Mietspiegel auch für Einfamilienhäuser

Rechtsfrage des Tages:

Ein Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete für Wohnungen. Was ist aber mit Einfamilien- oder Reihenhäusern? Gilt der Mietspiegel auch für ganze Häuser?

Antwort:

Wer in einer Mietwohnung wohnt, kennt das vielleicht. In einem freundlichen Brief teilt der Vermieter Ihnen mit, dass Sie künftig mehr Miete zahlen sollen. Erfolgt die Erhöhung aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt oft ein Mietspiegel. Für Einfamilienhäuser oder Reihenbebauungen gilt dieser zwar nicht. Nach der Rechtsprechung kann ein Vermieter ihn aber als Orientierungshilfe heranziehen.

Mieterhöhung mit gutem Grund

Möchte Ihr Vermieter von Ihnen mehr Miete für sein Wohnobjekt verlangen, muss er Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen zustellen. Und das ist gar nicht so einfach. Willkürlich darf er die Miete nämlich nicht erhöhen. Das Gesetz gibt klare Vorgaben, wann und um wie viel er die Miete erhöhen darf. Neben der Mieterhöhung wegen Modernisierung kann er sich nämlich nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Doch wie kann Ihr Vermieter diese bestimmen?

Mietspiegel muss genutzt werden

§ 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) legt fest, auf welche Begründungsmittel ein Vermieter zurückgreifen darf. Gibt es in Ihrer Stadt oder Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter diesen auch berücksichtigen. Selbst wenn er auf andere Begründungsmittel zurückgreift, muss er die Spannen aus diesem Mietspiegel benennen. Liegt nur ein einfacher Mietspiegel vor? Diesen kann er ebenso wie die Aufzählung von Vergleichswohnungen zur Begründung benutzen.

Geltung auch für Häuser?

Nun ist aber tatsächlich das Problem, dass viele Mietspiegel nach ihrem Geltungsbereich ausdrücklich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten sollen. In den Mietspiegeln finden Sie die Preisspannen der ortsüblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Eben aus diesem Grund hatten sich auch bereits im Jahre 2011 die Mieter eines Reihenendhauses gegen eine Mieterhöhung verwehrt. Sie waren der Ansicht, dass die Mieterhöhungserklärung formell und auch der Höhe nach unwirksam sei. Ihr Vermieter hatte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangt und die Mieter sodann verklagt.

Bundesgerichtshof hat entschieden

Nach mehreren Instanzen hat im Frühjahr 2016 der Bundesgerichtshof (BGH) dazu eine Entscheidung gefällt (BGH, Beschluss vom 26.04.2016, Aktenzeichen VIII ZR 54/15). Nach Ansicht der Richter war die Mieterhöhung wirksam. Auch wenn im Mietspiegel ausdrücklich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser aus dem Geltungsbereich ausgenommen waren, so konnte der Vermieter diesen als Orientierungshilfe nutzen. Eine vergleichbare Datensammlung für vermietete Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäuser existierte nämlich nicht. Außerdem sei es allgemein bekannt, dass für Häuser eine höhere Miete verlangt werden könne als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Schlussendlich hatte auch ein gerichtlich bestellter Sachverständiger festgestellt, dass die verlangte Miete noch unter der eigentlichen ortsüblichen Miete lag.

Größe entscheidend

Vermieter können also nach diesem Beschluss durchaus auch für diese Mietobjekte einen Mietspiegel nutzen. Problematisch wird es allerdings, wenn die Wohnfläche des Hauses größer ist, als die größte im Mietspiegel genannte Wohnung. Dann ist der Mietspiegel nämlich für eine Beurteilung der Hausmiete unbrauchbar und kann nicht genutzt werden. Natürlich muss der Vermieter auch alle anderen formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung beachten.