Renovierung

Für Mieter kein Muss

Immer wieder ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern: Klauseln im Mietvertrag zu Renovierung und Reparaturen.

Ein Pärchen steht Rücken an Rücken und posiert in Bauwerkertracht mit Bohrhammer und Hammer.

Das Wichtigste vorweg:

Es besteht keine generelle Renovierungspflicht für Mieter beim Auszug. Es können jedoch trotzdem Konstellationen eintreten, in denen es erforderlich wird.
Voraussetzung ist, dass die Renovierungspflichten per Mietvertrag wirksam auf Sie übertragen wurden und fällig sind.
Wer keine entsprechende Klausel in seinem Mietvertrag hat, darf sich freuen. Er kann die Wohnung bei Auszug so belassen. Außerdem sind schon viele Klauseln von den Gerichten für unwirksam befunden worden, sodass Sie sich dann auch nicht ans Werk machen müssen.
Es muss renoviert werden, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde und sofern die Wohnung renoviert übergeben wurde und deutliche Gebrauchsspuren vorhanden sind, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen.

Tapetenwechsel (ge-)fällig?

Für ambitionierte Heimwerker bieten Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) ein wertvolles Betätigungsfeld. Mancher Mieter aber würde das Renovieren lieber anderen überlassen. Trotzdem müssen die meisten irgendwann zu Farbe und Pinsel greifen oder beim Auszug dafür bezahlen. Dabei gibt es für Vermieter und Mieter ein paar Dinge zu beachten, mit denen sich Streit im Vorfeld vermeiden lässt.

Wer ist für die Schönheit zuständig?

Gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, regelmäßig die Wohnoptik mit Farbe und Pinsel aufzufrischen. In den meisten Mietverträgen ist dies jedoch – zulässig – auf den Mieter übertragen. Daher lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Sind die Schönheitsreparaturen darin nicht als Aufgabe des Mieters genannt, so muss er auch nicht tätig werden. Andernfalls heißt es: Ärmel hochkrempeln oder Geldbeutel zücken.

Tipp

Glück gehabt? Aber nur, wenn in Ihrem Mietvertrag keine (oder eine unwirksame) Regelung über Schönheitsreparaturen enthalten ist. Oder wenn Ihr Vermieter vergessen hat, ein entsprechendes Feld im Mietvertrag zu kennzeichnen.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Renoviert werden muss, was sich durch normales Wohnen im Lauf der Zeit abnutzt und mit Farbe, Tapete und Gips zu beheben ist. Dazu gehören:

Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken
Streichen der Fußböden
Lackieren der Heizkörper und -rohre
Streichen von Fenstern und Außentüren von innen
Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden

Wann muss renoviert werden?

Meistens verlangt der Vermieter eine Renovierung beim Auszug aus der Wohnung. Schönheitsreparaturen können aber auch schon während des Mietverhältnisses fällig werden. Wann Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) durchgeführt werden müssen, ist nicht nur eine Frage der persönlichen Wohnästhetik.

Wände und Decken

Fällig sind die Arbeiten, wenn die letzte Renovierung schon länger zurückliegt und ein Anstrich nach dem äußeren Erscheinungsbild notwendig ist. Der Renovierungsbedarf von Wänden und Decken ist dabei durch Fristenpläne konkretisiert, denen auch die Gerichte weitgehend folgen.

Alle 3 Jahre sollten Küche und Bad bzw. Dusche aufgefrischt werden.
Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sind ungefähr nach 5 Jahren fällig.
Sonstige Nebenräume sollten nach spätestens 7 Jahren einen neuen Farbanstrich erhalten.

Diese Fristenpläne sind nur Anhaltspunkte. Im Streitfall ist entscheidend, ob die Renovierung tatsächlich erforderlich ist. Denn Schönheitsreparaturen sind nur dann durchzuführen, wenn sie nach dem Erscheinungsbild der Wohnung notwendig sind

Unwirksam sind starre Fristen für die Zeiträume der Renovierung. Beispiele für starre Fristen:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).”
„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“
„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“

Zulässig ist die Regelung, wenn der Mieter "in der Regel" oder "im Allgemeinen", "üblicherweise" oder "regelmäßig" nach 3 Jahren Küche, Bad und WC sowie nach 5 Jahren Wohn- und Schlafzimmer renovieren soll. Durch diesen Zusatz geht es um weiche Fristen, die zulässig sind.

Übrigens: Wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind und dafür keinen Ausgleich vom Vermieter erhalten haben, können Sie im Kleingedruckten überhaupt nicht wirksam dazu verpflichtet werden, die Renovierung durchzuführen.

Heizkörper und Türen

Für Türen, Fenster und Heizkörper gelten die Fristenpläne nach Ansicht vieler Gerichte nicht. Sie brauchen also nicht alle 3 bzw. 5 Jahre neu lackiert zu werden.

Wann der Mieter auch sie komplett neu streichen muss, wird nur nach dem Gesichtspunkt der "Erforderlichkeit" beurteilt. Bei Streitigkeiten ist in jedem Einzelfall neu zu beurteilen, wann ein Neuanstrich wirklich "notwendig" ist.

Unwirksame Klauseln

Sind Sie im Mietvertrag verpflichtet worden, die Räume weiß gestrichen zurückzugeben? Oder alle 2 Jahre alles zu renovieren? Immer wieder finden sich in Mietverträgen solche unwirksamen Bedingungen.

Tipp

Es gibt Mietverträge, in denen neben der turnusmäßigen Renovierung der Wohnung auch noch die unbedingte Endrenovierung verlangt wird. Dann sind beide Klauseln unwirksam und der Mieter braucht überhaupt nicht zu streichen.

Weitere Folgen unwirksamer Klauseln

Der Vermieter kann aber auch noch auf andere Ideen kommen, wenn Klauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig sind:

Vertragsanpassung

Manche Vermieter fordern ihre Mieter dazu auf, einer Vertragsänderung zuzustimmen, weil sich die Klauseln als unwirksam herausgestellt haben. Darauf hat der Vermieter keinen Anspruch.

Tipp

Sie können ein solches Angebot dankend ablehnen. Die unwirksamen Klauseln fallen dann einfach weg und Sie müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Mieterhöhung

Es ist unzulässig, wenn der Vermieter wegen einer unwirksamen Klausel die Miete erhöhen will. Mieterhöhungen sind nicht über die allgemeinen Regeln hinaus zulässig.

Erstattungsanspruch

Haben Sie renoviert und merken erst danach, dass Sie dazu gar nicht verpflichtet waren? Dann können Sie sich die Kosten dafür oder Ersatz für Ihre Eigenleistungen vom Vermieter erstatten lassen. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft Sicherheit, Aktenzeichen VIII ZR 302/07.

Schön bis zum Schluss

Über den visuellen Zustand Ihrer Bleibe kümmert sich Ihr Vermieter während des Mietverhältnisses vermutlich selten. Ärger wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gibt es meist erst, wenn Sie ausziehen möchten.