Das Wichtigste vorweg:
- Meistens wird nach der Wohnflächenverordnung gemessen.
- Voll angerechnet werden alle normalen Wohnräume. Nur zum Teil angerechnet werden Balkon, Loggia, Terrasse. Gar nicht angerechnet werden Räume wie Keller, Dachboden, Waschküche, Garage.
- Eine falsche Wohnfläche kann sich auswirken auf die Prüfung der korrekten Miethöhe, auf Mietminderung, Nebenkosten und die Maklercourtage.
Böse Überraschung beim Nachmessen
Bei der Ermittlung der Wohnfläche herrscht große Unsicherheit bei Vermietern und Mietern. Nicht ganz zu Unrecht.
Eine genaue gesetzliche Regelung gibt es mit der Wohnflächenverordnung nur für Sozialwohnungen. Die Praxis wendet deshalb diese Verordnung vom 1.1.2004 (früher: II. Berechnungsverordnung) auch für die anderen Wohnungen an. Zumindest dann, wenn sich aus dem Mietvertrag nicht eindeutig eine andere Berechnung ergibt. Oder wenn ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist bzw. durch die Art der Wohnung näherliegt.
Wie die Wohnfläche ermittelt wird
In der Praxis müssen Sie also den Zollstock nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung anlegen. Zumindest dann, wenn sich aus Ihrem Mietvertrag kein anderer Berechnungsmodus ergibt. Steht im Mietvertrag dagegen ausdrücklich, dass die Vermessung nach DIN 277 oder DIN 283 erfolgt ist, muss sich der Mieter auf ein ungünstigeres Messergebnis einstellen.
Was als Wohnfläche bezeichnet wird
Zur Wohnfläche gehören nach der Wohnflächenverordnung alle vermieteten Räume, die zum Wohnen bestimmt sind.
Dazu zählen z. B.:
- Wohnzimmer
- Kinderzimmer
- Schlafzimmer
- Gästezimmer
- Küche
- Flur
- Bad
- Abstellkammer
Flächen mit einer Mindesthöhe von 2 Metern werden voll auf die Grundfläche angerechnet. Flächen mit einer Höhe von ein bis 2 Metern (z. B. unter Dachschrägen) werden nur zur Hälfte gerechnet.
Flächen mit einer Höhe von unter einem Meter werden nicht gerechnet.
Was zum Teil als Wohnfläche angerechnet wird
Ist die Wohnung beispielsweise auch damit ausgestattet:
- Balkon
- Loggia
- Terrasse
Dann gilt nach der Wohnflächenverordnung die dafür aufgewendete Fläche nur zu einem Viertel als Wohnfläche. Sollte diese Ausstattung die Wohnqualität außergewöhnlich erhöhen, gelten jedoch Ausnahmen. Dann kann bis zur Hälfte der Fläche angesetzt werden. Es kommt also auf den Wohnwert und die Lage der Außenflächen an: Eine sonnige Terrasse, die Blick auf einen Park gewährt, ist höher zu bewerten als eine schattige Terrasse an einer verkehrsreichen Straße.
Was nicht zur Wohnfläche gerechnet wird
Nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden sogenannte Zubehörräume außerhalb der Wohnung wie beispielsweise:
- Dachboden
- Keller
- Waschküche
- Trockenraum
- Garage
- Heizungsraum
- Treppenhaus
- Geräteschuppen
- Abstellraum außerhalb der Wohnung
- Alle Räume, die nicht die Anforderungen an Wohnraum im Sinn des Baurechts erfüllen
Für Rechtsschutz-Kunden von ERGO
Wenn die Wohnfläche falsch ermittelt wurde
Sind Sie misstrauisch geworden? Gehen Sie sicher, messen Sie nach! Die genaue Wohnfläche ist wichtig für die Höhe der Miete, z. B. wegen einer Mietminderung oder sogar Rückforderung für die Vergangenheit, bei einer Mieterhöhung und bei Nebenkosten, wenn diese nach Quadratmetern umgelegt werden.
Zu kleine Wohnung
Ist die Wohnfläche kleiner als vertraglich vereinbart (auch bei ungefähren Angaben), wird bei einer Mieterhöhung und bei der Berechnung der Nebenkosten nur die tatsächliche Größe der Wohnung zugrunde gelegt.
Eine Mietminderung oder Rückforderung durchzusetzen ist schwieriger: Es klappt nur, wenn entweder die bestimmte Größe dem Mieter besonders zugesichert worden war, also wenn z. B. ein Quadratmeter-Preis vereinbart wurde. Oder wenn die Abweichung mindestens 10 % beträgt und die Größe im Mietvertrag oder bei einer späteren Mieterhöhung angegeben wurde. Die zeitliche Grenze ist zusätzlich die Verjährung.
Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17, kommt es bei der Berechnung der Nebenkosten auf die tatsächliche Größe der Wohnung an.
Eine 10 %-Grenze bei der Abweichung gibt es entgegen der früheren Rechtsprechung nicht mehr.
Zu große Wohnung
Es kommt aber auch vor, dass die Wohnung größer ist, als im Mietvertrag steht. Dann hat der Vermieter Pech, denn er kann deswegen keine Miete für die Vergangenheit nachfordern. Er darf aber immerhin bei einer Mieterhöhung und bei der Abrechnung der Nebenkosten die tatsächliche Größe der Wohnung berücksichtigen.
Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.15, AZ VIII ZR 266/14, ist es bei einer Mieterhöhung nicht mehr erforderlich, dass die Abweichung erheblich ist, also mehr als 10 % beträgt. Es kommt nur auf die tatsächliche Größe an. Als Grenze für die Erhöhung bleibt die jeweilige Kappungsgrenze.
Bei den Nebenkosten gibt es keine 10 %-Toleranzgrenze mehr (BGH vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17).
Haftet ein Makler auch für falsche Flächenangaben?
Hat ein Makler die Wohnung vermittelt und Sie bewusst wahrheitswidrig mit einer falschen Wohnflächenangabe hinters Licht geführt, ist sein Maklerlohn unter Umständen verwirkt.
Stand: 01.01.2025
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