Mietvertrag: Was sind Betriebskosten?

Rechtsfrage des Tages:

Fast jeder Mieter kennt die Nebenkostenvorauszahlung und die alljährliche Abrechnung. Aber was genau steht drin und wie schlüsseln sich diese Kosten auf?

Antwort:

Nebenkosten, Betriebskosten, Stromkosten – viele Begriffe werden für die Beträge genutzt, die Mieter für die Nutzung Ihrer Wohnung an den Vermieter zahlen müssen. Schon jetzt sehen viele Mieter mit einem mulmigen Gefühl ihrer Nebenkostenabrechnung entgegen. Damit Sie die anstehende Abrechnung auch gut prüfen können, sollten Sie die unterschiedlichen Begriffe, Umlageschlüssel und Prüfungsmöglichkeiten kennen.

Was sind Nebenkosten?

Auch wenn die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten meist synonym verwendet werden, gibt es einen wichtigen Unterschied. Nebenkosten im eigentlichen Sinne sind alle Positionen, die einen Vermieter rund um die Immobilie treffen. Beispielsweise Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten schlagen als Nebenkosten zu Buche. Betriebskosten sind hingegen alle laufenden Kosten wie Müllgebühren, Heizkosten oder die Fußwegreinigung. Nur diese Betriebskosten kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. „Echte“ Nebenkosten haben in der monatlichen Vorauszahlung und in der Jahresabrechnung nichts verloren.

Betriebskosten im eigentlichen Sinne

Was zu den Betriebskosten zählt, ist abschließend in der Betriebskostenverordnung niedergelegt. Nur diese Kosten sind umlagefähig. Konkret gehören dazu unter anderem die Grundsteuer, Kosten der Wasserver- und entsorgung, Heizkosten inklusive Wartungskosten, Müllgebühren, Kosten der Gartenpflege, des Hausmeisters und für die Sach- und Haftpflichtversicherungen.

Renovierung gehört nicht in die Abrechnung

Prüfen Sie daher Ihre Betriebskostenabrechnung genau. Will Ihr Vermieter im Rahmen der jährlichen Abrechnung die Kosten für die Instandsetzung des Daches oder das Streichen der Fassade umlegen, sollten Sie widersprechen. Solche einmalig anfallenden Kosten haben in der Abrechnung nichts verloren.

Was sagt der Mietvertrag?

In Mietverträgen werden Sie unterschiedliche Formulierungen finden. Manchmal hat sich der Vermieter die Mühe gemacht und sämtliche umzulegenden Betriebskosten einzeln aufgelistet. In manchen Verträgen werden Sie aber auch Wendungen wie „der Mieter trägt die Betriebskosten“ finden. Auch dann kann Ihr Vermieter alle Betriebskosten umlegen, die die Betriebskostenverordnung vorsieht. Daneben gibt es auch Mietverträge, die eine Inklusivmiete vereinbaren. Dann sind die Betriebskosten nicht gesondert aufgeführt und bereits mit der Kaltmiete abgegolten. Der Mieter zahlt dann nur noch Strom- und Heizkosten.

Pauschal oder Verbrauch

Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nach unterschiedlichen Umlageschlüsseln. Die Verteilung kann entweder nach der Wohnungsfläche, der Größe des Haushalts, der Anzahl der Wohneinheiten oder nach Verbrauch erfolgen. Die Heizkosten muss der Vermieter gesetzlich verpflichtend verbrauchsabhängig abrechnen. Dabei muss er mindestens 50 bis 70 Prozent nach dem individuellen Verbrauch abrechnen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach der Wohnfläche umgelegt. Nennt der Mietvertrag für die anderen Betriebskosten keinen Verteilerschlüssel, werden diese anhand der Wohnfläche berechnet.

Abrechnung prüfen

Haben Sie Ihre Jahresabrechnung bekommen, sollten Sie sich diese gut anschauen. Die Abrechnung ist an strenge inhaltliche und formelle Voraussetzungen gebunden. Wollen Sie einzelne Abrechnungspositionen genauer unter die Lupe nehmen, können Sie die entsprechenden Belege beim Vermieter einsehen.