Mieterhöhung für Gewerberäume

Muss ich das zahlen?

Auch Mieter eines Büros oder Ladens müssen damit rechnen, dass der Vermieter irgendwann mehr Geld will. Doch was ist zulässig?

Rechtsfrage des Tages:

Ich habe vor 2 Jahren ein Büro angemietet. Gestern kündigte mein Vermieter an, er wolle demnächst die Miete erhöhen. Geht das so einfach? Ich habe schließlich mit der bisherigen Miete mein Geschäftsjahr geplant.

 

Antwort:

Im Wohnraummietrecht hat der Vermieter 2 Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Zum einen kann er die Miete unter bestimmten Voraussetzungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Zum anderen kann er eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen verlangen. Haben Sie hingegen einen Gewerbemietvertrag, kann Ihr Vermieter auf diese Regelungen nicht zurückgreifen.

Gerade im Gewerbebereich schließen Mieter und Vermieter häufig langfristige Verträge. Sie als Unternehmer haben sicherlich auch viel Wert auf eine Planungssicherheit hinsichtlich Ihrer Betriebskosten gelegt. Die Miethöhe können die Parteien eines Gewerbemietvertrags frei aushandeln. Die im Vertrag vereinbarte Miete gilt und kann i. d. R. nicht durch eine einseitige Erklärung des Vermieters geändert werden.

Dennoch ist eine Mieterhöhung auch im Gewerbebereich nicht ausgeschlossen. Voraussetzung ist aber eine vorherige vertragliche Vereinbarung. So können Sie im Mietvertrag eine Abrede getroffen haben, dass eine Mieterhöhung zulässig ist. Eine andere Möglichkeit ist die Aufnahme eines Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalts im Vertrag.

Zulässig ist eine Mieterhöhung auch, wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Änderungskündigung ausspricht. Dabei kündigt er Ihnen das bestehende Mietverhältnis und bietet Ihnen gleichzeitig den Abschluss eines Mietvertrags zu geänderten Konditionen an. Diese Variante ist natürlich nur möglich, wenn Sie einen frei kündbaren Mietvertrag abgeschlossen haben. Ist Ihr Vertrag hingegen beispielsweise auf 5 Jahre fest abgeschlossen und nur durch eine außerordentliche Kündigung aufhebbar, kann Ihr Vermieter diesen Weg nicht einschlagen.

Letztlich finden Sie in vielen Gewerbemietverträgen Mietanpassungsklauseln. Gerade bei langfristigen Verträgen möchte ein Vermieter i. d. R. nicht auf die Anpassung der Miete an die Geldentwertung oder die Anhebung des Mietpreisniveaus verzichten. So können Sie eine Indexmiete, Staffelmiete oder Umsatzmiete vereinbart haben. Auch eine Wertsicherungsklausel, auch Preisklausel genannt, kann Bestandteil Ihres Vertrags sein.

Schauen Sie daher mal in Ihren Mietvertrag. Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung kann Ihr Vermieter Ihnen nur durch eine Änderungskündigung die Miete quasi durch die Hintertür erhöhen. Und auch das ist nur möglich, wenn Sie einen unbefristeten, kündbaren Vertrag abgeschlossen haben.

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