Rechtsfrage des Tages:
Nicht selten gehört zum Nachlass auch ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Treten Sie Ihr Erbe an, müssen Sie gut überlegen, was mit der Immobilie geschehen soll. Was müssen Sie vor allem steuerlich beachten?
Antwort:
Bevor Sie eine Erbschaft antreten, müssen Sie stets genau prüfen: Bleibt nach Abzug aller Verbindlichkeiten noch etwas übrig oder sollten Sie die Erbschaft lieber wegen Überschuldung ausschlagen? Gehört zum Nachlass eine Immobilie, macht das die Entscheidung nicht unbedingt einfacher. Treten Sie die Erbschaft schließlich an, geht auch das Haus oder die Wohnung in Ihr Eigentum über. Ob und wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, kommt darauf an: Die Antwort hängt von den Freibeträgen ab und ob Sie vielleicht selbst dort einziehen wollen. Und denken Sie auch an die Spekulationssteuer.
Grundbuch berichtigen
Bevor Sie über das Schicksal Ihrer geerbten Immobilie nachdenken, müssen Sie sich zunächst um ein paar Formalitäten kümmern. Im Grundbuch steht nämlich noch der Erblasser als Eigentümer und damit ist es mit dessen Versterben unrichtig geworden. Erben müssen daher einen Antrag auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Nachlassgericht stellen. Dafür benötigen Sie einen Erbschein oder eine beglaubigte Abschrift eines notariellen Testaments oder Erbvertrags nebst Eröffnungsprotokoll. Nur wenn Sie das Haus sofort verkaufen, kann ausnahmsweise der Käufer direkt als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Steuerfrei je nach Verwandtschaftsgrad
Sind Sie mit dem Erblasser verwandt, können Sie je nach Nähe des Angehörigenverhältnisses von steuerlichen Freibeträgen profitieren. Den höchsten Freibetrag genießen Ehegatten und Lebenspartner. Bis zu einem Nachlasswert von 500.000 Euro bleibt der Nachlass erbschaftssteuerfrei. Für Kinder beträgt der Freibetrag 400.000 Euro und für Enkelkinder immerhin noch 200.000 Euro. Je weiter die Verwandtschaftslinie entfernt ist, umso geringer fällt der Freibetrag aus. Nichten und Neffen zahlen beispielsweise nur bis zu einem Betrag in Höhe von 20.000 Euro keine Erbschaftssteuer. Gehört nun eine Immobilie zum Nachlass, können auch die hohen Freibeträge schnell erreicht werden.
Neues Eigenheim
Steuerlich begünstigt sind Sie, wenn Sie die geerbte Immobilie als Ihr neues Eigenheim beziehen oder vielleicht schon dort wohnen. Bleiben Sie Ihrem Zuhause mindestens weitere 10 Jahre treu, sind Sie von der Erbschaftssteuer befreit. Ziehen Sie früher wieder aus, müssen Sie dann noch je nach Freibetrag Erbschaftssteuer zahlen. Eine Ausnahme gilt, wenn dringende Gründe wie ein Umzug in ein Pflegeheim Sie zum Auszug zwingen. Außerdem gilt die Steuerbefreiung nur für Immobilien mit einer Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Ist das Haus größer, fällt für die weiteren Quadratmeter Erbschaftssteuer an. Ist der Freibetrag allerdings noch nicht durch den weiteren Nachlass aufgezehrt, kann auch die größere Wohnfläche davon noch abgedeckt sein.
Vermieten oder verkaufen?
Wollen oder können Sie die geerbte Immobilie nicht selbst beziehen, können Sie sie vermieten oder verkaufen. In beiden Fällen wird für Sie als Erbe die Erbschaftssteuer fällig, sofern die Freibeträge überschritten werden. Die Grundlage für die Berechnung der Steuer ist der Verkehrswert der Immobilie, der nach unterschiedlichen Verfahren bestimmt wird. Durch das Jahressteuergesetz 2022 haben sich einige Parameter für die Bewertung ab diesem Jahr geändert, was zu einer höheren steuerlichen Belastung führen kann. Planen Sie also den Verkauf Ihres geerbten Hauses oder wollen die geerbte Wohnung vermieten, sollten Sie sich von einem Fachmann beraten lassen. Denn auch hier greifen natürlich wieder die Steuerfreibeträge.
Fällt Spekulationssteuer an?
Der Staat kann neben der Erbschaftssteuer auch mit der Spekulationssteuer zur Kasse bitten. Diese fällt an, wenn Sie eine Immobilie kaufen und vor Ablauf von zehn Jahren wieder verkaufen. Es sei denn, Sie haben die Immobilie mindestens im Jahr des Kaufs und den zwei darauffolgenden Jahren selbst bewohnt. Ähnlich liegt der Fall, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen. Entscheidend ist nämlich nicht die Zeitspanne zwischen Anfall der Erbschaft und Verkauf, sondern ob und wie lange der Erblasser in der Immobilie gelebt hat. Hat er das Haus oder die Wohnung mindestens zehn Jahre besessen oder sie selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an.
Schritt für Schritt
Was zu den ersten Schritten nach einer Erbschaft mit Wohnung oder Haus gehört, ist zunächst die Überlegung, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen wollen. Haben Sie sich dafür entschieden, müssen Sie einen Erbschein beantragen und das Grundbuch umschreiben lassen. Lassen Sie sich innerhalb von zwei Jahren als Eigentümer ins Grundbuch eintragen, zahlen Sie keine Grundbuchgebühren. Und auch wenn Sie im rechtlichen Sinne eigentlich Eigentum erworben haben: Grunderwerbssteuer fällt nicht an. Aber zunächst einmal heißt es, Ruhe zu bewahren und sich gegebenenfalls kompetenten Rat einzuholen. Da jeder Fall anders liegt, kann es nicht die eine Patentlösung geben. Und je werthaltiger der Nachlass ist, umso wichtiger ist eine fachkundige Beratung.
Verfassungsklage eingereicht
Das Land Bayern hat im vergangenen Jahr Verfassungsklage in Form eines sogenannten Normenkontrollantrags gegen die Erbschaftssteuer eingereicht. Das Gesetz zur Erbschaftssteuer ist ein Bundesgesetz, auch wenn die Steuerbeträge den jeweiligen Ländern zufließen. Die bayerische Staatsregierung will mit ihrer Klage nun erreichen, dass zum einen die seit vielen Jahren nicht mehr angepassten Freibeträge erhöht und die Steuersätze gesenkt werden. Außerdem vertritt sie die Ansicht, die Erbschaftssteuer muss regionalisiert und in die Hände der Länder gelegt werden. Wann mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gerechnet werden kann, ist derzeit nicht absehbar. Das Verfahren ist dort unter dem Aktenzeichen 1 BvR 1/23 anhängig.
