Wohnungssuche, Besichtigung und Übergabe

Das Wichtigste in Kürze:

• Bei der Wohnungssuche sollte man eine Liste mit Punkten erstellen, die einem wichtig sind – und mehrere Quellen nutzen.
• Der Mietspiegel gibt detailliert Auskunft über Mietpreise – je nach Stadt, Stadtteil und Größe der Wohnung.
• Bei der Wohnungsübergabe sollte unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll über den Zustand der Wohnung erstellt werden.

Hilfe bei der Wohnungssuche: Wo finde ich eine Wohnung?

Der erste Schritt auf dem Weg zur ersten eigenen Wohnung ist die Wohnungssuche. Gerade in Großstädten ist die Lage angespannt und es herrscht Wohnungsmangel. Falls es Ihnen möglich ist: Nehmen Sie nicht die erstbeste Wohnung. Prüfen Sie am besten viele Inserate, um anschließend das Passende zu finden – schließlich wollen Sie sich dort möglicherweise einige Jahre lang wohlfühlen. Auf der Suche nach einer Wohnung können Sie dabei auf folgende Quellen zurückgreifen:

• Familie, Freundes- und Bekanntenkreis: Am besten funktioniert die Wohnungssuche immer noch mit „Vitamin B“. Hören Sie sich daher am besten in Ihrem Umfeld um, falls jemand jemanden kennt, der jemanden kennt.
• Internetportale (z. B. immobilienscout24.de, immowelt.de, immonet.de): Die erste Anlaufstelle bei Wohnungssuchenden, denn hier werden die meisten Inserate veröffentlicht.
• Wohnungsanzeigen in regionalen Zeitungen: Kann ein Geheimtipp vor allem für privat vermittelte Wohnungen sein, da sich viele Interessenten auf Online-Inserate verlassen.
• Soziale Netzwerke: Beziehen Sie Ihren „erweiterten“ Bekanntenkreis hinzu oder durchsuchen Sie Online-Gruppen Ihrer Wunschstadt. Tipp: Posten Sie selbst ein Gesuch, um Ihre Chancen zu erhöhen.
• Aushänge an Unis und Berufsschulen: Hier lohnt sich der Blick allemal – vor allem für WG-Zimmer, Zwischenmiete & Co.
• Immobilienmakler: Mit einem Profi an der Seite erhöhen sich möglicherweise die Chancen auf eine Wohnung, jedoch auch der Preis.

Tipps für die Wohnungssuche

Vor der Suche sollten Sie sich überlegen, was Ihnen an der Wohnung wichtig ist. Folgende Tipps helfen Ihnen, die passende Wohnung zu finden:

Die Lage der Wohnung sorgfältig wählen

Das wohl wichtigste Suchkriterium für die neue Wohnung ist natürlich die Lage. Steht die Stadt fest, suchen Sie die Umgebung, in der Sie gerne wohnen möchten. Machen Sie den Stadtteil vor allem von Ihren Ansprüchen, aber auch von Ihren finanziellen Mitteln abhängig. Oft hilft ein Blick in den Mietspiegel der Stadt und ihrer Stadtteile.

Beachten Sie außerdem die Nähe zur Uni, der Arbeit oder den öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch an Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten sollten Sie bei Ihrer Wahl denken. Diese Aspekte beeinflussen den Wohnkomfort maßgeblich.

Die Größe der Wohnung an Ihren Bedarf anpassen

Je größer eine Wohnung ist, desto teurer ist sie üblicherweise auch – abhängig von der Lage. Im Regelfall reichen etwa 25 bis 45 qm für eine Einzelperson. In WGs und Studentenwohnheimen kann die Größe noch deutlich geringer ausfallen, da Sie dort meist nur ein einzelnes Zimmer bewohnen. Küche, Bad und ggf. Wohnzimmer werden gemeinschaftlich genutzt.

Den Mietpreis im Blick behalten

Die durchschnittliche Kaltmiete in Deutschland beträgt 11,15 € pro Quadratmeter (Stand Juni 2024). Für eine 45-qm-Wohnung kommen Sie bei diesem Preis auf rund 500 € Kaltmiete. Mit den Nebenkosten liegen Sie bei 600 bis 650 € Gesamtmiete. Das ist mehr als so manches Azubigehalt. Und es ist nur ein Durchschnittswert – Mieten in Großstädten sind oft weitaus höher.

Informieren Sie sich über unterschiedliche Mietmodelle wie die Staffelmiete, bei der der Mietpreis jährlich steigt, oder die Indexmiete, die an den Preisindex privater Haushalte gekoppelt ist. Achten Sie auch auf die Mietpreisbremse, die in vielen Städten gilt, um sicherzustellen, dass Ihre Miete nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete hinausgeht. Ausnahmen bilden unter anderem Neubauten und modernisierte Wohnungen.

Realistisch bleiben und das passende Budget festlegen

Bevor Sie sich auf die Suche begeben, legen Sie am besten Ihr individuelles, maximales Budget fest. Eine Faustregel besagt, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens betragen sollte. Berücksichtigen Sie dabei auch die Nebenkosten.

Oft bekommen Sie Wohnungen in den äußeren Stadtgebieten günstiger. Eine weitere Möglichkeit sind geförderte Wohnungen und Studentenwohnheime. Auch die Gründung einer WG kann kostensparend für jeden Einzelnen sein.

Prüfen Sie Ihre Möglichkeiten hinsichtlich Fördergeldern wie Wohngeld, BAföG oder BAB (Berufsausbildungsbeihilfe), um Ihre finanzielle Situation zu verbessern. Welche Möglichkeiten Sie haben, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur ersten eigenen Wohnung.

Betrügerische Wohnungsanzeigen erkennen

Fallen Sie nicht auf falsche Wohnungsanzeigen herein und prüfen Sie die Inserate stets mit einem kritischen Auge. Gerade in Großstädten nutzen viele Betrüger die Wohnungsnot aus. Ist das Angebot im Vergleich zu anderen Inseraten zu attraktiv, ist oftmals Vorsicht geboten.

Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl, wenn Ihnen etwas ungeheuer vorkommt. Lassen Sie im Zweifel lieber die Finger davon. In keinem Fall sollten Sie vor einer Besichtigung Geld an einen vermeintlichen „Vermieter“ überweisen. 

Tipps für die Wohnungsbesichtigung

Haben Sie passende Wohnungen gefunden, stehen die ersten Besichtigungstermine an. Achtung: Die Wohnungsbesichtigung ist zugleich eine Art Bewerbungstermin. Ein guter erster Eindruck kann Ihre Chancen erhöhen, die Wohnung zu bekommen.

Gut auf die Wohnungsbesichtigung vorbereiten

Damit Sie bei der Wohnungsbesichtigung punkten können, ist eine gründliche Vorbereitung entscheidend:

• Pünktlichkeit und Auftreten: Für den Besichtigungstermin sollten Sie sich ordentlich kleiden und auf jeden Fall pünktlich erscheinen. So können Sie erste Pluspunkte beim Vermieter sammeln.
• Unterlagen mitbringen: In Städten mit Wohnungsmangel wird oft eine Bewerbungsmappe verlangt. Dazu gehören Lebenslauf, Einkommensnachweise, Mieterselbstauskunft und eventuell sogar ein Anschreiben mit Bild. Bringen Sie diese Unterlagen am besten schon zum Termin mit, um Ihre Chancen zu erhöhen.
• Termin in Helligkeit vereinbaren: Wählen Sie, wenn möglich, einen Besichtigungstermin bei Tageslicht. So bekommen Sie den besten Eindruck von der Wohnung und erkennen Mängel besser.
• Zweite Person einladen: Es empfiehlt sich außerdem, eine Begleitperson für den Termin mitzunehmen. Wählen Sie dazu am besten jemanden, der sich mit der Wohnungssuche und Besichtigungsterminen auskennt. Dafür bieten sich Eltern oder Freunde mit eigener Wohnung an.

Checkliste für die Besichtigung einer Mietwohnung nutzen

Sind Sie in der Wohnung, achten Sie unbedingt auf Folgendes:

• Ist die Wohnung allgemein in einem guten und sauberen Zustand?
• Sind die Wände schimmelfrei und ohne Verfärbungen, vor allem in Ecken?
• Lassen sich Fenster und Türen dicht verschließen?
• Sind die sanitären Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand (ohne Beschädigungen und Risse)?
• Befinden sich keine Flecken, Risse und tiefe Kratzer auf dem Boden?
• Riecht es angenehm/neutral in der Wohnung (keine ehemalige Raucherwohnung)?

Neben dem offensichtlichen Zustand der Wohnung sollten Sie weitere Punkte klären:

• Wie ist die Geräuschkulisse in der Wohnung? Gibt es z. B. laute Nachbarn oder eine viel befahrene Straße?
• Welche Abstellmöglichkeiten gibt es? Dachboden, Kellerräume?
• Wo sind die Anschlüsse für die Waschmaschine?
• Fällt genug Tageslicht in die Wohnung?
• Wie ist die Wohnungsumgebung (gepflegter Hausflur, Nachbarn)?
• Wie ist die Wohnung ausgerichtet (Himmelsrichtung)?
• Wie ist die Wohnung gedämmt?
• Falls relevant: Gibt es Parkplätze für Autos und Stellflächen für Fahrräder?

Können Sie nicht alles selbst prüfen, fragen Sie am besten den Vermieter oder Makler. Hinsichtlich der Dämmung können Sie sich vom Vermieter den Energieausweis des Gebäudes vorlegen lassen. So können Sie bereits im Vorfeld abschätzen, wie energiesparend es sich dort wohnen lässt.

Mieterselbstauskunft vorbereiten

Die Wohnung gefällt Ihnen und Sie möchten sie mieten? Als Nächstes müssen Sie wahrscheinlich eine Mieterselbstauskunft ausfüllen. Damit will der Vermieter sichergehen, dass Sie sich die Wohnung wirklich leisten können und die Miete pünktlich bezahlen. In der Selbstauskunft müssen Sie meist Folgendes angeben:

• Personendaten (Name, Anschrift, Geburtsdatum) aller zukünftigen Mieter
• Beruf und Arbeitsverhältnis
• Einkommensnachweis (kann auch von einem Bürgen abgegeben werden, z. B. den Eltern) und evtl. Nachweise über Sozialleistungen
• Nachweis der Schuldenfreiheit
• Absicht, Tiere zu halten

Möglicherweise kann es sogar sinnvoll sein, diese Auskunft bereits zum Besichtigungstermin mitzubringen, um die Chancen für den Zuschlag zu erhöhen..

Welche Infos Sie bei der Selbstauskunft preisgeben sollten – und bei welchen Fragen Sie sogar lügen dürfen – erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Mieterselbstauskunft (inkl. PDF-Vorlage).

Tipps für die Wohnungsübergabe und den Mietvertrag

Bekommen Sie den Zuschlag für die Wohnung und wollen auch einziehen, können der Mietvertrag unterschrieben und die Wohnung übergeben werden. Damit Sie später keine unschönen Überraschungen erleben, sollten Sie vorher alle Unklarheiten mit dem Vermieter besprechen. Achten Sie außerdem auf mögliche Fallstricke und ungültige Formulierungen im Mietvertrag, z. B. die Renovierungspflicht und Befristungen.

Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen

Für jede Wohnungsübergabe sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden. Darin halten Sie den Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug fest. Der Vermieter und Sie als Mieter bekommen je ein Exemplar. Das Übergabeprotokoll sollte Folgendes enthalten:

• Zählerstände der Wasseruhren, Heizkörper und Stromzähler
• Mängel und Schäden in den einzelnen Räumen (z. B. Kratzer im Boden, an Fenster und Türen)
• Zustand der Fliesen in Bad und Küche
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Funktionalität der Elektrik, Wasserhähne, Dusche, Toilettenspülung, Heizung
• Zustand des Anstrichs bzw. der Tapete
• evtl. anstehende Reparaturen und Renovierungsarbeiten

Bei WGs und Studentenwohnheimen sollten Sie besonders darauf achten, dass ein Übergabeprotokoll für die Wohnung erstellt wird. Denn durch die wechselnden Mieter sind die Zimmer und Wohnungen möglicherweise in weniger gutem Zustand.

Damit es später keine Unklarheiten gibt, halten Sie am besten alles mit Fotos fest. So können Sie auch später noch nachweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung befunden hat. Das ist wichtig, da Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug meist so übergeben müssen, wie Sie sie übernommen haben.

Renovierungspflicht im Mietvertrag prüfen

Achten Sie dabei vor allem auf eine Klausel im Mietvertrag, die die Renovierungspflicht regelt. Manchmal ist diese Klausel ungültig. Dann können Sie die Wohnung komplett unrenoviert übergeben. Bei Fragen dazu kann Ihnen ein Mietrechtsexperte oder der Mieterverein helfen.

Mietvertrag sorgfältig durchlesen

Prüfen Sie den Mietvertrag unbedingt gründlich. Und unterschreiben Sie ihn erst, wenn Sie sich wirklich sicher sind. Neben der Renovierungsklausel sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• Sind die Angaben zu Ihrer Person korrekt?
• Sind die Angaben zur Wohnung korrekt (Größe, Aufteilung, Bestandteile)?
• Ist die Miete ortsüblich? (Mietspiegel prüfen!)
• Wurde eine Staffelmiete festgesetzt und liegt diese auch künftig in Ihrem Budget?
• Ist der Mietvertrag befristet?
• Gibt es Schönheits- und Kleinreparaturklauseln (in der Regel max. 100 € pro Reparatur)?
• Sind die angesetzten Nebenkosten realistisch?
• Ist die Kautionshöhe zulässig (nicht mehr als 3 Kaltmieten)?
• Besteht die Möglichkeit der Tierhaltung?
• Welche Kündigungsfristen gelten? Gibt es eine Mindestmietdauer?

Besonders bei den Nebenkosten sollten Sie auf eine realistische Höhe achten. 

Dafür gilt die Faustformel: laufende Betriebskosten etwa 4 € pro qm. Für unsere Beispielwohnung von 45 qm sollten daher Nebenkosten von etwa 180 € im Mietvertrag stehen. Sind sie zu gering angesetzt, müssen Sie bei der Nebenkostenabrechnung viel nachzahlen. Hier gilt: Lieber monatlich ein wenig mehr zahlen und dafür bei der Abrechnung etwas wiederbekommen.

Achtung: Umgehen Sie Klauseln zum Kündigungsverzicht. Darin kann festgelegt werden, dass Mieter und Vermieter für bis zu 4 Jahre auf eine Kündigung verzichten. Das bedeutet, Sie verzichten auf Ihr gesetzliches Kündigungsrecht von 3 Monaten.

Sie sind sich bei Ihrem Mietvertrag unsicher? Dann fragen Sie zunächst Freunde und Verwandte, die bereits eine eigene Wohnung haben. Hilfe finden Sie auch bei Mietervereinen und Rechtsexperten. Lassen Sie sich in jedem Fall Zeit für die Prüfung und Ihre Entscheidung.

Zusammenfassung und abschließende Tipps für die Wohnungssuche

Die Wohnungssuche erfordert Sorgfalt und Geduld. Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Prioritäten klar zu definieren und wählen Sie Ihre Wohnung mit Bedacht aus. Wohnungen finden Sie am besten auf Immobilienportalen, aber auch in lokalen Zeitungen, über soziale Netzwerke oder – am besten – durch persönliche Kontakte. Seien Sie auch stets wachsam gegenüber betrügerischen Anzeigen.

Bei der Besichtigung ist es wichtig, auf Mängel und Störfaktoren wie Lärm, einen schlechten Zustand oder ungenügende Lichtverhältnisse zu achten. Dokumentieren Sie auffällige Punkte und stellen Sie Fragen, um Unklarheiten zu vermeiden.

Der Mietvertrag kann ebenfalls Fallstricke enthalten. Überprüfen Sie alle Klauseln genau, insbesondere zu Mietsteigerungen, Renovierungspflichten und Nebenkosten. Nehmen Sie sich Zeit, alle Details zu verstehen, und holen Sie sich bei Unsicherheiten Unterstützung. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können den Umzug in Ihre erste eigene Wohnung stressfrei genießen. In unserem PDF zur Wohnungssuche haben wir die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.