Mietvertrag: Verzicht auf Kündigung?

Rechtsfrage des Tages:

Ziehen Sie in eine neue Wohnung, planen Sie sicherlich dort auch möglichst lange zu bleiben. Mieter und Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Was ist vertraglich möglich?

Antwort:

Den Verzicht auf das gesetzliche Kündigungsrecht können Sie in verschiedenen Konstellationen im Mietvertrag vereinbaren. Dabei kommt es darauf an, ob es sich um einen Staffelmietvertrag handelt, ob die Kündigung nur für den Mieter oder auch für den Vermieter gelten soll und ob dieser Verzicht in einem Formularmietvertrag enthalten ist oder individuell vereinbart wird.

Formularvertrag

Ein Formularmietvertrag ist ein vorformuliertes Muster, das für eine Vielzahl von Fällen gelten soll oder kann. Als Parteien des Vertrages können weder Vermieter noch Mieter über einzelne Punkte verhandeln. In aller Regel wird ein solcher Formularmietvertrag vom Vermieter vorgelegt. Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem Formularmietvertrag ist wirksam, wenn sie für beide Parteien gilt, also für Mieter und Vermieter. Außerdem darf sie nicht länger als vier Jahre vereinbart worden sein. 

Klausel unwirksam

Wird ein längerer Kündigungsverzicht vereinbart, ist die Klausel insgesamt unwirksam und eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorgaben möglich. Auch ein einseitiger Kündigungsverzicht durch den Mieter in einem Formularvertrag ist unabhängig von der Dauer unwirksam. Eine solche Vereinbarung ist unzulässig. Der Vermieter ist hingegen nicht an eine bestimmte Dauer gebunden. Er kann theoretisch sogar für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses auf sein Recht auf ordentliche Kündigung verzichten.

Miete gestaffelt

In einem Staffelmietvertrag haben Sie mit Ihrem Vermieter bereits festgelegt, wann und in welcher Höhe sich die Miete erhöht. In solch einem Vertrag können Sie ebenfalls einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für vier Jahre vereinbaren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist bei Staffelmietverträgen sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht durch den Mieter zulässig. Allerdings wiederum nur für die Dauer von vier Jahren.

Individuell ausgehandelt

Etwas schwieriger ist die Rechtslage bei den sogenannten Individualvereinbarungen. Wesen einer Individualvereinbarung ist, dass die Regelungen nicht von einer Seite vorgegeben werden. Vielmehr handeln die Vertragsparteien einzelne Punkte aus. Dabei haben beide Seiten die Möglichkeit, auf das Ergebnis Einfluss zu nehmen. In echten Individualvereinbarungen kann sowohl ein einseitiger als auch ein beidseitiger Verzicht auf die gesetzlichen Kündigungsrechte erklärt werden. Die zulässige Mindestdauer darf dabei auch länger als vier Jahre sein. Wird die Individualvereinbarung innerhalb eines Staffelmietvertrages abgeschlossen oder ergänzt einen solchen, darf der Verzicht allerdings wieder nur maximal vier Jahre betragen.

Sonderkündigung weiter möglich

Ein Kündigungsverzicht kann für beide Seiten des Vertrages Vorteile haben und Sicherheit bringen. Wichtig ist aber zu wissen, dass Sonderkündigungsrechte nicht immer automatisch mit ausgeschlossen sind. Eine außerordentliche, fristlose Kündigung bleibt trotz Verzichtserklärung jederzeit unter den jeweiligen Voraussetzungen möglich. Befinden Sie sich beispielsweise in Zahlungsverzug oder haben wiederholt gegen vertragliche Pflichten verstoßen, müssen Sie trotz einer Klausel zum Kündigungsverzicht mit einem Kündigungsschreiben rechnen.