulässig ist, muss der Zeitpunkt der Erhöhung konkret angegeben sein und auch der genaue Betrag der sodann erhöhten Miete. Die Angabe einer prozentualen Erhöhung ist nicht zulässig und die erste Erhöhung darf frühestens nach 12 Monaten Mietzeit erfolgen. Haben Mieter und Vermieter eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter den Mietzins nach dem Verbraucherindex anpassen. Dieser wird einmal im Jahr vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Daher kann die Miete theoretisch jedes Jahr um die Inflationsrate steigen. Allerdings muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen, einen genauen Betrag benennen und die Berechnung der Erhöhung erläutern. Wichtig! Übersteigt die Miete nach der Indexerhöhung die ortsübliche Mietpreisbremse, kann der Mieter der Erhöhung widersprechen.

Was ist ortsüblich?

Viele Verträge enthalten aber keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung. Dann hat der Vermieter die Möglichkeit, vom Mieter die Zustimmung zur Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Dabei orientiert er sich an den vergleichbaren ortsüblichen Mieten, meist festgelegt im Mietspiegel. Insgesamt darf die Miete aber innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent als Kappungsgrenze steigen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und sie begründen. Zur Begründung kann er einen Mietspiegel, ein Gutachten oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank heranziehen. Oder er verweist auf drei Vergleichswohnungen im selben Ort, die mehr Miete kosten. Gibt es für den Ort einen qualifizierten Mietspiegel, muss dieser in die Erklärung mit einbezogen werden.

Ab wann darfs mehr sein?

Die neue Miete gilt dann ab dem dritten Monat nach Erhalt des Schreibens durch den Mieter. Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgen. Stimmt der Mieter nicht innerhalb von zwei Monaten zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Allerdings kann auch die widerspruchslose Zahlung der höheren Miete als Zustimmung gewertet werden.

Modernisierung

Das Haus soll einen Fahrstuhl oder besonders gedämmte Fenster erhalten? Dann kann der Vermieter seine Mieter prozentual durch eine Mieterhöhung an den Kosten beteiligen. Zulässig ist dies aber nur bei echten Modernisierungsarbeiten. Ist die Heizung kaputt oder hängen die Fenster lose in den Angeln, handelt es sich um Instandsetzungsarbeiten. Die Kosten dafür kann der Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen. An die Mieterhöhung wegen Modernisierung sind besonders strenge Voraussetzungen geknüpft. So muss ein Vermieter seine Mieter über Beginn und geplante Dauer der Arbeiten informieren, Art und Umfang der Modernisierung darlegen und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Außerdem muss er Stellung zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nehmen und den Mieter auf die Möglichkeit eines Widerspruchs wegen eines Härtefalls hinweisen.

Widerspruch und Sonderkündigungsrecht

Ist der Mieter mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er dieser widersprechen oder die Zustimmung einfach verweigern. Der Vermieter hat dann drei Monate Zeit, den Mieter gerichtlich auf Zustimmung zu verklagen. Im Rahmen dieses Klageverfahrens prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung formal und inhaltlich zulässig ist. Außerdem haben Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungsfrist verkürzt sich dabei von drei auf zwei Monate. Widerspruchs- und Sonderkündigungsrecht bestehen nicht, wenn die Mieterhöhung aufgrund einer vertraglich vereinbarten Index- oder Staffelmiete erfolgt.

Mietspiegel im neuen Kleid

Mietspiegel sollen einen sicheren Überblick darüber geben, welche Miete im jeweiligen Ort üblich und angemessen ist. Früher war die Erhebung aber nicht wirklich sicher, sodass je nachdem, welche Haushalte an der Befragung teilnahmen, ein verzerrtes Bild entstehen konnte. Im Jahr 2021 wurde daher das Mietspiegelrecht reformiert, die Änderungen sind weitestgehend Mitte 2022 in Kraft getreten. Ziel war es, die Mietspiegel künftig rechtssicherer und zuverlässiger zu machen. Unter anderem wurde festgelegt, dass Gemeinden bereits ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen müssen. Besonders wichtig war aber die Einführung einer Mitwirkungspflicht. Nunmehr besteht eine Auskunftspflicht für Gebäudeeigentümer, Mieter und Vermieter, die bei Verstoß mit einem Bußgeld geahndet werden kann.