Kündigung durch Vermieter

Rechtsfrage des Tages:

Wenn Sie umziehen wollen, können Sie Ihren Mietvertrag in der Regel problemlos kündigen. Aber kann Ihr Vermieter Sie auch einfach so vor die Tür setzen?

Antwort:

Mit welcher Frist Sie Ihre Mietwohnung kündigen können, ergibt sich aus dem Gesetz und dem Mietvertrag. Natürlich hat auch Ihr Vermieter das Recht, Ihnen den Vertrag zu kündigen. Aber keine Sorge, ganz so einfach ist es für ihn nicht. Er braucht nämlich einen guten Grund, um Sie loszuwerden.

Ordentliche Kündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen kann Ihr Vermieter den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündigen. Allerdings kann er Ihnen nicht willkürlich ein Kündigungsschreiben zuschicken. Vielmehr braucht er einen besonderen Grund. Denn die Kündigung durch den Vermieter ist nur in diesen Fällen möglich:

• Sie haben Ihre vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag in erheblichem Maße verletzt.
• Die Weiterführung des Mietverhältnisses hindert den Vermieter an der wirtschaftlich sinnvollen Verwertung der Wohnung.
• Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend.

Verletzung des Mietvertrags

Mit dem Abschluss des Mietvertrags verpflichten Sie sich nicht nur zur regelmäßigen und pünktlichen Mietzahlung. Sie müssen auch einige Verhaltensregeln beachten. Verstoßen Sie dagegen, kann das eine Kündigung durch den Vermieter nach sich ziehen. Einige Beispiele:

• Unerlaubte Untervermietung der Wohnung
• Beleidigung des Vermieters
• Verstöße gegen die Hausordnung

Je nach Einzelfall muss Ihr Vermieter Sie vor einer Kündigung abmahnen. Bei besonders schweren Verfehlungen kann sogar eine fristlose Kündigung drohen.

Eigenbedarf

Möchte Ihr Vermieter seine Wohnung einem Familienangehörigen überlassen, kann er Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag ordentlich kündigen. Das Gleiche gilt, wenn er selbst einziehen will oder ein Angehöriger seines Haushalts die Wohnung übernehmen soll.

Tipp: Schauen Sie mal in Ihren Mietvertrag. Vielleicht ist dieser Kündigungsgrund vertraglich ausgeschlossen.

Wirtschaftliche Gründe

Ist der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert, kann er das Mietverhältnis ebenfalls beenden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn er das Gebäude grundlegend sanieren, abreißen oder auch verkaufen will.

Dieser Kündigungsgrund erfordert aber eine besonders sorgfältige Vorbereitung des Vermieters. Er muss den wirtschaftlichen Nachteil nämlich nachvollziehbar darlegen können. Unzulässig ist es hingegen, wenn er Ihnen zum Zweck der Mieterhöhung kündigt.

Zahlungsrückstand

Waren Sie nachlässig mit Ihren Mietzahlungen, kann Ihnen ebenfalls eine Kündigung ins Haus stehen. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, Ihnen ordentlich zu kündigen. Sind Sie mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug, kann er Ihnen auch außerordentlich fristlos kündigen. Diese Kündigung können Sie aber durch umgehende Zahlung der Mietschulden zunächst abwenden. 

Außerordentliche Kündigung

Nicht immer muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsgründe halten. Bei besonders schweren Verfehlungen kann er Sie auch ohne Einhaltung einer Frist der Wohnung verweisen. Ob er Ihnen vorher eine Abmahnung ausgesprochen haben muss, kommt auf den Einzelfall an.

Zeitmietverträge

Etwas anders ist die Rechtlage, wenn Sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben. Diesen Vertrag kann weder der Mieter noch der Vermieter vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich kündigen. In Betracht kommt allenfalls eine außerordentliche Kündigung. Für Vermieter gelten dieselben Gründe wie bei unbefristeten Verträgen für eine fristlose Kündigung. Aber auch der Mieter kann sich vorzeitig lösen, z. B. wenn die Wohnung im Winter nicht beheizt werden kann.

Sonderkündigungsrecht bei Einliegerwohnung

Auch bei Einliegerwohnungen gelten andere Regeln. Wohnen Sie im Eigenheim Ihres Vermieters und damit quasi Tür an Tür mit ihm, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann Ihnen ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Als Mieter einer Einliegerwohnung sind Sie also weniger geschützt als in anderen Mietverhältnissen.

Ein kleiner Trost: Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate, wenn Ihr Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.