Zu viel Mietkaution gezahlt?

Rechtsfrage des Tages:

Aus unterschiedlichen Gründen kann es immer mal vorkommen, dass ein Mieter zu viel Mietkaution an den Vermieter zahlt. Kann er einen Teil zurückfordern? Und bis wann muss er tätig werden?

Antwort:

Wer schon einmal eine Wohnung gemietet hat weiß, dass in aller Regel mit Mietbeginn eine Kaution fällig wird. Mit dieser Zahlung sichert sich der Vermieter für den Fall ab, dass zum Beispiel nach dem späteren Auszug noch Forderungen offen sein könnten. Die Höhe der Kaution kann er selbst bestimmen, der Betrag ist aber nach oben hin begrenzt. Zahlt ein Mieter aus welchem Grund auch immer zu viel, kann er einen Teilbetrag zurückfordern.

Wie viel Kaution?

Zur Sicherung möglicher Ansprüche sind Vermieter berechtigt, von neuen Mietern die Hinterlegung einer Mietkaution zu fordern. Diese Kaution kann zum Beispiel als Barkaution gezahlt oder als Bankbürgschaft geleistet werden. Der Vermieter kann selbst entscheiden, in welcher Höhe er die Kaution ansetzt. Mehr als drei Monatsmieten darf er allerdings nicht verlangen. Diese Begrenzung ist gesetzlich in § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt und hat sich mittlerweile auch als übliche Kautionshöhe durchgesetzt.

Warum zu viel?

Gründe für eine zu hohe Kautionszahlung gibt es viele. Vielleicht hat der Vermieter vier statt drei Monatsmieten gefordert oder der Mieter hat versehentlich zu viel gezahlt. Denkbar wäre auch, dass schon die eigentliche Miete zu hoch angesetzt war. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnfläche tatsächlich erheblich von den Angaben im Mietvertrag abweicht. Stellt sich dies später heraus, ist auch die Kaution in Höhe der drei zu hohen Monatsmieten überzahlt.

Bitte retour

Tatsächlich sind Mieter berechtigt, einen Teil der Kaution gemäß § 812 BGB zurückzufordern. Diese Vorschrift sieht vor, dass, wer eine Leistung ohne Rechtsgrund erhalten hat, diese wieder herausgeben muss. Mieter haben daher gute Chancen, den überhöhten Teil der Kaution zurückzufordern.

Achtung Verjährung!

Beachten müssen Sie dabei, dass dieser Anspruch der regelmäßigen Verjährung unterliegt. Der Anspruch auf Rückforderung verjährt daher nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Haben Sie beispielsweise die Kaution im Jahr 2023 gezahlt, können Sie den zu viel gezahlten Teil bis zum 31.12.2026 geltend machen.

Verjährt und weg?

Aber keine Angst. Auch wenn Ihr Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung verjährt sein sollte, haben Sie Ihrem Vermieter trotzdem kein Geschenk gemacht. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss Ihr Vermieter die gesamte gezahlte Kaution einschließlich der üblichen Verzinsung an Sie wieder auszahlen, sofern er keine berechtigten Ansprüche, zum Beispiel auf Schadensersatz, gegen Sie hat. Das betrifft auch den überhöhten Teil der Kaution.