Betriebskosten und Wirtschaftlichkeit

Rechtsfrage des Tages:

Haben Sie als Mieter das Gefühl, dass Ihr Vermieter zu hohe Kosten umlegt? Unter Umständen können Sie sich dagegen wehren. Welche Rechte haben Sie?

Antwort:

In vielen Fällen haben Vermieter und Mieter die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart. Welche Kosten konkret auf die Mieter abgewälzt werden können, finden Sie in der Betriebskostenverordnung. Aber nicht alle Kosten darf der Vermieter einfach so den Mietern auferlegen. Er muss vor allem das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Hat er dagegen verstoßen, kann den Mietern ein Anspruch auf Freistellung oder Schadenersatz zustehen.

Bitte recht wirtschaftlich

Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot darf ein Vermieter nur Betriebskosten gegenüber seinen Mietern abrechnen, wenn diese unter Abwägung aller Umstände und aufgrund einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Der Vermieter hat also keinen Freibrief, ohne sachlichen Grund das teuerste Angebot eines Dienstleisters anzunehmen. Zwar muss er auch nicht pauschal den günstigsten Anbieter beauftragen. Er muss aber seinen Ermessensspielraum nutzen, um einen notwendigen und sinnvollen Auftrag zu erteilen.

Dreimal wischen

Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen, dass es immer auf den jeweiligen Einzelfall ankommt. Das Amtsgericht Frankfurt a. M. hat beispielsweise am 16.07.2001 entschieden, dass auch in einer größeren Wohnanlage der Eingangsbereich nicht täglich naß und trocken von einer Reinigungsfirma gewischt werden müsse und hat den entsprechend hohen Kosten eine Absage erteilt (Aktenzeichen: 383 C 376/04). Umgekehrt rechtfertigen sachliche Gründe wie Erreichbarkeit im Notfall, Ortskenntnis und auch bisherige Erfahrungen durchaus den Abschluss von Verträgen mit teureren Dienstleistern. Der Begriff des Wirtschaftlichkeitsgebots lässt sich entsprechend nicht auf eine allgemeine Formel herunterbrechen, sondern muss stets anhand der jeweiligen Situation geprüft werden.

Zahlen, Daten, Fakten

Um überhaupt eine mögliche Überhöhung erkennen zu können, müssen Sie als Mieter zunächst Einsicht in die Belege des Vermieters nehmen. Darauf haben Sie einen Anspruch. Sie können von Ihrem Vermieter die Vorlage von der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen und die Ablesebelege der anderen Wohnungen fordern, sofern es um verbrauchsabhängige Kosten geht. Der Anspruch erstreckt sich auf Einsicht in die Originalbelege, nur ausnahmsweise sind Scans oder Kopien ausreichend. Natürlich können Sie Ihren Vermieter auch um Übersendung von Kopien bitten. Dazu verpflichtet ist er allerdings nicht. Er kann Ihnen alternativ bei sich zu Hause oder bei der Hausverwaltung Einsicht in die Originale anbieten.

Die Last der Beweislast

Der Nachteil für Mieter: Sie tragen die Beweislast dafür, dass der Vermieter beispielsweise mit der Beauftragung eines Unternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat. Diese Beweislastverteilung hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil nochmals deutlich klargestellt (BGH, Urteil vom 25.01.2023, Aktenzeichen: VIII ZR 230/21). Im zu entscheidenden Fall ging es um aus Sicht der Mieter zu teure Kosten für einen Dienstleister im Bereich des Müllmanagements. Im Rahmen der Entscheidung hat der BGH eine weitere wichtige Entscheidung gefällt. Danach können Mieter sich nicht auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des Vermieters berufen, wenn die streitgegenständlichen Verträge bereits vor Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen waren.

Nachfragen

Haben Sie den Eindruck, Ihr Vermieter legt zu hohe Betriebskosten um? Dann nehmen Sie durchaus mal Ihr Recht auf Einsicht in die Belege wahr. Vielleicht zeigt sich dabei bereits, dass er ordentlich wirtschaftet und entgegen Ihrer Vermutung vernünftige Verträge abgeschlossen hat. Sollten Ihnen die Kosten teurer vorkommen als die sonst ortsüblichen, sollten Sie mal nachfragen. Unter Umständen kann Ihnen Ihr Vermieter einen plausiblen Grund dafür nennen, warum er sich gerade für den teureren Dienstleister entschieden hat.