Wohnfläche: Wie wird sie berechnet?

Rechtsfrage des Tages:

Wenn Sie eine neue Wohnung suchen, werden Sie sicherlich die Angebote zunächst nach der Wohnfläche sortieren. Was sagt die Quadratmeterzahl aber wirklich aus?

Antwort:

Neben der Lage der Wohnung, der Anzahl der Zimmer und Ausstattung wird bei den meisten Mietinteressenten die Wohnfläche von besonderer Bedeutung sein. Tatsächlich kann eine Wohnung aber sogar größer sein, als im Angebot oder Mietvertrag angegeben. Das liegt daran, dass manche Flächen gar nicht oder nur zum Teil in die Wohnfläche eingerechnet werden dürfen. Leben Sie bereits in einer Wohnung, sollten Sie mal nachmessen. Denn in der Realität sind viele Wohnungen dann doch kleiner als angegeben.

Grundlage entscheidend

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Berechnungsmethoden, wie die Wohnfläche ermittelt werden kann. Zwischen der Kalkulation nach der Wohnflächenverordnung und nach der DIN-Norm 277 bestehen erhebliche Unterschiede. Bevor Sie sich also Gedanken über die Größe der Wohnung machen, sollten Sie die Berechnungsmethode kennen.

Wohnflächenverordnung

Wichtigster Punkt der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist, dass die Grundfläche der Wohnung größer sein kann als die Wohnfläche. Dazu kommt es, weil bestimmte Bereiche nicht mit der gesamten Grundfläche eingerechnet werden. Der Balkon, eine Terrasse oder Loggia wird meist mit einem Viertel der Grundfläche in die Wohnfläche einbezogen. Kellerräume, die Waschküche, der Heizungsraum oder die Garage gehören gar nicht zur Wohnfläche. Unter Schrägen gilt: Bis zu einem Meter Höhe zählt die Grundfläche nicht zur Wohnfläche. Zwischen einem Meter und 1,99 Metern zählt sie zur Hälfte. Ab einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern entspricht die Grundfläche dann wieder der Wohnfläche. Gerade Dachwohnungen können daher eine deutlich größere Grundfläche als Wohnfläche haben.

Berechnung nach DIN 277

Anders sieht es bei der Berechnung nach der DIN-Norm 277 aus. Danach ist die Wohnfläche nämlich identisch mit der Grundfläche. Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung Schrägen hat. Selbst Keller- und Heizungsräume gehören dazu, ebenso die Garage und die Waschküche. Bei Balkonen, Terrassen und Loggien wird ebenfalls kein Abzug gemacht. Entsprechend kann der nutzbare Raum bei dieser Berechnungsmethode tatsächlich kleiner ausfallen, als bei der Ermittlung nach der Wohnflächenverordnung.

Was gilt?

Finden Sie im Mietvertrag wie meist üblich keine Angabe der Berechnungsmethode, ist es ganz einfach. Die Rechtsprechung wendet in diesen Fällen die Wohnflächenverordnung an. Wurde die Wohnung nach dem 01. Januar 2004 gebaut, brauchen Sie sich gar keine Gedanken zu machen. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Verordnung ohnehin rechtsverbindlich.

Zu klein?

Haben Sie das Gefühl, Ihre Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag angegeben? Dann messen Sie doch mal nach. Schauen Sie aber vorher in den Mietvertrag, ob Ihr Vermieter eine Berechnungsmethode genannt hat. Gerade bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung kann es teilweise zu erheblichen Abweichungen kommen. Allerdings können Sie die Werte natürlich nur vergleichen, wenn Sie im Mietvertrag die Angabe einer Wohnungsgröße finden. Dazu ist Ihr Vermieter nämlich nicht verpflichtet.

… und daher zu teuer?

Haben Sie festgestellt, dass die Wohnfläche Ihrer Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sollten Sie Ihren Vermieter kontaktieren. Viele Nebenkosten werden nach der Wohnungsgröße ermittelt. Ist die Wohnung aber kleiner als im Vertrag angegeben, zahlen Sie im Zweifel zu viel. Auch bei einer Mieterhöhung kann die Wohnungsgröße eine Rolle spielen.

Plus/minus 10 Prozent

Nach der früheren Rechtsprechung mussten Mieter eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 10 Prozent bei einer Mieterhöhung hinnehmen. Diese Regel hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2014 aber gekippt (BGH, Urteil vom 18. November 2014, Aktenzeichen: VIII ZR 266/14). Seitdem dürfen Vermieter für eine Mieterhöhung nur noch die tatsächliche Wohnfläche heranziehen. Bei der Berechnung der Nebenkosten gilt ohnehin die tatsächliche Quadratmeterzahl. Daher kann es sich lohnen, einmal zum Zollstock zu greifen.