Wohnungssuche, Besichtigung und Übergabe: Darauf müssen Sie achten

Die erste eigene Wohnung ist für die meisten jungen Menschen ein echter Meilenstein. Doch das passende Dach über dem Kopf zu finden, ist gar nicht so einfach. Nach der oft nervenaufreibenden Wohnungssuche müssen Sie auch bei Besichtigung und Übergabe einiges beachten. Besonders durch mangelnde Erfahrung können schnell Fehler entstehen, über die Sie sich später ärgern. Dieser Artikel ist ein Leitfaden für Wohnungssuche, -besichtigung und -übergabe. Sie erfahren hier unter anderem,

• dass der Mietspiegel detailliert Auskunft über Mietpreise gibt – je nach Stadt, Stadtteil und Größe der Wohnung.
• dass bei der Wohnungsübergabe unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll über den Zustand der Wohnung erstellt werden sollte.
• dass vor allem Nebenkosten für böse Überraschungen sorgen können und daher etwas höher angesetzt werden sollten.

Die Wohnungssuche

Der erste Schritt auf dem Weg zur ersten eigenen Wohnung ist die Wohnungssuche. Nehmen Sie nicht die erstbeste Wohnung. Prüfen Sie am besten viele Inserate, um anschließend das Passende zu finden. Auf der Suche nach einer Wohnung können Sie dabei auf folgende Quellen zurückgreifen:

• Internetportale (z. B. immobilienscout24.de, immowelt.de, immonet.de)
• Wohnungsanzeigen in regionalen Zeitungen
• Soziale Netzwerke
• Aushänge an Unis und Berufsschulen
• Immobilienmakler

Vor der Suche sollten Sie sich überlegen, was Ihnen an der Wohnung wichtig ist. Die folgenden Punkte sind dafür entscheidend:

Die Lage der Wohnung

Das wohl wichtigste Suchkriterium für die neue Wohnung ist natürlich die Lage. Steht die Stadt fest, legen Sie die Umgebung fest, in der Sie gerne wohnen möchten. Machen Sie den Stadtteil vor allem von Ihren Ansprüchen, aber auch von Ihren finanziellen Mitteln abhängig. Oft hilft ein Blick in den Mietspiegel der Stadt und ihrer Stadtteile.

Beachten Sie außerdem die Nähe zur Uni, der Arbeit oder den öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch an Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten sollten Sie bei Ihrer Wahl denken.

Die Größe der Wohnung

Wie groß die erste eigene Wohnung sein soll, bestimmt sich hauptsächlich durch die Lage und den Preis. Schauen Sie zunächst lieber nach kleineren Wohnungen. Im Regelfall reichen etwa 25 bis 45 qm für eine Einzelperson. In WGs und Studentenwohnheimen kann die Größe noch deutlich geringer ausfallen, da Sie dort meist nur ein einzelnes Zimmer bekommen. Küche und Bad werden gemeinschaftlich genutzt.

Der Mietpreis

Die durchschnittliche Kaltmiete in Deutschland beträgt 7,41 € pro Quadratmeter (Stand Oktober 2017). Für eine 45-qm-Wohnung kommen Sie bei diesem Preis auf rund 330 € Kaltmiete. Mit den Nebenkosten liegen Sie bei fast 500 € Gesamtmiete. Das ist mehr als so manches Azubigehalt. Und es ist nur ein Durchschnittswert – Mieten in Großstädten sind oft weitaus höher.

Wichtig: Seien Sie realistisch und überlegen Sie, welche Wohnung Sie sich wirklich leisten können. Oft bekommen Sie Wohnungen in den äußeren Stadtgebieten schon viel günstiger. Eine weitere Möglichkeit sind geförderte Wohnungen und Studentenwohnheime. Auch die Gründung einer WG kann kostensparend für jeden Einzelnen sein.

Legen Sie am besten Ihr individuelles Budget fest. Dafür sind Ihre Arbeitseinkünfte entscheidend sowie die Ihnen zustehenden Förder- und Sozialgelder (Wohngeld, BAföG, BAB).

Die goldene Regel: Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens betragen.

Die Wohnungsbesichtigung

Haben Sie passende Objekte gefunden, stehen die ersten Besichtigungstermine an. Achtung: Die Wohnungsbesichtigung ist zugleich eine Art Bewerbungstermin. Der erste Eindruck ist entscheidend. In Großstädten oder Städten mit Wohnungsmangel ist es sogar üblich, dass Sie sich mit Ihrem Lebenslauf für die Wohnung bewerben müssen.

Für den Besichtigungstermin sollten Sie sich ordentlich kleiden und auf jeden Fall pünktlich erscheinen. So können Sie erste Pluspunkte beim Vermieter sammeln.

Wählen Sie, wenn möglich, einen Besichtigungstermin bei Tageslicht. So bekommen Sie den besten Eindruck von der Wohnung und erkennen Mängel besser. Es empfiehlt sich außerdem, eine Begleitperson für den Termin mitzunehmen. Wählen Sie dazu am besten jemanden, der sich mit der Wohnungssuche und Besichtigungsterminen auskennt. Dafür bieten sich Eltern oder Freunde mit eigener Wohnung an.

Sind Sie in der Wohnung, achten Sie unbedingt auf Folgendes:

• Allgemein guter und sauberer Zustand
• Kein Schimmel oder Verfärbungen an den Wänden, vor allem in Ecken
• Dicht schließende Fenster und Türen
• Sanitäre Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand (ohne Beschädigungen und Risse)
• Keine Flecken, Risse und tiefe Kratzer auf dem Boden

Neben dem offensichtlichen Zustand der Wohnung sollten Sie weitere Punkte klären:

• Wie ist die Geräuschkulisse in der Wohnung? Gibt es z. B. laute Nachbarn oder eine viel befahrene Straße?
• Welche Abstellmöglichkeiten gibt es? Dachboden, Kellerräume?
• Wo sind die Anschlüsse für die Waschmaschine?
• Fällt genug Tageslicht in die Wohnung?
• Wie ist die Wohnungsumgebung (gepflegter Hausflur, Nachbarn)?
• Gibt es Parkplätze für Autos und Stellflächen für Fahrräder?
• Wie ist die Wohnung ausgerichtet (Himmelsrichtung)?
• Wie ist die Wohnung gedämmt?

Können Sie nicht alles selbst prüfen, fragen Sie am besten den Vermieter oder Makler. Hinsichtlich der Dämmung können Sie sich vom Vermieter den Energieausweis des Gebäudes vorlegen lassen. So können Sie bereits im Vorfeld abschätzen, wie energiesparend es sich dort wohnen lässt.

Die Wohnung gefällt Ihnen und Sie möchten sie mieten? Als Nächstes müssen Sie wahrscheinlich eine Selbstauskunft ausfüllen. Damit will der Vermieter sichergehen, dass Sie sich die Wohnung wirklich leisten können und die Miete pünktlich bezahlen. In der Selbstauskunft müssen Sie meist Folgendes angeben:

• Personendaten (Name, Anschrift, Geburtsdatum) aller zukünftigen Mieter
• Beruf und Arbeitsverhältnis
• Einkommensnachweis (kann auch von einem Bürgen abgegeben werden, z. B. den Eltern) und evtl. Nachweise über Sozialleistungen
• Nachweis der Schuldenfreiheit
• Absicht, Tiere zu halten

Wohnungsübergabe und Mietvertrag

Beurteilt der Vermieter Ihre Selbstauskunft positiv, kann der Mietvertrag unterschrieben und die Wohnung übergeben werden. Damit Sie später keine unschönen Überraschungen erleben, sollten Sie vorher alle Unklarheiten mit dem Vermieter besprechen. Achten Sie außerdem auf mögliche Fallstricke und ungültige Formulierungen im Mietvertrag, z. B. die Renovierungspflicht und Befristungen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

Für jede Wohnungsübergabe sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden. Darin halten Sie den Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug fest. Der Vermieter und Sie als Mieter bekommen je ein Exemplar. Das Übergabeprotokoll sollte Folgendes enthalten:

• Zählerstände der Wasseruhren, Heizkörper und Stromzähler
• Mängel und Schäden in den einzelnen Räumen (z. B. Kratzer im Boden, an Fenster und Türen)
• Zustand der Fliesen in Bad und Küche
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Funktionalität der Elektrik, Wasserhähne, Dusche, Toilettenspülung, Heizung
• Zustand des Anstrichs bzw. der Tapete
• Evtl. anstehende Reparaturen und Renovierungsarbeiten

Bei WGs und Studentenwohnheimen sollten Sie besonders darauf achten, dass ein Übergabeprotokoll für die Wohnung erstellt wird. Denn durch die wechselnden Mieter sind die Zimmer und Wohnungen möglicherweise in weniger gutem Zustand.

Damit es später keine Unklarheiten gibt, halten Sie am besten alles mit Fotos fest. So können Sie auch später noch nachweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung befunden hat. Das ist wichtig, da Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug meist so übergeben müssen, wie Sie sie übernommen haben.

Achten Sie dabei vor allem auf eine Klausel im Mietvertrag, die die Renovierungspflicht regelt. Manchmal ist diese Klausel ungültig. Dann können Sie die Wohnung komplett unrenoviert übergeben. Weitere Informationen zur Renovierungspflicht erhalten Sie hier. Bei Fragen dazu kann Ihnen ein Mietrechtsexperte oder der Mieterverein helfen.

Der Mietvertrag

Prüfen Sie den Mietvertrag unbedingt gründlich. Und unterschreiben Sie ihn erst, wenn Sie sich wirklich sicher sind. Neben der Renovierungsklausel sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• Sind die Angaben zu Ihrer Person korrekt?
• Sind die Angaben zur Wohnung korrekt (Größe, Aufteilung, Bestandteile)?
• Ist die Miete ortsüblich? (Mietspiegel prüfen!)
• Wurde eine Staffelmiete festgesetzt und liegt diese auch künftig in Ihrem Budget?
• Ist der Mietvertrag befristet?
• Gibt es Schönheits- und Kleinreparaturklauseln (max. Selbstanteil: 200 € pro Jahr)?
• Sind die angesetzten Nebenkosten realistisch?
• Ist die Kautionshöhe zulässig (nicht mehr als 3 Kaltmieten)?
• Besteht die Möglichkeit der Tierhaltung?
• Welche Kündigungsfristen gelten? Gibt es eine Mindestmietdauer?

Besonders bei den Nebenkosten sollten Sie auf eine realistische Höhe achten. Dafür gilt die Faustformel: Betriebskosten: 1,50 € pro qm + Heizkosten: 0,85 € pro qm. Für eine Wohnung von 50 qm sollten daher Nebenkosten von etwa 117 € im Mietvertrag stehen. Sind sie zu gering angesetzt, müssen Sie bei der Nebenkostenabrechnung viel nachzahlen. Hier gilt: Lieber monatlich ein wenig mehr zahlen und dafür bei der Abrechnung etwas wiederbekommen.

Achtung: Umgehen Sie Klauseln zum Kündigungsverzicht. Darin kann festgelegt werden, dass Mieter und Vermieter für bis zu 4 Jahre auf eine Kündigung verzichten. Das bedeutet, Sie verzichten auf Ihr gesetzliches Kündigungsrecht von 3 Monaten.

Sie sind sich bei Ihrem Mietvertrag unsicher? Dann fragen Sie zunächst Freunde und Verwandte, die bereits eine eigene Wohnung haben. Hilfe finden Sie auch bei Mietervereinen und Rechtsexperten. Lassen Sie sich in jedem Fall Zeit für die Prüfung und Ihre Entscheidung.