Das Wichtigste vorweg:
- Als Mieter können Sie einer Kündigung widersprechen, wenn Sie eine unzumutbare Härte ist. Für Sie oder jemand anderen aus Ihrem Haushalt. Dadurch gewinnen Sie zumindest Zeit.
- Es hängt vom jeweiligen Gericht ab, was als Härtefall anerkannt wird. Beispiele sind fehlender Ersatzwohnraum, Krankheit u. a.
- Sie haben bis maximal 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses Zeit für den Widerspruch.
Strohhalm im Klammergriff
Ärger, Wut und Frust bringen Sie nach einer Kündigung nicht weiter. Nehmen Sie Ihr Widerspruchsrecht wahr, wenn Sie die Kündigung für unzumutbar halten.
Verhärtete Fronten
Keine Panik! Sie können der Kündigung noch widersprechen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellt. Sie schaffen sich dadurch einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Wegfall des Härtegrunds. Dann kann der Vermieter das Mietverhältnis jedoch erneut kündigen, wenn seine Kündigungsgründe noch bestehen.
Der Härtegrund
Der Gesetzgeber erkennt fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum als Härtegrund an. Ist keine Ersatzwohnung zu erträglichen Bedingungen zu haben, berufen Sie sich auf die Härteklausel und widersprechen der Kündigung.
Vorsicht! Unzumutbar ist eine Ersatzwohnung nicht allein deswegen, weil sie teurer ist.
Die Rechtsprechung erkennt folgende weitere Situationen als Härtefälle an:
- Eine fortgeschrittene Schwangerschaft
- Hohes Lebensalter in Verbindung mit einer Verwurzelung
- Schwere Erkrankung oder Invalidität
- Eine Examensbelastung
- Schulwechsel eines Kindes kurz vor dem Abschluss
- Akute Suizidgefahr
Vollständig ist diese Aufzählung nicht. Auch andere Gründe können gerichtlich anerkannt werden. Das Gericht muss jedoch immer die Situation im Einzelfall genau prüfen. Die Voraussetzungen dafür wurden durch Entscheidungen des BGH vom 22.5.2019 erhöht, BGH VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17.
Jetzt geht es fast nicht mehr ohne Sachverständigengutachten. Dadurch steigen die Kosten des Verfahrens, und wer sich ein Sachverständigengutachten nicht leisten kann oder keine Rechtsschutzversicherung hat, wird es schwerer haben.
Fristgerechte Widerworte
Lassen Sie sich mit dem schriftlichen Widerspruch nicht zu viel Zeit. Spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses muss dieser dem Vermieter vorliegen. Wenn er es verlangt, müssen Sie Ihre Widerworte auch unverzüglich begründen. Verlangen Sie in diesem Fall die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Hinweis auf den Härtegrund.
Widerspruchsrecht ohne Chance
Widerworte nach einer Kündigung können Sie sich sparen, wenn Sie
- zu Recht fristlos gekündigt wurden.
- ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters bewohnen.
- den Wohnraum lediglich zum vorübergehenden Gebrauch als Ferienwohnung, Hotelzimmer oder für die Dauer einer Messe- oder Montagetätigkeit genutzt haben.
- einen befristeten Mietvertrag ohne Kündigungsschutz abgeschlossen haben.
Folgen des Widerspruchs
Nach Ihrem Widerspruch bleibt Ihrem Vermieter nur, Räumungsklage gegen Sie einzureichen, um seine Kündigung durchzusetzen.
Die Taktik
Versuchen Sie, Ihr Prozesskostenrisiko zu verringern oder sogar vollständig auf Ihren Vermieter umzuleiten. Sie müssen dazu nachweisen, dass Sie sich im Vorfeld nach Kräften um außergerichtliches Einvernehmen bemüht haben, aber damit gescheitert sind. Führen Sie z. B. ein Protokoll über Wohnungsbesichtigungen. So bringen Sie Ihren Vermieter vor Gericht vielleicht in Erklärungsnot.
- Erbitten Sie bei Ihrem Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein einen Räumungsaufschub und heben Sie dieses Schreiben und den Posteinlieferungsschein zu Beweiszwecken gut auf. Wird der Aufschub verweigert, muss Ihr Vermieter dem Richter die Gründe erklären. Sie können dazu auch eine Vereinbarung mit Ihrem Vermieter treffen, z. B. mit diesem Entwurf.
- Haben Sie wenig Aussicht, den Prozess zu gewinnen, erkennen Sie im ersten Termin vor Gericht den Räumungsanspruch an. Sie verlieren dann zwar und müssen ausziehen. Doch Sie haben gute Chancen, bei diesem Prozessverlauf die Verfahrenskosten auf Ihren Vermieter abzuwälzen.
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