Mietkaution: keine Selbstbedienung für Vermieter

Rechtsfrage des Tages:

Haben Sie eine neue Wohnung gemietet, werden Sie Ihrem Vermieter eine Kaution gezahlt haben. Wofür dient sie und darf der Vermieter während der Mietzeit die Kaution verwerten?

Antwort:

Neben Umzugskosten und der Anschaffung neuer Möbel müssen Sie vor einem Umzug auch an die Mietkaution denken. Ihr Vermieter muss dabei strenge Regeln beachten, wie er diese Kaution aufbewahrt und verwertet. Während der Mietzeit darf er jedenfalls keinen Zugriff darauf nehmen.

Bis zu drei Monatsmieten

Zur Sicherung ihrer Ansprüche haben Vermieter das Recht, von ihren Mietern zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution zu fordern. Die gesetzliche Regelung zur Mietkaution finden Sie in § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort ist festgelegt, dass die Kaution drei Monatsmieten nicht übersteigen darf und dem Mieter das Recht zusteht, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Mittlerweile dürften Sie nur wenige Wohnungen finden, bei deren Mietbeginn nicht die typische Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten fällig wird. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Kaution allerdings nicht. Es bedarf immer einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.

Arten von Mietkautionen

Es gibt unterschiedliche Arten von Mietkautionen. Die gängigsten dürften die Barkaution, die Bankbürgschaft oder auch verpfändete Sparbücher, Mietkautionskonten oder Sparkonten sein. Mittlerweile gibt es auch Mietkautionsversicherungen oder Mietkautionsbürgschaften. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution insolvenzsicher anzulegen. Dies ist insbesondere wichtig, wenn Sie eine Barkaution leisten, also den Betrag überweisen oder in bar übergeben.

Bitte separat

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Konto anlegen. Er darf den Kautionsbetrag also beispielsweise nicht einfach auf sein laufendes Konto einzahlen. Der Hintergrund ist, dass die Mietkaution einen Treuhandcharakter hat. Der Mieter muss sicher sein können, auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters diese Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzubekommen. Die erwirtschafteten Zinsen stehen ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenso zu wie der eigentliche Kautionsbetrag. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter keine durchsetzbaren Ansprüche gegen den Mieter hat.

Zugriff erst am Ende

Seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) im Jahre 2014 steht fest, dass ein Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen darf (BGH, Urteil vom 07.05.2014, Aktenzeichen: VII ZR 234/13). Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter einfach den Betrag einer Mietminderung durch die Mieterin von der Kaution abgezweigt und sie aufgefordert, die Kaution wieder aufzufüllen. Die Besonderheit in diesem Fall war, dass der Vermieter über diese Vorgehensweise eine Vereinbarung mit der Mieterin getroffen hatte. Das Gericht entschied, dass diese Vereinbarung unwirksam sei. Der Vermieter sei nicht berechtigt, die Mietkaution während eines laufenden Mietverhältnisses für streitige Forderungen zu verwerten. Nach Ansicht des Gerichtes würde dies dem Treuhandcharakter der Mietkaution zuwiderlaufen. Eine entsprechende Vereinbarung sei unwirksam.

Zugriff bei Schäden und Nebenkosten

Im Klartext bedeutet dies, dass Mieter während der Mietzeit nicht befürchten müssen, dass der Vermieter sich zulässig an ihrer Mietkaution bedient. Erst wenn das Mietverhältnis beendet ist und dem Vermieter Forderungen zustehen, darf er auf die Kaution zurückgreifen. Hat der Mieter beispielsweise Schäden in der Wohnung verursacht, kann der Vermieter die Mietkaution für die Behebung dieser Schäden verwenden. Auch darf er einen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn er für das angebrochene Abrechnungsjahr eine Nebenkostennachzahlung des Mieters erwartet. Hintergrund ist, dass es oft nicht möglich oder übertrieben aufwendig wäre, die Nebenkosten mitten im Jahr gegenüber einem einzelnen Mieter abzurechnen. Umgekehrt besteht für den Vermieter das Risiko, dass sein ehemaliger Mieter nach Auszug über alle Berge ist. Daher darf er die Mietkaution auch für zu erwartende Nachzahlungen einbehalten. Dabei muss er aber Maß halten. Je nach Höhe der erwarteten Nachzahlung darf er nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten und muss den Rest auszahlen. Vergreift sich der Vermieter bereits während der Mietzeit an der Kaution, können Mieter die Rückzahlung der Kaution auf das separate Konto auch gerichtlich einfordern.