Die Vorfreude auf das neue Heim ist groß. Aber bevor der Umzug ansteht, gilt es zuerst einmal, den alten Mietvertrag fristgerecht zu kündigen – sonst droht die doppelte Mietzahlung. Laut Mietrecht gibt es bestimmte Kündigungsfristen, an die sich sowohl Mieter als auch Vermieter halten müssen. Hier finden Sie die wichtigsten Informationen dazu, was Sie bei der Kündigung einer Mietwohnung oder eines gemieteten Einfamilienhauses beachten müssen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt im Regelfall 3 Monate. Eine individuelle Kündigungsfrist kann auch im Mietvertrag vereinbart werden, diese darf 3 Monate jedoch nicht überschreiten.
- Damit eine Kündigung fristgerecht ist, muss sie in schriftlicher Form bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
- Für Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist nach der Wohndauer der Mieter – je länger der Mietvertrag besteht, desto länger die Kündigungsfrist.
Mietwohnung kündigen: Was ist zu beachten?
Vor der Kündigung Ihres Mietverhältnisses lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Dieser gibt i. d. R. Auskunft darüber, welche Kündigungsfrist gilt und wie Sie die Wohnung als Mieter bei Ihrem Auszug zu übergeben haben. Achten Sie darüber hinaus auf ein korrekt verfasstes Kündigungsschreiben, das alle notwendigen Informationen enthält, um einen reibungslosen Ablauf der Wohnungskündigung zu sichern.
Mietvertrag: Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung
Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses unterscheidet man zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung. Die Kündigungsform ist maßgebend für die Kündigungsfrist und das Kündigungsschreiben.
- Als ordentliche Kündigung bezeichnet man die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages. Dabei ist die im Mietvertrag vorgegebene Kündigungsfrist einzuhalten.
- Die außerordentliche Kündigung meint die fristlose Auflösung eines Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis endet damit sofort und ohne Kündigungsfrist.
Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite nur in Ausnahmefällen möglich und muss schriftlich begründet werden. I. d. R. ist im Mietvertrag festgehalten, in welchen Fällen eine außerordentliche Kündigung zulässig ist.
Tipp:
Unabhängig davon, ob Sie Ihre Wohnung ordentlich oder außerordentlich kündigen, sollten Sie in Ihrem Kündigungsschreiben die Form wahren und das Schreiben möglichst neutral verfassen.
Das Kündigungsschreiben
Am Anfang einer Kündigung steht das Kündigungsschreiben. Neben der Einhaltung der Kündigungsfrist ist es wichtig, das Anschreiben auch formell korrekt zu verfassen und alle relevanten inhaltlichen Punkte in Schriftform aufzugreifen. Dabei gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung:
- Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie den Beweggrund Ihrer Kündigung nicht offenlegen.
- Bei einer außerordentlichen Kündigung müssen Sie im Kündigungsschreiben klar formulieren, dass es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt und diese hinreichend begründen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Mieter oder Vermieter sind.
Kündigung eines Mietvertrags nur in Schriftform
Die Kündigung eines Mietvertrages ist laut Gesetz ausschließlich in Schriftform rechtsgültig. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bedeutet dies, dass Sie Ihr Kündigungsschreiben auf Papier erstellen und eigenhändig unterschreiben müssen. Die Kündigung eines Mietvertrags per E-Mail, Fax, WhatsApp, Telefon sowie mündlich ausgesprochene Kündigungen sind somit unwirksam.
An wen richtet sich die Kündigung durch den Mieter?
Normalerweise richtet sich die Kündigung durch den Mieter an den Vermieter der Wohnung. Manchmal beauftragen Vermieter bzw. Wohnungseigentümer aber auch eine Hausverwaltung damit, solche Mietangelegenheiten zu regeln. Ist dies der Fall, schicken Sie die Kündigung an die Hausverwaltung.
Welche Informationen muss das Kündigungsschreiben enthalten?
Eine rechtswirksame ordentliche Kündigung eines Mietvertrags enthält folgende Angaben:
- die vollständige Anschrift des Mieters
- die Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung
- als Betreff: Kündigung des Mietvertrags: [Adresse des Mietobjekts mit Angabe der Etage]
- der gewünschte Zeitpunkt der Kündigung (letzter Tag des Mietverhältnisses) unter Einhaltung der Kündigungsfrist
- Unterschrift aller Hauptmieter mit Orts- und Datumsangabe
Zudem empfiehlt es sich, im Kündigungsschreiben um eine schriftliche Kündigungsbestätigung und um die Kontaktaufnahme bzw. einen Termin für die Wohnungsübergabe zu bitten. Weisen Sie zudem darauf hin, dass Sie Ihre Einzugsermächtigung für den Einzug der Mietzahlungen – sofern Sie diese erteilt haben – zum Ablauf des Mietverhältnisses zurückziehen.
Fügen Sie am Ende des Schreibens Ihre Bankdaten für die Rückzahlung der Mietkaution oder eventuelles Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung sowie Ihre neue Anschrift hinzu.
Tipp:
Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, nutzen Sie eine Vorlage für die Kündigung Ihrer Mietwohnung: Kostenlose Mustervorlagen finden Sie im Internet.
Die Wohnungskündigung fristgemäß abschicken bzw. einreichen
Damit die Kündigung Ihres Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats als fristgerecht angesehen wird, muss sie laut § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung eingegangen sein. Hierbei ist der Zeitpunkt des Empfangs entscheidend, nicht etwa der Poststempel.
Beispiel: Wenn Sie zum 31. Oktober kündigen wollen, muss bei einer 3-monatigen Kündigungsfrist das Kündigungsschreiben bis zum 3. Werktag im August bei Ihrem Vermieter eingegangen sein.
Kommt Ihre Kündigung erst nach dem 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter an, muss dieser Sie nicht zum gewünschten Termin aus dem Mietvertrag entlassen. Stattdessen hat er das Recht, die Kündigung erst für den darauffolgenden Monat zu akzeptieren – im Beispiel wäre dies der 30. November.
Tipp:
Wenn Sie Ihr Kündigungsschreiben persönlich beim Vermieter einreichen, stellen Sie sicher, dass es fristgerecht ankommt. Wenn Sie die Kündigung per Post versenden, planen Sie immer ein paar Tage für den Postweg ein. Mit dem Versenden als Einschreiben sichern Sie sich zusätzlich ab. Ein Einschreiben bietet einen Nachweis, dass Ihre Kündigung fristgerecht beim Vermieter angekommen ist.
Ausführliche Informationen zu den Fristen, um den Mietvertrag für Ihre Wohnung zu kündigen, finden Sie im Beitrag „Kündigungsfrist: Schnell weg hier“.
Ordentliche Kündigung durch den Mieter: Fristen, Kündigungsausschluss und Zeitmietvertrag
Zwar gibt es eine gesetzliche Kündigungsfrist, diese ist jedoch nicht zwingend bei jedem Mietverhältnis entscheidend. Die gesetzliche Frist, um einen Mietvertrag zu kündigen, setzt einen Rahmen. Je nach Mietvertrag sind aber Abweichungen möglich.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter
Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, gilt für Mieter – sofern nicht anders im Mietvertrag festgelegt – die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Unter Einhaltung dieser Frist können Sie Ihren Mietvertrag jederzeit kündigen. Die Wohndauer ist dabei nicht entscheidend. Eine Ausnahme besteht bei einem sog. temporären Kündigungsverzicht und bei einem Zeitmietvertrag.
Wohnung kündigen: Sind individuelle Fristen im Mietvertrag erlaubt?
Vermieter haben die Möglichkeit, eine individuelle Kündigungsfrist für die Mieter im Mietvertrag festzulegen. Diese individuelle Kündigungsfrist darf jedoch 3 Monate nicht überschreiten, damit dem Mieter keine Nachteile entstehen. Nur eine verkürzte Frist ist rechtens.
Achtung:
Sie müssen die Miete für Ihre Wohnung so lange zahlen, wie das Mietverhältnis besteht. Das gilt auch, wenn Sie schon vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Mietwohnung oder einem gemieteten Haus ausziehen.
Nachmieter finden, um die Kündigungsfrist im Mietvertrag zu umgehen?
Hartnäckig hält sich die Annahme, dass ein Vermieter den Mieter früher aus dem Mietvertrag entlassen muss, wenn dieser einen potenziellen Nachmieter findet. Dies entbehrt jedoch jeder rechtlichen Grundlage. Allerdings kann es sich lohnen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen: Möchten Sie vorzeitig aus Ihrem Mietvertrag raus und schlagen einen geeigneten Nachmieter vor, können Sie ggf. auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen.
Darf ich als Mieter schon vor dem Einzug wieder kündigen?
Ein „Rücktritt“ von einem Mietvertrag ist nur dann rechtens, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag festgehalten ist. Normalerweise ist dies nicht der Fall. Sie haben aber die Möglichkeit, Ihr Mietverhältnis bereits vor Mietbeginn ordentlich zu kündigen. Nichtsdestotrotz müssen Sie sich auch in diesem Fall an die Kündigungsfrist halten, die im Vertrag festgelegt wurde und ggf. bereits Miete und Mietkaution zahlen.
Achtung:
Ist die Kündigung vor Mietbeginn im Mietvertrag ausgeschlossen, können Sie erst kündigen, wenn Ihr Mietverhältnis beginnt.
Kündigung trotz Kündigungsausschluss im Mietvertrag?
Wird im Vertrag ein Kündigungsausschluss bzw. ein Kündigungsverzicht vereinbart, verzichten Sie als Mieter für bestimmte Zeit auf Ihr ordentliches Kündigungsrecht. Eine solche Vereinbarung ist allerdings nur dann rechtens, wenn sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen besteht.
Das gilt bei einem Kündigungsverzicht:
- Beide Parteien können das Mietverhältnis frühestens zum definierten Zeitpunkt ordentlich kündigen.
- Begrenzt ist ein Kündigungsverzicht auf max. 48 Monate ab Vertragsschluss.
- Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt davon unberührt.
Kündigung bei Zeitmietvertrag bzw. befristetem Mietverhältnis
Bei einem befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist die ordentliche Kündigung gesetzlich ausgeschlossen. Beide Parteien müssen sich an die vertraglich definierte Wohndauer halten. Ein Kündigungsschreiben ist nicht erforderlich. Ein vorzeitiges Auflösen des Mietverhältnisses ist nur durch eine außerordentliche Kündigung oder das Einverständnis aller Beteiligten möglich.
Tipp:
Mit einer Rechtsschutzversicherung sind Sie im Streitfall gut abgesichert. ERGO bietet einen Rechtsschutz speziell für Mieter, Vermieter und Eigentümer.
Rechtsschutz für Mieter, Vermieter oder Eigentümer
Der Vermieter will schon wieder mehr Geld? Der Mieter zahlt nicht? Oder die Nachbarn machen Ärger? Dieser Rechtsschutz hilft.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter: Fristen und Voraussetzungen
Für Vermieter gelten laut § 573 c Abs. 1 BGB andere Kündigungsfristen als für Mieter. Sie richten sich jeweils nach der Mietdauer und können daher über 3 Monate hinausgehen. Außerdem dürfen Vermieter das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen ordentlich kündigen.
Kündigungsfristen für Vermieter
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter verlängert sich, je länger das Mietverhältnis besteht. I. d. R. sind die Fristverlängerungen im Mietvertrag wie folgt festgehalten:
- Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer 5–8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Grundlose oder pauschale Kündigungen durch einen Vermieter sind nicht rechtens. Anders als bei der ordentlichen Kündigung durch den Mieter muss der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung immer schriftlich begründen. Zudem dürfen Vermieter ein Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.
Folgende Gründe für eine ordentliche Kündigung sind nach § 573 BGB möglich:
- Eigenbedarf
- wirtschaftliche Gründe
- Vertragsverletzung
Wirtschaftliche Gründe rechtfertigen nur in Ausnahmefällen eine Kündigung durch den Vermieter. Um zur Kündigung zur Verwertung berechtigt zu sein, muss Ihr Vermieter nachweisen, dass ihm durch die Vermietung erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.
Gut zu wissen:
Vermieter haben das Recht, Mietern eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn diese mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand sind. Das gilt auch, wenn Sie als Mieter die Nebenkosten für Ihre Wohnung nicht bezahlen.
Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist der häufigste Grund einer Kündigung durch den Vermieter. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter das Mietobjekt für den Eigengebrauch benötigt. Dazu zählt:
- Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst.
- Der Vermieter benötigt die Wohnung für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, z. B. für eine Pflegekraft.
- Der Vermieter benötigt die Wohnung für einen Familiengehörigen.
Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, müssen die Vermieter präzise Angaben im Kündigungsschreiben machen. Dazu zählt:
- Wer benötigt die Wohnung?
- Aus welchem Grund benötigt die Person die Wohnung?
- Ab wann benötigt die Person die Wohnung?
Eine pauschale „Kündigung wegen Eigenbedarfs“ durch den Vermieter ohne Angabe der o. g. Informationen ist rechtlich nicht zulässig.
Hinweis:
Eine Eigenbedarfskündigung entbindet den Mieter nicht vom Mietvertrag. D. h., der Mieter hat bis Ablauf der Frist weiterhin seine Miete zu bezahlen.
Das Recht der außerordentlichen Kündigung für Mieter und Vermieter
Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dafür bedarf es jedoch einer korrekten Vorgehensweise und wichtiger Gründe, die von der jeweiligen Partei präzise in schriftlicher Form vorzubringen sind.
Korrekte Vorgehensweise und Abhilfefrist bei außerordentlicher Kündigung
Wollen Sie als Mieter Ihr Mietverhältnis fristlos kündigen, müssen Sie den Vermieter i. d. R. vorher abmahnen und ihm eine Abhilfefrist einräumen. D. h.: Sie müssen Ihre Gründe schriftlich offenlegen, ggf. die Mängel ganz genau beschreiben und den Vermieter dazu auffordern, diese zu beheben. Die Länge der Abhilfefrist richtet sich dabei nach der Schwere der Mängel – wenn Sie z. B. aufgrund einer kaputten Heizung fristlos kündigen, könnte die Abhilfefrist 2 Wochen betragen.
Auch der Vermieter kann Sie nicht ohne vorherige Abmahnung und Gewähren einer Abhilfefrist aus der Wohnung entlassen. Sind Sie als Vermieter z. B. mit den Mietzahlungen im Rückstand, muss Ihnen der Vermieter mit der Abhilfefrist Zeit geben, die fälligen Mietschulden zu begleichen.
Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung
Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, gibt es viele, wie die folgenden Beispiele zeigen:
| Fristlose Kündigung durch Mieter | Fristlose Kündigung durch Vermieter |
|---|---|
| Großflächiger Schimmel oder andere gesundheitsgefährdende Missstände | Zahlungsverzug und Mietrückstand |
| Unerlaubtes Betreten der Wohnräume durch den Vermieter | Gewerbliche Nutzung der Wohnräume |
| Störung des Hausfriedens oder Beleidigung durch den Vermieter | Störung des Hausfriedens: z. B. Beleidigung, Lärm, Gesundheitsgefährdung |
| Nicht rechtzeitige Überlassung der Wohnung | Untervermietung ohne Erlaubnis |
| Ankündigung Mieterhöhung (Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats) | Vernachlässigung der Mietwohnung |
| Ankündigung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen (Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats) | Ausübung illegaler Aktivitäten, z. B. Drogenhandel |
Wohnungskündigung nach Trennung der Mieter
Eine Trennung ist kein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Wenn im Fall einer Trennung beide Partner aus der Wohnung ausziehen wollen, muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Möchte nur einer der Partner ausziehen, kommt es darauf an, ob sie gemeinsam im Mietvertrag stehen oder ob einer der beiden Bewohner als Hauptmieter geführt ist.
Wie es sich verhält, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen, welche Stolpersteine beim Auszug aus einer gemeinsamen Wohnung bestehen und wie man diese umgehen kann, erfahren Sie im Ratgeber zum Mietvertrag nach einer Trennung.
Handelt es sich bei der Kündigung um eine WG, die aufgelöst werden soll, ist für die Kündigung entscheidend, in welcher Form das Mietverhältnis der Wohngemeinschaft geschlossen wurde – also z. B., ob es einen oder mehrere Hauptmieter gibt.
Kündigungsrecht beim Tod eines Mieters
Stirbt der alleinige Mieter einer Wohnung, besteht laut § 580 BGB ein Sonderkündigungsrecht für die Angehörigen bzw. Erben der verstorbenen Person. Diese können die Wohnung innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich kündigen. Wird diese Frist nicht eingehalten, verfällt das außerordentliche Kündigungsrecht und es gelten die gesetzlichen 3 Monate Kündigungsfrist.
Das Sonderkündigungsrecht gilt in diesem Fall auch für den Vermieter. Er kann ein Mietverhältnis ebenfalls innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod eines alleinigen Mieters außerordentlich kündigen.
Tipp:
Unter bestimmten Umständen haben Sie das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung Ihres Mietvertrags durch den Vermieter einzulegen. Auch hier müssen Sie bestimmte Fristen beachten.
Auszug aus der Mietwohnung: Das müssen Sie beachten
Auch für die Übergabe einer Mietwohnung nach der Kündigung gelten bestimmte Regeln. Im Mietvertrag ist i. d. R. genau festgehalten, wie Sie Ihre Wohnung bei der Wohnungsrückgabe hinterlassen müssen. Ist im Mietvertrag nichts gesondert aufgeführt, gilt die gesetzliche Rückgabepflicht.
Gesetzliche Mieterpflichten bei Auszug
Die gesetzliche Rückgabepflicht beim Auszug aus einem Mietobjekt sieht lediglich die besenreine Übergabe der gemieteten Wohn- und Nutzräume sowie die Rückgabe aller Schlüssel vor. Streichen, Tapezieren oder etwa das Verschließen von Bohrlöchern gehört nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Mieterpflichten, können aber eingefordert werden, wenn es so im Mietvertrag vereinbart wurde.
Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten
Vor der besenreinen Übergabe Ihrer Wohnung müssen Sie sämtliche Schäden beseitigen, die Sie während Ihrer Mietzeit verursacht haben. Dazu zählen z. B.:
- Wasserschäden
- eingeschlagene Fenster und Türen
- Löcher im Putz
- Dellen im Parkett
- herausgerissene Wände
Tipp:
Schäden in der Mietwohnung können teuer werden. Zum Schutz empfiehlt es sich, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Mit der ERGO Privat-Haftpflicht sind Sie im Schadenfall gut abgesichert.
Mieterpflichten, die über die gesetzliche Rückgabepflicht hinausgehen
Vermieter können im Mietvertrag individuelle Mieterpflichten bei Auszug festlegen. Zu den Klassikern gehören sog. Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung.
Durchführen von Schönheitsreparaturen vor Auszug
Manche Vermieter legen im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel fest. Diese umfasst in erster Linie Malerarbeiten oder andere Renovierungsarbeiten zur Beseitigung von Gebrauchsspuren. Grundsätzlich gilt: Als Mieter müssen Sie nur solche Mängel beheben, die Sie durch das „Abwohnen“ der Mietwohnung selbst zu verantworten haben.
Dazu zählt je nach Grad der Abnutzung:
- Streichen/Lackieren: Decken, Wände, Heizkörper inkl. Heizrohre, Innentüren, Außentüren und Fensterrahmen von innen
- Tapezieren/Kalken: Decken und Wände
- Reinigen: Teppichböden und Parkett
- Verspachteln von Bohrlöchern
- Entfernen von Teppichboden, falls dieser vom Mieter verlegt wurde.
Auch bei Schönheits- und Renovierungsarbeiten, die der Vermieter mit Mietervertrag fordert, gibt es Grenzen. Nicht rechtens sind folgende Forderungen:
- Schönheitsreparaturen im Außenbereich der Mietwohnung
- alle Arten von Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, die nicht als eigens verursachte Beschädigung zu bewerten sind (z. B. Fußböden bei Verschleiß erneuern)
Der Vermieter kann zudem zwar eine fachmännische Arbeit verlangen, diese muss jedoch nicht zwingend ein Handwerker durchführen.
Wann muss ich als Mieter streichen?
Ob Sie Ihre Wände beim Auszug aus der Mietwohnung streichen müssen, hängt nicht nur von der Unversehrtheit der Wände ab, sondern auch von der Farbe. Haben Sie eine oder mehrere Wände während Ihrer Mietzeit in einem auffälligen Ton gestrichen? Dann müssen Sie diese bei dem Vorhandensein einer Schönheitsreparaturklausel vor dem Auszug in einem dezenten Farbton streichen. Das Gleiche gilt bei befleckten und verschmierten Wänden. Je nach Mietvertrag können auch weiß gestrichene Wände bei der Wohnungsrückgabe gefordert werden.
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