Vergleichsmiete

Wenn die Miete steigt

Der Vermieter bestimmt, wie hoch die Miete ist. Doch seiner Willkür sind klare Grenzen gesetzt. Und Mieter können sich wehren.

Das Wichtigste vorweg:

Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen, das heißt, auch ohne Unterschrift per E-Mail geht es. Vom Erhalt des Erhöhungsschreibens bis zum Termin, an dem Sie die erhöhte Miete zahlen sollen, dauert es bis zum Beginn des dritten Monats danach.

Die Erhöhung ist nur wirksam, wenn einige Voraussetzungen beachtet werden: Kappungsgrenze (plus Mietpreisbremse), Pause zur letzten Mieterhöhung, Grenze der Vergleichsmiete, kein Ausschluss der Erhöhung im Mietvertrag.
Ohne Zustimmung des Mieters wird die Miete nicht erhöht. Das Zahlen der erhöhten Miete gilt aber als Zustimmung. Der Vermieter kann dann auf Zustimmung klagen.
Innerhalb der Überlegungsfrist hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Beste Lage, tolle Einrichtung – die eine ist eben nicht wie die andere

Sie haben es ja geahnt, als Sie der Brief von Ihrem Vermieter erreichte: Er will mehr Geld.

Bei frei finanzierten Wohnungen darf der Vermieter im Lauf des Mietverhältnisses die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Das ist die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Was vergleichbar ist, bestimmt sich nach der Art des Wohnraums, seiner Größe, Ausstattung und Beschaffenheit sowie nach seiner Lage und auch nach seiner energetischen Ausstattung.

Um wirksam zu sein, muss die Mieterhöhung allerdings sehr strenge Kriterien erfüllen. Ansonsten kann der Mieter sie getrost ignorieren.

Tipp

Unzulässig ist es, wenn der Vermieter die Miete erhöht, weil eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist und deswegen der Vermieter selber die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Es gelten die allgemeinen Voraussetzungen für die Mieterhöhung.

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wägen Sie also ab: Ihre neue Miete darf nicht teurer werden als die Durchschnittsmiete vergleichbarer anderer Wohnungen in Ihrer Gegend.

Überstürzen Sie nichts: Sie können den laufenden Monat und zusätzlich 2 weitere Monate bedenken, ob Sie dem Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters zustimmen.

Aber Vorsicht: Wenn Sie vorbehaltlos die neue, erhöhte Miete bezahlen, gilt das als Zustimmung. Das hat der BGH am 22.2.18 so entschieden, AZ: BGH, VIII ZB 74/16.

Daraus ergibt sich: Stimmen Sie zu, zahlen Sie frühestens ab Beginn des dritten Monats nach der Mitteilung des Vermieters mehr Miete. Verweigern Sie die Zustimmung, wird er Sie möglicherweise innerhalb der nächsten 3 Monate auf Zustimmung verklagen. Werden Sie verurteilt, müssen Sie die höheren Sätze rückwirkend zahlen.

Beispiel: Der Vermieter hat Ihnen am 12.02.2019 ein Schreiben geschickt, in dem Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten wurden. Ihre Zustimmungsfrist läuft bis zum 31.5.2019. Frühestens ab 1.6.2019 müssen Sie die höhere Miete bezahlen.

Die Grundsätze

Wie immer, wenn er durch eine Mieterhöhung an Ihr Geld will, hat der Vermieter strenge Regeln und Formen einzuhalten. Begeht er Fehler, ist die Mieterhöhung unwirksam und Ihr Geld bleibt, wo es ist: in Ihrer Tasche. Ist die Mieterhöhung dagegen berechtigt, sollten Sie ihr zustimmen. Ansonsten riskieren Sie einen Prozess vor Gericht, den Sie womöglich verlieren. Prüfen Sie also genau!

Erstens darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen.
Sollten Sie also bisher eine erheblich geringere Miete gezahlt haben, darf der Vermieter nicht auf einen Schlag die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Ihre Abgabe darf in 3 Jahren höchstens um 20 % steigen.

Vorsicht: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht.

Beispiel: Ihr Vermieter wollte die Miete mit Schreiben vom 12.2.18 zum 1.5.19 von 660 auf 720 € erhöhen. Rechnen Sie zurück: Wie hoch war die Miete vor 3 Jahren im April 2016? Lag die Miete zu diesem Zeitpunkt unter 600 €, ist die Mieterhöhung schon wegen Missachtung der Kappungsgrenze von 20 % nicht zulässig. Sie können Ihre Zustimmung verweigern. Ausnahme: Die Überschreitung der Grenze beruht auf einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

In Gebieten mit Wohnungsnot, die von der Landesregierung so ausgewiesen werden, darf sich die Miete nur maximal um 15 % in 3 Jahren erhöhen. Viele Bundesländer haben bereits Gebiete festgelegt, in denen diese geringere Kappungsgrenze liegt.

Zweitens muss zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Moment der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung ein Zeitabstand von 15 Monaten liegen.
Mitteilen kann der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung bereits nach einem Jahr (Jahressperrfrist). Wirksam wird sie allerdings erst nach weiteren 3 Monaten. Auch dabei werden Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung nicht mitgerechnet.

Beispiel: Ihr Vermieter hat mit Schreiben vom 15.1.2019 zum 1.4.2019 die Miete erhöht. Frühestens mit Schreiben vom 1.4.2020 kann er die Miete zum 1.7.2020 erneut erhöhen. Bekommen Sie vorher eine neue Mieterhöhung, ist diese nicht wirksam. Ausnahme: Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Drittens darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete, die in Ihrer Wohngegend für vergleichbare Wohnungen in den letzten 4 Jahren üblicherweise bezahlt wurde. Dabei spielen Art, Größe und Ausstattung und natürlich die Wohnlage eine entscheidende Rolle. Nach der aktuellen Mietrechtsreform ist dabei auch die energetische Ausstattung der Wohnung als weiteres Merkmal zu berücksichtigen. Um die Ortsüblichkeit der Miete aufzuzeigen, kann sich der Vermieter 4 Begründungsmittel bedienen.
Viertens darf eine Erhöhung nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen sein.
Beispiel: Der Vermieter hat die Kaltmiete im November 2018 von 600 € um 10 % zunächst auf 660 € erhöht. Erst im November 2019 kann er eine weitere Mieterhöhung um 10 % der Ausgangsmiete auf maximal 720 € schicken, da er die Jahressperrfrist einhalten muss. Frühestens ab 1.2.2020 muss der Mieter dann die höhere Miete zahlen. Bis November 2021 ist dem Vermieter eine weitere Mieterhöhung verwehrt, da die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren eingehalten werden muss.

Bei der ganzen Rechnung darf der Vermieter nicht übersehen, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten darf und eine Mieterhöhung strenge formelle Voraussetzungen hat. Zuletzt muss er sich selbstverständlich daran halten, wenn ein Verzicht auf eine Mieterhöhung vereinbart war.

Angesichts dieser Voraussetzungen können Sie sich vorstellen, dass viele Mieterhöhungen Fehler aufweisen. Es lohnt sich also, genauer hinzuschauen.

Tipp

Haben Sie einen befristeten Mietvertrag mit einer festen Miete vereinbart, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete tabu.

Tipp

Achten Sie immer darauf, dass Ihr Vermieter nicht die Anhebung der Grundmiete und die Erhöhung von Betriebs- oder Heizkosten vermischt. Er muss beides getrennt ausweisen und geltend machen.

Die Formalien

Will Ihr Vermieter Sie von der Notwendigkeit einer Mieterhöhung überzeugen, muss er für Form und Begründung Schreibtischarbeit leisten. Eine mündliche Erklärung reicht nicht. Die Mieterhöhung erfordert Textform, eine Unterschrift ist jedoch nicht erforderlich. Für die Übermittlung darf er sich des elektronischen Weges von Telefax oder E-Mail bedienen. Er muss dabei darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist, und dies begründen. Dazu kann er sich berufen auf:

Einen Mietspiegel. Der Mietspiegel der Gemeinde weist eine entsprechend höhere Miete für vergleichbare Wohnungen aus.

Seit ein paar Jahren werden qualifizierte Mietspiegel herausgegeben. Diese sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Sie müssen nach 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und nach spätestens 4 Jahren neu erstellt werden. Gibt es einen solchen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter in seiner Mieterhöhung auf die Daten in diesem komplexen Werk hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung auf andere Weise begründen möchte.

Teilweise erkennen die Gerichte den Mietspiegel nicht als gültig an, wie kürzlich ein Amtsgericht in Berlin. Die Berufung gegen dieses Urteil wurde zurückgewiesen, sodass es rechtskräftig ist. Über Ihre Gemeinde- oder Stadtverwaltung erfahren Sie, ob es bei Ihnen einen qualifizierten Mietspiegel gibt. Dieser ist nur in seltenen Fällen kostenlos online abrufbar. Meist wird eine Schutzgebühr von unter 10 € verlangt.

Urteil

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 30.9.09, Az. VIII ZR 276/08, klargestellt, dass der Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt sein muss. Es reicht aus, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist er, wenn die Stadt ihn kostenlos bereithält oder im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht. Der Mietspiegel ist aber auch dann allgemein zugänglich, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr bei örtlichen Vereinigungen wie dem Mieterverein an jeden abgegeben wird.

Die Miete für mindestens 3 Vergleichswohnungen. Diese müssen in Lage, Art und – auch energetischer – Ausstattung ähnlich sein und in der Miete dem entsprechen, was Ihr Vermieter künftig auch von Ihnen verlangt. Die 3 Wohnungen dürfen auch Ihrem Vermieter gehören. Es reicht normalerweise aus, wenn der Vermieter Ihnen Informationen über Namen des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen gibt. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, darf der Vermieter nicht mehr allein 3 Vergleichswohnungen benennen.

Eine Mietdatenbank. Diese wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt.

Ein Gutachten. Es muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt sein und zu dem Ergebnis gelangen, dass die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Das Gutachten darf nicht älter als 2 Jahre sein.

Tipp

Erkundigen Sie sich bei Ihrer Kommunalverwaltung nach dem Mietspiegel. Anhand der darin ermittelten Zahlen können Sie leicht feststellen, ob Ihr Vermieter die örtliche Vergleichsmiete bei seiner Mieterhöhung berücksichtigt hat.

Tipp

In einem Mieterhöhungsprozess gilt die Vermutung, dass ein qualifizierter Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.

Die Konsequenzen

Sie können der Mieterhöhung zustimmen, müssen aber nicht.

Kompromissloser Mieter

Das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters verpufft zunächst wirkungslos, wenn Sie

sich innerhalb der Überlegungsfrist von 2 Monaten in Schweigen hüllen
ausdrücklich der Mieterhöhung nicht zustimmen
weiterhin nur die alte Miete bezahlen

Konsequenter Vermieter

In diesen Fällen ist Ihr Vermieter am Zug. Will er die Hochstufung unbedingt durchsetzen, muss er innerhalb von 3 Monaten eine Klage auf Erteilung der Zustimmung gegen Sie erheben.

Dann wird gerichtlich festgestellt, ob der verlangte Nachschlag ortsüblich, das Erhöhungsverlangen also korrekt ist. Beweispflichtig ist Ihr Vermieter. Bestätigt der Richter Ihren Vermieter, ist die erhöhte Miete ab dem ursprünglich vorgesehenen Termin fällig und Sie zahlen die Prozesskosten.

Beispiel: Der Vermieter hat Ihnen am 12.10.2018 ein Schreiben geschickt, in dem Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten wurden. Ihre Überlegungsfrist läuft bis zum 31.12.2018. Wenn Sie zustimmen, müssen Sie frühestens ab 1.1.2019 die höhere Miete bezahlen. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter Klage einreichen bis 31.3.2019.

Neuer Mieter

Winken Sie endgültig ab und entschließen sich, die Mieterhöhung nicht zu akzeptieren, nehmen Sie ein Sonderkündigungsrecht in den 2 Monaten Überlegungsfrist in Anspruch. Innerhalb von weiteren 2 Monaten verabschieden Sie sich dann endgültig von Ihrem Vermieter. Die Mieterhöhung haben Sie sich damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses gespart.

Beispiel: Wenn Ihnen das Schreiben des Vermieters am 17.11.2018 zugegangen ist, müssen Sie bis spätestens 31.12.2018 kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31.01.2019.