Mietvertrag: unwirksame Klauseln

Rechtsfrage des Tages:

Gerade im Mietrecht ist es üblich, dass Vermieter vorgefertigte Formularmietverträge verwenden. Aber auch in diesen können immer wieder unwirksame Klauseln auftauchen. Was passiert mit dem Mietvertrag insgesamt, wenn sich eine Klausel als unzulässig herausstellt? 

Antwort:

Die deutschen Gerichte und besonders der Bundesgerichtshof (BGH) sind sehr häufig mit Fragen rund um Mietverträge beschäftigt. Gerade Schönheitsreparaturklauseln sind mannigfaltig in den letzten Jahren unter die Lupe genommen worden. Diverse wurden für ungültig erklärt. Grund dafür ist unter anderem, dass Klauseln in sogenannten Formularmietverträgen der strengen Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen unterliegen.

Einer für alle

Wer als Vermieter einen vorgefertigten Mietvertrag verwendet und die Bestimmungen vorgibt, darf bestimmte Klauseln nicht verwenden. Formularmietverträge dürfen nämlich keine überraschenden, intransparenten oder den Mieter benachteiligende Regelungen enthalten. Zudem legt insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit Mietrecht Vorgaben fest, von denen ein Vermieter im Mietvertrag nicht abweichen darf.

Häufig falsche Klauseln

Dabei gibt es Klauseln, die typischerweise trotz Unwirksamkeit immer wieder in Formularmietverträgen auftauchen. So ist ein pauschales Haustierverbot ohne triftigen Grund ebenso unwirksam wie starre Schönheitsreparaturklauseln, die eine generelle Renovierungspflicht nach bestimmten Zeiträumen vorschreiben. Auch können Vermieter das Recht auf Mietminderung nicht vertraglich ausschließen. Daneben gibt es einige weitere Beispiele: pauschale Kleinstreparaturklauseln oder ein grundloses, pauschales Rauchverbot.

Und dann?

Immer mehr Mieter lassen ihre Mietverträge überprüfen und ziehen gegen ihren Vermieter vor Gericht. Stellt dieses dann fest, dass eine oder mehrere Klauseln gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen oder so nicht hätten vereinbart werden dürfen, werden sie für ungültig erklärt. Dies bedeutet aber nicht, dass damit der gesamte Mietvertrag nichtig wäre. Vielmehr ist es so, dass an die Stelle der unwirksamen Klausel die entsprechende gesetzliche Regelung tritt.

Besser so

Dies ist für den Mieter meist von Vorteil, da das Gesetz in der Regel recht mieterfreundlich ist. Ein Beispiel: Wurde Ihnen mit einer unwirksamen Klausel die Endrenovierung Ihrer Mietwohnung auferlegt und diese Klausel stellt sich als unwirksam heraus, muss der Vermieter selbst ran. Das Gesetz besagt nämlich, dass der Vermieter verantwortlich für die Schönheitsreparaturen ist. Zwar kann diese Pflicht grundsätzlich dem Mieter auferlegt werden, jedoch fallen gerade in diesem Bereich viele Klauseln bei der gerichtlichen Kontrolle durch.

Dann anders?

Daher ist es wichtig zu wissen, dass der Vermieter die Klausel auch nicht einfach durch eine andere, vielleicht wirksame ersetzen darf. Ist die Regelung unwirksam, gilt ohne Wenn und Aber das Gesetz. Nach der Rechtsprechung des BGH ändert auch eine sogenannte salvatorische Klausel daran nichts. Selbst wenn in einer solchen Klausel festgelegt ist, dass an die Stelle einer unwirksamen Klausel eine ähnliche, wirksame treten soll, kann der Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters eine neue Regelung im Mietvertrag einfügen. Und da wird vermutlich kaum ein Mieter freiwillig mitmachen.

Frei ausgehandelt

Etwas anders ist die Situation, wenn Mieter und Vermieter den Inhalt des Mietvertrages frei aushandeln und gemeinsam niederschreiben. In der Praxis kommt dies bei Wohnraummiete allerdings eher selten vor. Und wollen Sie Geschäftsräume anmieten, geht der gesetzliche Schutz nicht so weit wie für eine private Wohnung.