Mieterhöhung im Gewerbe

Rechtsfrage des Tages:

Eine Mieterhöhung für Wohnraum ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und an strenge Maßgaben gebunden. Wie sieht es bei Gewerberäumen aus? Darf der Vermieter auch den Mietzins erhöhen?

Antwort:

Wer ein Gewerbe führt, sollte stets die laufenden Kosten im Blick haben. Dazu gehört natürlich auch die Miete für das Büro, die Werkstatt oder Ladenfläche. Anders als im Wohnraummietrecht, hat der Vermieter keine gesetzliche Möglichkeit zur Mieterhöhung. Allerdings kann im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten sein. Oder Sie erhalten als Mieter eine Änderungskündigung.

Mieterhöhung für Wohnungen 

Im Wohnraummietrecht hat der Vermieter zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Zum einen kann er die Miete unter bestimmten Voraussetzungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Zum anderen kann er eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen verlangen. Haben Sie hingegen einen Gewerbemietvertrag, kann Ihr Vermieter auf diese Regelungen nicht zurückgreifen.

Langfristige Planung im Gewerbe

Gerade im Gewerbebereich schließen Mieter und Vermieter häufig langfristige Verträge. Sie als Unternehmer haben sicherlich auch viel Wert auf eine Planungssicherheit hinsichtlich Ihrer Betriebskosten gelegt. Die Miethöhe können die Parteien eines Gewerbemietvertrags frei aushandeln. Die im Vertrag vereinbarte Miete gilt und kann von Ihrem Vermieter in der Regel nicht durch eine einseitige Erklärung geändert werden.

Mieterhöhung möglich, wenn …

Dennoch ist eine Mieterhöhung auch im Gewerbebereich nicht ausgeschlossen. Voraussetzung ist aber eine vorherige vertragliche Vereinbarung. So können Sie im Mietvertrag eine Abrede getroffen haben, dass eine Mieterhöhung zulässig ist. Eine andere Möglichkeit ist die Aufnahme eines Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalts im Vertrag.

Kündigung für mehr Miete

Zulässig ist eine Mieterhöhung auch, wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Änderungskündigung ausspricht. Dabei kündigt er Ihnen das bestehende Mietverhältnis und bietet Ihnen gleichzeitig den Abschluss eines Mietvertrags zu geänderten Konditionen an. Diese Variante ist natürlich nur möglich, wenn Sie einen frei kündbaren Mietvertrag abgeschlossen haben. Ist Ihr Vertrag hingegen beispielsweise auf fünf Jahre fest abgeschlossen und nur durch eine außerordentliche Kündigung aufhebbar, kann Ihr Vermieter diesen Weg nicht einschlagen.

Anpassung an Entwicklung

Letztlich finden Sie in vielen Gewerbemietverträgen Mietanpassungsklauseln. Gerade bei langfristigen Verträgen möchte ein Vermieter i. d. R. nicht auf die Anpassung der Miete an die Geldentwertung oder die Anhebung des Mietpreisniveaus verzichten. So können Sie eine Indexmiete, Staffelmiete oder Umsatzmiete vereinbart haben. Auch eine Wertsicherungsklausel, auch Preisklausel genannt, kann Bestandteil Ihres Vertrags sein.

Mietvertrag entscheidend

Schauen Sie daher mal in Ihren Mietvertrag. Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung kann Ihr Vermieter Ihnen nur durch eine Änderungskündigung die Miete quasi durch die Hintertür erhöhen. Und auch das ist nur möglich, wenn Sie einen unbefristeten, kündbaren Vertrag abgeschlossen haben.