Tod von Mieter oder Vermieter

Was beim Tod von Mieter oder Vermieter zu beachten ist

Beim Tod von Mieter oder Vermieter endet der Mietvertrag nicht automatisch. Grundsätzlich treten die Erben in die Rechtsposition des Verstorbenen ein. Im Mietrecht gelten dabei einige Besonderheiten.

Für ERGO Rechtsschutzkunden

Hier finden Sie wichtige Formulare zum Todesfall:

• Kündigung gegenüber dem Erben
• Kündigung durch den Erben
• Kündigung durch den Mitmieter
• Ablehnung des Eintritts in den Mietvertrag
• Merkblatt zur Nachlasspflegschaft
• Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers

Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, wird für gewöhnlich das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Oft sind das Familienangehörige oder Erben des Verstorbenen. Ansonsten wird der Mietvertrag im Regelfall durch die Erben gekündigt. Ein Formular dazu finden Sie hier.

Konstellation 1: Der Verstorbene und eine weitere Person stehen im Mietvertrag

Relativ einfach ist die Situation, wenn neben dem verstorbenen Mieter eine andere dort lebende Person ebenfalls im Mietvertrag steht. Diese führt den Mietvertrag automatisch zu den ursprünglichen Bedingungen fort. Möchte der verbleibende Mieter nicht länger in der gemeinsamen Wohnung leben, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann innerhalb von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mitmieters das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Der Vertrag endet dann mit einer Frist von drei Monaten. Für die Verbindlichkeiten, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind, haften die Erben und der verbleibende Mieter gesamtschuldnerisch. Der Vermieter kann sich also mit seinen offenen Forderungen sowohl an den verbleibenden Mieter als auch an die Erben wenden. Allerdings haftet der Erbe für die Verbindlichkeiten gegenüber dem verbleibenden Mieter allein.

Konstellation 2: Der Verstorbene war alleiniger Mieter 

Oft sind der Ehepartner, der Lebenspartner oder die Kinder, die mit dem Verstorbenen im selben Haushalt lebten, nicht selbst Partei des Mietvertrags geworden. Sie treten nun anstelle des Verstorbenen in den Mietvertrag ein.

Dasselbe Recht haben auch andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter dauerhaft zusammenlebten, wie z. B. Lebensgefährten. Wer in den Mietvertrag eingetreten ist, kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass er den Mietvertrag nicht fortsetzen will.

Konstellation 3: Mietvertrag als Teil der Erbschaft 

Ist keine Person vorhanden, die in den Mietvertrag eintritt oder diesen fortführen will, geht das Mietverhältnis automatisch auf die Erben über. Diese sind verantwortlich für sämtliche Kosten wie Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen oder die Räumung der Wohnung. Erben steht aber auch ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können die Wohnung ebenfalls innerhalb von einem Monat ab Kenntnis vom Todesfall mit einer Frist von drei Monaten außerordentlich kündigen. Ein Erbschein muss dafür noch nicht vorliegen.

Kündigungsmöglichkeit des Mieters

Der überlebende Mieter oder der Erbe hat nach Kenntnis vom Todesfall einen Monat Zeit, die Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Das gilt auch für befristete Mietverträge.

Kündigung des Vermieters

Auch der Vermieter hat ein vereinfachtes Kündigungsrecht. Wohnt der Erbe, der den Mietvertrag fortsetzen will, nicht in der Wohnung des Verstorbenen, kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und der Fortsetzung durch den Erben ohne weiteren Grund kündigen. Auch dafür gilt die Frist von 3 Monaten. Dieses Formular können Sie dazu verwenden.

Der Vermieter kann außerdem vom demjenigen, der den Mietvertrag fortsetzt, eine Kaution verlangen. Außer vom Erben selbst. Das gilt selbst für den Fall, dass mit dem verstorbenen Mieter keine Kaution vereinbart war.

Wenn der Vermieter aber gar nicht weiß, wer der Erbe des verstorbenen Mieters ist, kann er ihm natürlich keine Kündigung schicken. Er muss zunächst beim zuständigen Amtsgericht einen Nachlasspfleger beantragen, der sich dann darum kümmert. Lesen Sie hier, wie Sie diesen Antrag stellen. Näheres zu den rechtlichen Rahmenbedingungen der Nachlasspflegschaft erfahren Sie hier.

Tod des Vermieters

Beim Tod des Vermieters besteht der Mietvertrag mit den Erben des Vermieters zu den alten Bedingungen fort. Eine Änderung kann nicht verlangt werden.