Mietvertrag kündigen

Mietwohnung kündigen: Was ist zu beachten?

Vor der Kündigung Ihres Mietverhältnisses lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Dieser gibt i. d. R. Auskunft darüber, welche Kündigungsfrist gilt und wie Sie die Wohnung als Mieter bei Ihrem Auszug zu übergeben haben. Achten Sie darüber hinaus auf ein korrekt verfasstes Kündigungsschreiben, das alle notwendigen Informationen enthält, um einen reibungslosen Ablauf der Wohnungskündigung zu sichern.

Mietvertrag: Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses unterscheidet man zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung. Die Kündigungsform ist maßgebend für die Kündigungsfrist und das Kündigungsschreiben.

• Als ordentliche Kündigung bezeichnet man die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages. Dabei ist die im Mietvertrag vorgegebene Kündigungsfrist einzuhalten.
• Die außerordentliche Kündigung meint die fristlose Auflösung eines Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis endet damit sofort und ohne Kündigungsfrist.

Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite nur in Ausnahmefällen möglich und muss schriftlich begründet werden. I. d. R. ist im Mietvertrag festgehalten, in welchen Fällen eine außerordentliche Kündigung zulässig ist.

Die Wohnungskündigung fristgemäß abschicken bzw. einreichen

Damit die Kündigung Ihres Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats als fristgerecht angesehen wird, muss sie laut § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung eingegangen sein. Hierbei ist der Zeitpunkt des Empfangs entscheidend, nicht etwa der Poststempel.
Beispiel: Wenn Sie zum 31. Oktober kündigen wollen, muss bei einer 3-monatigen Kündigungsfrist das Kündigungsschreiben bis zum 3. Werktag im August bei Ihrem Vermieter eingegangen sein.

Kommt Ihre Kündigung erst nach dem 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter an, muss dieser Sie nicht zum gewünschten Termin aus dem Mietvertrag entlassen. Stattdessen hat er das Recht, die Kündigung erst für den darauffolgenden Monat zu akzeptieren – im Beispiel wäre dies der 30. November.

Ordentliche Kündigung durch den Mieter: Fristen, Kündigungsausschluss und Zeitmietvertrag

Zwar gibt es eine gesetzliche Kündigungsfrist, diese ist jedoch nicht zwingend bei jedem Mietverhältnis entscheidend. Die gesetzliche Frist, um einen Mietvertrag zu kündigen, setzt einen Rahmen. Je nach Mietvertrag sind aber Abweichungen möglich.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, gilt für Mieter – sofern nicht anders im Mietvertrag festgelegt – die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Unter Einhaltung dieser Frist können Sie Ihren Mietvertrag jederzeit kündigen. Die Wohndauer ist dabei nicht entscheidend. Eine Ausnahme besteht bei einem sog. temporären Kündigungsverzicht und bei einem Zeitmietvertrag.

Wohnung kündigen: Sind individuelle Fristen im Mietvertrag erlaubt?

Vermieter haben die Möglichkeit, eine individuelle Kündigungsfrist für die Mieter im Mietvertrag festzulegen. Diese individuelle Kündigungsfrist darf jedoch 3 Monate nicht überschreiten, damit dem Mieter keine Nachteile entstehen. Nur eine verkürzte Frist ist rechtens.

Nachmieter finden, um die Kündigungsfrist im Mietvertrag zu umgehen?

Hartnäckig hält sich die Annahme, dass ein Vermieter den Mieter früher aus dem Mietvertrag entlassen muss, wenn dieser einen potenziellen Nachmieter findet. Dies entbehrt jedoch jeder rechtlichen Grundlage. Allerdings kann es sich lohnen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen: Möchten Sie vorzeitig aus Ihrem Mietvertrag raus und schlagen einen geeigneten Nachmieter vor, können Sie ggf. auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen.

Darf ich als Mieter schon vor dem Einzug wieder kündigen?

Ein „Rücktritt“ von einem Mietvertrag ist nur dann rechtens, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag festgehalten ist. Normalerweise ist dies nicht der Fall. Sie haben aber die Möglichkeit, Ihr Mietverhältnis bereits vor Mietbeginn ordentlich zu kündigen. Nichtsdestotrotz müssen Sie sich auch in diesem Fall an die Kündigungsfrist halten, die im Vertrag festgelegt wurde und ggf. bereits Miete und Mietkaution zahlen.

Das Recht der außerordentlichen Kündigung für Mieter und Vermieter

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dafür bedarf es jedoch einer korrekten Vorgehensweise und wichtiger Gründe, die von der jeweiligen Partei präzise in schriftlicher Form vorzubringen sind.

Korrekte Vorgehensweise und Abhilfefrist bei außerordentlicher Kündigung

Wollen Sie als Mieter Ihr Mietverhältnis fristlos kündigen, müssen Sie den Vermieter i. d. R. vorher abmahnen und ihm eine Abhilfefrist einräumen. D. h.: Sie müssen Ihre Gründe schriftlich offenlegen, ggf. die Mängel ganz genau beschreiben und den Vermieter dazu auffordern, diese zu beheben. Die Länge der Abhilfefrist richtet sich dabei nach der Schwere der Mängel – wenn Sie z. B. aufgrund einer kaputten Heizung fristlos kündigen, könnte die Abhilfefrist 2 Wochen betragen.
Auch der Vermieter kann Sie nicht ohne vorherige Abmahnung und Gewähren einer Abhilfefrist aus der Wohnung entlassen. Sind Sie als Vermieter z. B. mit den Mietzahlungen im Rückstand, muss Ihnen der Vermieter mit der Abhilfefrist Zeit geben, die fälligen Mietschulden zu begleichen.

Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung

Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, gibt es viele, wie die folgenden Beispiele zeigen:

Wohnungskündigung nach Trennung der Mieter

Eine Trennung ist kein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Wenn im Fall einer Trennung beide Partner aus der Wohnung ausziehen wollen, muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Möchte nur einer der Partner ausziehen, kommt es darauf an, ob sie gemeinsam im Mietvertrag stehen oder ob einer der beiden Bewohner als Hauptmieter geführt ist.
Wie es sich verhält, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen, welche Stolpersteine beim Auszug aus einer gemeinsamen Wohnung bestehen und wie man diese umgehen kann, erfahren Sie im Ratgeber zum Mietvertrag nach einer Trennung.

Handelt es sich bei der Kündigung um eine WG, die aufgelöst werden soll, ist für die Kündigung entscheidend, in welcher Form das Mietverhältnis der Wohngemeinschaft geschlossen wurde – also z. B., ob es einen oder mehrere Hauptmieter gibt.

Kündigungsrecht beim Tod eines Mieters

Stirbt der alleinige Mieter einer Wohnung, besteht laut § 580 BGB ein Sonderkündigungsrecht für die Angehörigen bzw. Erben der verstorbenen Person. Diese können die Wohnung innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich kündigen. Wird diese Frist nicht eingehalten, verfällt das außerordentliche Kündigungsrecht und es gelten die gesetzlichen 3 Monate Kündigungsfrist.

Das Sonderkündigungsrecht gilt in diesem Fall auch für den Vermieter. Er kann ein Mietverhältnis ebenfalls innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod eines alleinigen Mieters außerordentlich kündigen.

Mieterpflichten, die über die gesetzliche Rückgabepflicht hinausgehen

Vermieter können im Mietvertrag individuelle Mieterpflichten bei Auszug festlegen. Zu den Klassikern gehören sog. Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung.

Durchführen von Schönheitsreparaturen vor Auszug

Manche Vermieter legen im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel fest. Diese umfasst in erster Linie Malerarbeiten oder andere Renovierungsarbeiten zur Beseitigung von Gebrauchsspuren. Grundsätzlich gilt: Als Mieter müssen Sie nur solche Mängel beheben, die Sie durch das „Abwohnen“ der Mietwohnung selbst zu verantworten haben.

Dazu zählt je nach Grad der Abnutzung:

• Streichen/Lackieren: Decken, Wände, Heizkörper inkl. Heizrohre, Innentüren, Außentüren und Fensterrahmen von innen
• Tapezieren/Kalken: Decken und Wände
• Reinigen: Teppichböden und Parkett
• Verspachteln von Bohrlöchern
• Entfernen von Teppichboden, falls dieser vom Mieter verlegt wurde.

Auch bei Schönheits- und Renovierungsarbeiten, die der Vermieter mit Mietervertrag fordert, gibt es Grenzen. Nicht rechtens sind folgende Forderungen:

• Schönheitsreparaturen im Außenbereich der Mietwohnung
• alle Arten von Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die nicht als eigens verursachte Beschädigung zu bewerten sind (z. B. Fußböden bei Verschleiß erneuern)

Der Vermieter kann zudem zwar eine fachmännische Arbeit verlangen, diese muss jedoch nicht zwingend ein Handwerker durchführen.

Wann muss ich als Mieter streichen?

Ob Sie Ihre Wände beim Auszug aus der Mietwohnung streichen müssen, hängt nicht nur von der Unversehrtheit der Wände ab, sondern auch von der Farbe. Haben Sie eine oder mehrere Wände während Ihrer Mietzeit in einem auffälligen Ton gestrichen? Dann müssen Sie diese bei dem Vorhandensein einer Schönheitsreparaturklausel vor dem Auszug in einem dezenten Farbton streichen. Das Gleiche gilt bei befleckten und verschmierten Wänden. Je nach Mietvertrag können auch weiß gestrichene Wände bei der Wohnungsrückgabe gefordert werden.