Mietkaution "abwohnen" – geht das?

Rechtsfrage des Tages:

Haben Sie Ihre Mietwohnung gekündigt, haben Sie sicherlich auch schon an die Erstattung der Mietkaution gedacht. Das kann aber etwas dauern. Könnten Sie nicht stattdessen die Mietzahlungen zumindest in Höhe der Kaution einstellen? Der Vermieter hat mit der Kaution doch genug Geld für die letzten Monatsmieten.

Antwort:

Es mag praktisch klingen: Statt nach dem Auszug aus einer Mietwohnung vielleicht monatelang auf die Mietkaution zu warten, könnten Sie diese doch auch einfach "abwohnen"? Rechtlich ist dies jedoch nicht zulässig. Im Gegenteil: Sie riskieren eine fristlose Kündigung und gegebenenfalls zusätzliche Prozesskosten, falls Ihr Vermieter Sie verklagt.

Sinn und Zweck der Kaution

Die Mietkaution hat einen bestimmten Zweck. Sie sichert Ihrem Vermieter die Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis. Insbesondere kann der Vermieter die Mietkaution nach Auszug mit Schadensersatzansprüchen oder Nachzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung verrechnen. Die Rückzahlung der Kaution ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig.

Zeit geht ins Land

Zwar muss der Mieter tatsächlich nach Auszug manchmal mehrere Monate auf die Rückzahlung der Kaution warten. Solange das Mietverhältnis besteht, können Sie die Kaution aber nicht zurückfordern und auch nicht mit fälliger Mietzahlung verrechnen. Vielmehr sind Sie verpflichtet, bis zum letzten Monat der Mietzeit Ihre Miete zu zahlen.

Klage droht

Stellen Sie hingegen Ihre Mietzahlungen einfach ein, können hohe Kosten auf Sie zukommen. Da Sie automatisch in Verzug geraten, muss Ihr Vermieter noch nicht einmal die ausstehende Zahlung bei Ihnen anmahnen. Er kann Ihnen sofort fristlos kündigen und Sie sogar verklagen. Damit drohen Ihnen nicht unerhebliche Kosten wie Gerichts- und Rechtsanwaltskosten sowie Verzugszinsen.

Miete einbehalten

Ein rechtlich möglicher Weg zum Einbehalt der Mieten besteht allerdings doch: Sie können Ihren Vermieter auffordern, Ihnen den Verbleib der Mietkaution nachzuweisen. Er ist nämlich verpflichtet, das Geld separat von seinem Vermögen anzulegen. Kommt Ihr Vermieter der Nachweispflicht nicht nach, dürfen Sie die Mietzahlungen zumindest in Höhe der Kaution zurückbehalten. Diese Vorgehensweise sollten Sie allerdings nur wählen, wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihr Vermieter Ihre Barkaution nicht sicher angelegt hat.

Nachweis anfordern

Wenden Sie sich schriftlich an Ihren Vermieter und setzen Sie ihm eine angemessene, taggenaue Frist für den Nachweis. Achten Sie darauf, den Zugang dieses Schreibens im Streitfall beweisen zu können. Läuft die Frist ohne den Nachweis ab, dürfen Sie die Miete einbehalten. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahre 2007 in einem solchen Fall entschieden (BGH, Urteil vom 20.12.2007, Aktenzeichen: IX ZR 132/06). Aber Achtung! Sobald Ihnen der Nachweis ins Haus flattert, müssen Sie die ausstehende Miete umgehend nachzahlen. Sonst droht wiederum die Kündigung.