Wohnfläche richtig berechnen

Rechtsfrage des Tages:

Wenn Sie eine neue Wohnung suchen, werden Sie sicherlich die Angebote zunächst nach der Wohnfläche sortieren. Aber Zimmer ist nicht gleich Zimmer. Was sagt die Quadratmeterzahl eigentlich wirklich aus?

Antwort:

Suchen Sie eine neue Wohnung, werden Sie sich vermutlich zunächst an der Größe der Wohnfläche orientieren. Auch wenn es auf ein paar Quadratmeter mehr oder weniger vielleicht nicht ankommt, eine ungefähre Vorstellung werden Sie haben. Tatsächlich kann eine Wohnung aber sogar größer sein, als im Angebot oder Mietvertrag angegeben. Das liegt daran, dass manche Flächen gar nicht oder nur zum Teil in die Wohnfläche eingerechnet werden dürfen. Leben Sie bereits in einer Wohnung, sollten Sie mal nachmessen. Denn umgekehrt sind in der Realität viele Wohnungen dann tatsächlich kleiner als angegeben.

Wie wird berechnet?

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Berechnungsmethoden, wie Vermieter die Wohnfläche ermitteln können. Zwischen der Kalkulation nach der Wohnflächenverordnung und nach der DIN-Norm 277 bestehen erhebliche Unterschiede. Bevor Sie sich also Gedanken über die Größe der Wohnung machen, sollten Sie die Berechnungsmethode kennen.

Wohnflächenverordnung

Wichtigster Punkt der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist, dass die Grundfläche der Wohnung größer sein kann als die Wohnfläche. Dazu kommt es, weil bestimmte Bereiche nicht mit der gesamten Grundfläche eingerechnet werden. Der Balkon, eine Terrasse oder Loggia wird meist mit einem Viertel der Grundfläche in die Wohnfläche einbezogen. Kellerräume, die Waschküche, der Heizungsraum oder die Garage gehören gar nicht zur Wohnfläche.

Berechnung nach DIN 277

Anders sieht es bei der Berechnung nach der DIN-Norm 277 aus. Danach ist die Wohnfläche nämlich identisch mit der Grundfläche. Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung Schrägen hat. Selbst Keller- und Heizungsräume gehören dazu, ebenso die Garage und die Waschküche. Bei Balkonen, Terrassen und Loggien wird ebenfalls kein Abzug gemacht. Entsprechend kann der nutzbare Raum bei dieser Berechnungsmethode tatsächlich kleiner ausfallen, als bei der Ermittlung nach der Wohnflächenverordnung.

Nichts angegeben?

Finden Sie im Mietvertrag wie meist üblich keine Angabe der Berechnungsmethode, ist es ganz einfach. Die Rechtsprechung wendet in diesen Fällen die Wohnflächenverordnung an. Wurde die Wohnung nach dem 01. Januar 2004 gebaut, brauchen Sie sich gar keine Gedanken zu machen. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Verordnung ohnehin rechtsverbindlich.

Weniger als erwartet ...

Haben Sie das Gefühl, Ihre Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag angegeben? Dann messen Sie doch mal nach. Schauen Sie vorher in den Mietvertrag, ob Ihr Vermieter eine Berechnungsmethode genannt hat. Gerade bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung kann es teilweise zu erheblichen Abweichungen kommen. Allerdings können Sie die Werte natürlich nur vergleichen, wenn Sie im Mietvertrag die Angabe einer Wohnungsgröße finden. Dazu ist Ihr Vermieter nämlich nicht verpflichtet.

… und daher zu teuer?

Haben Sie festgestellt, dass die Wohnfläche Ihrer Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sollten Sie Ihren Vermieter kontaktieren. Viele Nebenkosten werden nach der Wohnungsgröße ermittelt. Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, zahlen Sie im Zweifel zu viel. Auch bei einer Mieterhöhung kann die Wohnungsgröße eine Rolle spielen.

Etwas Spielraum?

Nach der früheren Rechtsprechung mussten Mieter eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 10 Prozent bei einer Mieterhöhung hinnehmen. Diese Regel hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2014 gekippt (BGH, Urteil vom 18. November 2014, Aktenzeichen: VIII ZR 266/14). Seitdem dürfen Vermieter für eine Mieterhöhung nur noch die tatsächliche Wohnfläche heranziehen. Bei der Berechnung der Nebenkosten gilt ohnehin die tatsächliche Quadratmeterzahl. Daher kann es sich lohnen, einmal zum Zollstock zu greifen.