Einliegerwohnung: unter einem Dach

Rechtsfrage des Tages:

Wer in einem Einfamilienhaus eine kleine Einliegerwohnung vermietet oder bezieht, sollte die Besonderheiten im Mietrecht kennen. Welche Unterschiede gibt es zur separaten Mietwohnung?

Antwort:

Manchmal wird das Eigenheim zu groß, beispielsweise wenn die Kinder ausziehen. Können Sie einen Teil als Einliegerwohnung abtrennen, können Sie durch die Vermietung Ihre Kasse aufbessern. Die Vorteile einer Einliegerwohnung sind die einfacheren Kündigungsregeln. Und auch bei den Nebenkosten haben Sie einen größeren Spielraum. Da Sie aber im Zweifel fremde Leute in Ihr Haus lassen, sollten Sie sorgsam auswählen.

Einliegerwohnung oder nicht?

Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte sich im Vorfeld über einige Dinge genau informieren. Dabei müssen Sie zwischen separaten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und sogenannten Einliegerwohnungen unterscheiden. Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere Wohnung in einem Eigenheim, die von untergeordneter Bedeutung ist. Die Wohnung muss das Führen eines eigenen Haushalts ermöglichen und daher beispielsweise über eine Küche oder Kochgelegenheit und eine eigene Wasserversorgung nebst Toilette verfügen. Eine räumliche Abtrennung muss nicht unbedingt vorliegen, wird aber in der Praxis der häufigste Fall sein. Vermieten Sie hingegen nur ein Zimmer, handelt es sich nicht um eine Einliegerwohnung.

Ein und dasselbe Haus

Voraussetzung ist weiter, dass die Einliegerwohnung im selben Gebäude liegt wie der von Ihnen bewohnte Teil des Hauses oder der Wohnung. Die Wohnbereiche müssen sich dabei überschneiden. Ein Beispiel wäre, wenn der Mieter die Einliegerwohnung nur durch die Haustür und den gemeinsamen Flur erreichen kann. Hat Ihre kleine Wohnung hingegen einen eigenen Eingang oder befindet sich in einem ansonsten unbewohnten Nebengebäude, handelt es sich meist nicht um eine Einliegerwohnung. 

Als Einlieger weniger geschützt

Wenn Sie eine Einliegerwohnung vermieten, genießen Sie als Vermieter einige Vorzüge. Diese sollten auch angehende Mieter kennen, um keine böse Überraschung zu erleben. Im Normalfall kann ein Vermieter eine Wohnung nur kündigen, wenn er einen guten Grund vorweisen kann. Das kann der Zahlungsverzug des Mieters genauso sein wie wiederholte eklatante Verstöße gegen die Hausordnung. Dieser Kündigungsschutz greift bei einer Einliegerwohnung nicht. Eine Kündigung ist ohne Angabe von Gründen jederzeit möglich. Nur bei Vorliegen eines besonderen Härtefalls wäre der Mieter geschützt.

Zu wann raus?

Allerdings muss der Vermieter dann eine längere Kündigungsfrist hinnehmen. Die gesetzlichen Fristen verlängern sich nämlich bei anlassloser Kündigung um drei Monate. Besteht das Mietverhältnis für die Einliegerwohnung bereits über fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Leben Sie bereits mehr als acht Jahre unter einem Dach, kann der Vermieter nur mit einer Frist von einem Jahr kündigen. Vertraglich können die Parteien nur abweichende Kündigungsfristen vereinbaren, die für den Mieter günstig sind. Achtung! Kommt der Mieter der Einliegerwohnung mit der Zahlung in Verzug oder lässt sich Gravierendes zu Schulden kommen, kann der Vermieter mit der üblichen Kündigungsfrist kündigen.

Damit es warm ist

Die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten muss der Vermieter eigentlich nach der bindend geltenden Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig vornehmen. Allerdings gibt es hiervon mehrere Ausnahmen. Unter anderem greift eine solche bei Einliegerwohnungen. Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, die Heizkosten für die Einliegerwohnung anhand des Verbrauchs Ihres Mieters abzurechnen. Alternativ dürfen Sie die Heizkosten nach der Quadratmeterzahl der kleinen Wohnung abrechnen. Letztlich sind Sie frei in der Entscheidung, welche Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten Sie mit Ihrem künftigen Mieter vereinbaren möchten. Insbesondere wenn sich in der kleinen Behausung keine Wärmemengenzähler befinden, bietet sich die Vereinbarung der Abrechnung nach Quadratmetern an. 

Nebenkosten als Pauschale?

Als Vermieter müssen Sie sich auch Gedanken darüber machen, ob Sie die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbaren. Der Nachteil einer Vorauszahlung ist, dass Sie sich alle Jahre wieder um die Nebenkostenabrechnung kümmern müssen. Umgekehrt können Sie die Vorauszahlung anpassen und bleiben nicht auf Nebenkosten sitzen. Vereinbaren Sie eine Pauschale, haben Sie keine Last mit der Abrechnung. Auch die Heizkosten können Sie in die Pauschale einfließen lassen. Zwar kann die Pauschale bei Bedarf angepasst werden, allerdings trägt der Vermieter das Kalkulationsrisiko. Denn eine Anpassung ist nur möglich, wenn sich einzelne Nebenkostenpositionen ändern.

Drum prüfe …

Letztlich dürfen Sie sowohl als Mieter als auch als Vermieter daran denken, dass Sie dicht an dicht beieinander wohnen und sich im Alltag regelmäßig über den Weg laufen werden. Beide Seiten sollten daher sorgsam prüfen, ob die Chemie stimmt. Anders als in einem Mehrfamilienhaus haben Mieter und Vermieter bei einer Einliegerwohnung zwangsläufig regelmäßig Kontakt. Natürlich können Sie Ihre Einliegerwohnung auch an Verwandte vermieten oder unter Umständen auch für eine kurze Mietdauer als Monteurswohnung anbieten.